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报告结构1洞察市场政策、规划及土地市场分析4本体分析项目本体价值点分析客户研判项目到访及成交客户分析32竞品分析竞品市场分析及总结5营销策略营销推广及细化执行》政策回顾2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设2017.08.03河南省住房和城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅、省科学技术厅、省国家税务局、省地方税务局等6厅局单位联合中国人民银行郑州中心支行已共同印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》其中明确表示：2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200㎡的住宅）。这就意味着自2018年1月1日起，新开工的商品住宅将不再是毛坯房，而是具备基本使用功能的成品房。成品房又称“全装修住宅”。同时，《意见》还指出，成品住宅应实行一体化设计，统筹考虑建筑、建构、装修、给水排水、供暖通风、燃气及电器等配套专业协同设计，设计深度应符合有关要求，建筑设计与装修设计施工图一并报施工图审查机构审查。成品住宅项目在办理施工许可时，应完成包括内装工程量的各类招标工作，一并申请办理建设许可手续。加强对成品住宅工程的质量控制，成品住宅项目实行分户验收并进行室内环境监测，没有组织分户验收或分户验收不合格的成品住宅项目不予办理竣工验收备案手续。》政策回顾许昌新备案预售商品住房销售均价不高于2017年4月份周边新建商品住房价格6月27日，河南省住建厅和国土资源厅联合发文，对近期全省的房地产市场进行调控，其中最重要的一条就是规定“商品住房库存周期在12个月以下，且新建商品住房销售同比增幅超过30%或价格同比增幅超过20%的市、县（市），新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2017年4月份周边新建商品住房价格水平。”许昌房地产市场对于其中的两个条件：库存周期12个月以下，销售增幅30%以上，价格增幅20%都是符合的。因此许昌也随之出台了限价政策，《政策》表明：根据国家发改委，住房建设部联合通知要求，将于2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构、重点查处以下行为：1、销售商品房未明码标价，未在交易场所醒目位置明码标价；2、未按规定实行“一套一标”3、标识信息不全，没有按照规定内容明码标价；》政策回顾2017年许昌楼市限价政策文件》政策总结政策总结：2017年许昌房地产政策“抑制房价过快上涨，维持稳定为主”，限价政策的实施，给许昌楼市带来不利影响，许昌楼市开始进入平稳期。紧接着2018年进入成品房销售阶段，对很多房企而言又是一轮新的涨价机会。》城市规划2017年的重磅消息来了！许昌人期待已久的郑许轻轨9月份开工建设，郑许融合，许昌将要火力全开大发展！郑许轻轨9月份开工。目前，规划编制方案已完成，路线也已经确定，9月份可动工开建！根据方案，郑许间的轨道交通将首先修建郑许城际铁路，远期规划与郑州的地铁对接。据悉，郑许城铁将由郑州高铁南站引出，分支向许昌延伸。路线及站点：首发站为位于郑东新区综合交通枢纽中的长途客运东站，沿途经航海东路中心广场站—南曹镇—大湖—机场西—机场（每站间距4.9公里）—薛店—崔黄庄—新郑—官亭—大黄桥—尚集东—新许昌站—许昌东城邓庄南站，每站间距7.5公里。据了解，除郑许城铁初定年内开工外，省相关部门还研究推进许昌至漯河城际铁路建设，构建城际轨道交通环线。研究实施许昌东站、许昌北站、长葛南站、禹州西站、鄢陵南站和京广铁路许昌站6站轨道环线工程，实现境内铁路站台轨道交通相连接。》