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南京市住宅小区临时管理规约（示范文本）（草案）第一章总则第一条为了保障物业的合理使用，建立物业区域内良好的公共秩序，营造安全、文明、和谐的居住生活和工作环境，维护全体业主的合法权益和共同利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》及相关法律、法规的规定，制定本规约。第二条本规约作为房屋销售合同的附件，由建设单位与物业买受人签订，对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第二章物业基本情况第三条本物业管理区域的基本情况:（一）物业名称：。（二）座落位置：。（三）物业类型：。（四）业主总户数：。（五）总建筑面积（平方米）：。（六）物业管理区域（区域四界及附图）东至：；南至：；西至：；北至：。（七）共用部位、共用设施设备：1、单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、主体结构、抗震结构、共用门厅、共用通道、共用楼梯间、户外墙面、屋面、、、等。2、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、避雷设施、、、等。3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、沟渠、池井、共用车库、信报箱、公益性文体设施、围墙、给排水管道、水箱、水泵、共用天线、共用线路、冷暖设施、照明设施、燃气管道、消防设施、智能化设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、、、等。以上共用部位、共用设施设备如与《商品房销售合同》有不一致的，以《商品房销售合同》为准。第三章业主的权利和义务第四条业主的权利：（一）享有所拥有物业的各项法定权利；（二）依据法律、法规规定开展业主自治活动；（三）按照《前期物业服务合同》的约定，接受物业服务企业提供的服务；监督物业服务企业履行前期物业服务合同；（四）根据法律、法规的规定提议召开首次业主大会会议，参加筹备组，行使投票权；（五）选举业主委员会委员、业主代表，并享有被选举权；（六）对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议；（七）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（八）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（九）监督本小区业主共有资金账户的收支情况；（十）依法协助物业共同制止与管理本物业区域内装饰装修等影响和侵害业主共同利益的行为，直至提起诉讼；（十一）法律、法规规定的其他权利。第五条业主的义务：（一）自觉遵守本临时管理规约，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并积极配合物业服务企业和相关单位做好物业管理方面的工作。（二）业主转让或者出租物业时，将本临时管理规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，并将物业转让或者出租情况书面告知物业服务企业。业主转让物业，应及时与物业服务企业结清物业服务费用；业主出租物业，约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（三）按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费以及物业服务企业代收代交的共用水、电等能耗分摊费。（四）本小区公共水、电费用分摊如下：□专业经营单位按照以下原则将公共水电费用分摊到每一户业主：物业公共区域能耗费由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行费由电梯楼房内1层及以上业主按户分摊；二次加压水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。□本小区内公用水、电费计入业主分户水电。按照规定将原住宅设计用途改为非住宅用途的，物业服务费收费标准应按照本物业管理区域住宅物业服务收费标准的倍计算；电梯能耗分摊应按照本物业管理区域住宅电梯能耗分摊标准增加%计算。（五）按规定缴存、使用、续筹物业专项维修资金；业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新。(六)合理、安全使用房屋，按照相关规定履行房屋检查、修缮义务，不得擅自拆改房屋结构或从事其他损坏房屋的行为。（七）业主不得擅自改变位于室内的公共管道，并配合物业做好公共管道的维修、疏通工作。（八）按规定办理装饰装修登记，接受物业服务企业和相关部门对装饰装修行为的巡检、检查，配合相关部门对违法拆改行为的查处。（九）法律、法规规定的其他义务。第四章物业的使用第六条业主对物业的专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，也不得妨碍其他业主对物业的正常使用。第七条相邻业主应按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、动物饲养等方面的问题。第八条业主和物业使用人应按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业；合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业。第九条业主和物业使用人在本物业区域，不得有以下行为：（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；（三）违反市人民政府有关房屋出租规定；（四）违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌；（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；（六）损毁树木、绿地；（七）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；（八）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；（九）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物；（十）制造超过规定标准的噪声、振动；（十一）在规定区域外停放车辆；（十二）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十三）擅自架设电线、电缆等；（十四）在楼道等业主共有区域堆放物品；（十五）法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。