城市规划10月31日，在2017世界城市日全球主场活动开幕式上，许昌市被正式授予“国家生态园林城市”称号。在住建部的精心指导下，许昌市提前两年完成了生态园林城市创建工作。在创建过程中，许昌市将生态园林城市创建作为改善环境、推动转型的重要抓手，狠抓增绿提质、生态修复、节能减排，注重点线面结合、多植被搭配、节约型建设、特色化打造，实施了55个绿化项目、96项“绿满许昌”专项行动计划以及20个新增游园建设，开展了园林绿化百日整治暨管养大比武等多项活动，城市绿化量质并举全面提高，形成了“绿岛镶嵌，绿廊相连，绿带环绕”的可持续发展的生态园林城市风貌。同时，严格保护河流、湿地、山体等自然环境，加强环境保护，完善城市基础设施建设，推进城市供热供气、污水处理等工程建设，使生态建设、水系建设与民生工程有机融合，在北方缺水型城市打造了“莲城风韵”，展现了内陆林水相融共生的城市风采。》城市规划郑许市域铁路工程于12月6日上午9点正式开工建设，计划2020年9月底完成全线联调、2020年12月底通车试运营。据规划，郑许市域铁路北起郑州与许昌市界，途经新郑市李粮店煤矿、长葛产业新城、长葛产业集聚区、长葛中心城区、许昌市建安区、魏都区，南至高铁许昌东站。线路总长33.78公里，其中地上线长约29.764公里，地下线长约4.02公里。设车站11座，地下车站2座（永昌大道站和许昌东站），高架站设9座车站。平均站间距3622米，设梅庄停车场1段，设主变2座（颍川大道站、永兴东路站附近），为双线设计，设计时速为120公里。本项目建设工期为38个月，投资总额为102.35亿元。》城市规划总结城市规划总结：许昌城市发展在2017年有了很大的突破，不但将“郑许一体化”提上了落实进程，还获得了多个称号：“国家文明城市”、“国家生态园林城市”。同时交通网络的完善更是让许昌连接了郑州，走向了全国。许昌2018年将大踏步发展，联合郑州成为中原重要的城市之一。》土地市场回顾2017年许昌拿地汇总》土地市场回顾成交时间竞得单位面积（亩）成交价单亩容积率位置1.4瑞贝卡99.413亩8500万85.5万元/亩1.0＜2.0许昌县将官池镇董庄村、规划玉兰路南侧东段82.559亩7060万85.51万元/亩许昌县将官池镇董庄村北63.617亩5440万85.51万元/亩1.0＜2.5许昌县将官池镇董庄村北5.24许昌恒达房地产集团有限公司86.463亩1.3163亿152.23万元/亩＜3.5五一路东侧、运粮河街南侧许昌宝汇开发建设有限公司29.652亩3564万120.19万元/亩＜3.0八一路以北、劳动路以西许昌万山房地产开发有限公司1.532亩238万155.35万元/亩＜3.0延安路西侧（双龙湖）许昌裕丰房地产有限公司49.586亩6048万121.96万元/亩＜3.0恒丰路以西、文轩路以北91.764亩1.1079亿120.73万元/亩文峰路以西、文轩路以南124.17亩1.4992亿120.73万元/亩文峰路以西、文轩路以南许昌物华置业有限公司24.474亩8799万359.52万元/亩＜3.0群众路南侧6.14许昌新区建设投资有限公司47.958亩4070万84.86万元/亩＜3.0魏武大道西侧、尚德路南侧（建安区）45.503亩3823万84万元/亩＜3.07.27河南亨源通置业有限公司60.012亩4.1265亿687.75万元1.0＜3.0前进路北侧、景福路东侧79.91亩3.4859亿698.44万元前进路北侧、许州路西侧河南碧桂园置业有限公司119.816亩8.9828亿元749.71万元1.0＜3.0魏文路西侧、永兴东路南侧（芙蓉台）》土地市场回顾成交时间竞得单位面积（亩）成交价单亩容积率位置9.20许昌盛荣房地产有限公司12.702亩905万元71.24万元/亩1.0＜2.5灵井镇许禹快速通道以北，灵瑞路东侧，规划道路北侧10.11许昌广杰房地产建筑开发有限公司12