第十条业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。业主在处分本物业管理区域内不动产时，应当向物业买受人出具交纳物业服务费用的证明。第十一条业主和物业使用人在本物业区域内不得饲养家禽、家畜、鸽子、大型犬类；对于允许饲养的动物，应遵守以下约定：（一）应办理合法手续，并及时到本物业区域物业服务企业备案；（二）应按指定的路线、区域牵遛犬类，及时清洁动物在公共区域内排放的粪便；（三）应定期采取动物传染病的防疫措施；（四）不得利用共用部位饲养动物，不得携动物在公共绿地、儿童娱乐设施、封闭式活动区域活动；（五）不得在上午时至时、下午时至时携带动物搭乘载人电梯；不得在时间内遛犬；（六）不得在晚间时后放任动物发出持续的鸣叫；（七）不得滋扰邻里，如造成相邻业主（5户/10户）以上书面投诉，应自行将动物清离本物业区域。第十二条业主和物业使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：（一）需要装饰装修房屋的，应当事先向物业服务企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议，服从相关管理单位和物业服务企业的管理。（二）应遵守住建部《住宅室内装饰装修管理办法》、《南京市房屋安全管理条例》、《南京市住宅装饰装修管理条例》、《南京市物业服务收费管理实施办法》等相关规定，按装饰装修管理服务协议的约定规范装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。涉及对房屋非主要承重构件进行拆改，或者进行其他可能影响房屋抗震措施和结构安全的，应当向所在区房屋安全行政主管部门申请许可，将批准文件向物业服务企业备案后方可施工。（三）因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。（四）应严格遵守本物业区域装修施工时间（上午时至时、下午时至时）。在十二时至十四时、十九时至次日七时之间，不得在居民住宅区使用产生噪声或者振动的工具进行施工作业。（五）应按设计预留的位置安装空调室外机。未预留位置的，应按建设单位要求或物业服务企业统一指定的位置安装，空调室外机要注意安装牢固，防止跌落，空调机冷凝水集中收集；空调室机外机如发出超标噪声的，应立即修复或更换，直至符合国家噪声标准后再使用。（六）商铺业主和物业使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如经批准悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。（七）不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等。如需安装上述遮阳篷等物件或封闭阳台的，要注意安装牢固，防止跌落，并应按照物业服务企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。（八）安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益，不得在没有设置安装基座和水管通道的楼顶面安装太阳能热水器，若因为安装太阳能热水器造成房屋渗漏的，由安装业主承担相应赔偿责任。（九）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。（十）不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方。（十一）如因上述（五）、（六）、（七）、（八）条款所涉空调室外机等安装不牢固造成公私财产受损，相关责任人应承担赔偿责任，如无法确认责任人的，由本单元（或楼幢）全体业主共同承担维修费用，如造成人员伤亡的，按相关法规处理。第十三条业主和物业使用人在治安、消防管理方面，应遵守以下约定：（一）在本物业区域内发现行为可疑人员应及时与物业服务企业联系；（二）加强自身安全防范意识，自觉遵守有关安全管理措施；（三）加强消防安全意识，了解防火、自救常识；（四）爱护各种消防设施设备，遵守消防各项规定，发现火灾隐患，应及时通知物业服务企业处理；（五）不得在本物业区域内燃放烟花爆竹。第十四条业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，应遵守以下规定和约定：（一）车辆应在指定的停车位（停车区域）停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等；（二）按照规定或约定交纳停车管理服务费用；（三）严格按照交通标识的要求行驶车辆，车辆进入本物业区域应低速行驶（每小时5公里）；（四）爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用；（五）不得在本物业区域内试车、练车；（六）机动车辆按规定进出，驾车人应主动出示证件，服从管理人员的指挥；（七）在本物业区域内机动车辆严禁鸣喇叭；（八）业主物业和使用人对车辆有保管要求的，应与物业服务企业另行签订车辆保管协议。第十五条业主和物业使用人在电梯使用方面，应遵守以下规定：（一）使用电梯应文明操作，禁止用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，禁止在在轿厢内摇晃电梯；（二）不得超载运行，当超载信号声响时，最后进入的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段；（三）儿童乘坐电梯必须由成人携带，切勿让儿童单独搭乘或进入电梯，且不得在电梯内嬉戏玩耍，以免发生危险；（四）切忌将液体状物品遗留在梯内，清洁走廊和楼梯时，避免让水流入电梯内造成电梯设备损坏；（五）电梯轿厢内禁止吸烟、吐痰、乱扔杂物、乱涂乱画；（六）上下电梯应紧靠右行，乘梯时不可将身体倚靠轿厢门；（七）业主发现电梯故障时，有责任互相提醒，并及时告知物业服务企业；（八）业主应共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用。（九）乘坐电梯时发生故障，及时与物业服务企业联系寻求帮助，严禁“扒门”外出。（十）大件物品不得强行进入电梯，不得拆除电梯部件进入，若造成电梯损坏的，应承担全额维修费用。第十六条业主在出租房屋方面，应遵守以下规定：（一）厨房、卫生间、阳台和地下储藏室均不可用作出租房。（二）业主在出租房屋时，应向房屋租赁主管部门依法办理登记备案。