.455亩5205万417.9万元/亩＜3.0仓库路西侧许昌经济技术开发投资有限公司51.896亩1.0652亿205.25万元/亩＜2.5朝阳路以东、金龙街以北河南恒成实业有限公司90.012亩7582万84.23万元/亩＜2.5朝阳路以东、屯田路以南10.25许昌市建设投资有限责任公司180.695亩6.68亿369.68万元/亩＜3.0花都大道南侧、雪松路西侧上海中梁铭置业有限公司90.012亩5.695亿632.69万元/亩＜3.0八龙路西侧、天宝路北侧（腾飞花园北侧）许昌翰远地产有限公司159.722亩7.337亿459.36万元/亩＜3.0天宝路以北、五一路以东11.10河南兴汉正商置业有限公司83.19亩1.79亿215万元/亩1.0＜3.0农大路以北、翰林路以西（建安区）89.984亩1.754亿194万元/亩农大路以北、翰林路以西（建安区）11.2391.422亩2.505亿274万元/亩劳动路以东、周庄街以南（建安区）11.10河南中联创房地产开发有限公司104.801亩1.983亿189万元/亩1.0＜3.0农大路以北、劳动路以东建安区11.23郑州兰溪置业有限公司75.048亩1.909亿254.37万元/亩1.0＜3.0建安区规划周庄街以南，规划清潩河西路以西12.20河南翰丰置业有限公司95.343亩2.584亿271万元/亩1.0＜3.0建安区规划莲苑路东侧、建德路南侧》土地市场总结土地市场总结：1：截至12月20日，许昌市2017年全年出让土地2143.7亩，地王地块出现在建安区芙蓉湖旁，被“碧桂园·芙蓉台”项目以749.7万/亩的价格拍得，东区地王出现在阳光花墅东侧地块，也是由“碧桂园·建安府”项目以686万/亩的价格取得。火爆的土地交易吹响了了房价坚挺的号角。2：许昌作为四线城市亦引起郑州地产开发商的注意，11月继河南常绿集团、上海中梁两大外来开发商入驻许昌市场之后。河南兴汉正商置业有限公司以及河南中联创房地产开发有限公司两家郑州开发商分别以总价3.54亿（1718+1722+1723#地块、265亩）、1.98亿（1721#地块、105亩）的价格同时在许昌拍下土地。3：2017年整个许昌的楼市发生了很大的变化，土地市场上，开发商开始疯狂拿地，进入囤地时期。这一系列事件都预示着许昌楼市发展未来不可估量，但也可以看出未来各房地产之间的厮杀将更严重。》整体宏观总结1、全年政策总结：2017年许昌房地产从购房扶持（去库存）到房价调控（限价政策），经历了楼市从平淡到火爆再到趋于平稳的态势。自下半年开始，许昌市场开始进入“抑制房价过快上涨，维持稳定为主”的状态。预计2018年楼市依然会处于稳定的状态，政策松动的可能性不大。但是2018年将进入成品房时代，对很多房企而言又是一轮新的涨价机会。2、全年规划总结：许昌城市发展在2017年有了很大的突破，不但将“郑许一体化”提上了落实进程，还获得了多个称号：“国家文明城市”、“国家生态园林城市”。同时交通网络的完善更是让许昌连接了郑州，走向了全国。许昌2018年将大踏步发展，联合郑州成为中原重要的城市之一。3、全年土地市场总结：土地市场前半年处于一个较平稳的状态，下半年开始土地市场的大动，楼王频出，不仅本地房企拿地不断，更有各品牌房企的入驻，可以预见未来许昌楼市发展未来不可估量，但也可以看出未来各房地产之间的厮杀将更严重。同时外来名企的进驻，对本地开发商企业品牌的塑造提出了更高要求。》楼市展望1、外地房企对许昌本地土地资源的掠夺2018年对于许昌本地的房企来说有机遇，也有危机时刻在潜伏。外地房企扎堆进驻许昌，虽然丰富了许昌人民的置业选择，但部分许昌本地房企的开发经验有限、资源整合度不高等短板将会随着时间的推移而显现出来。对于一直深耕许昌市场、有情怀的家族式的房企来说，在未来的转型中更加困难。外地房企掠夺式的抢占大宗出让土地，让本土房企有种“巧妇难为无米之炊”的无力感。2、许昌本土企业对周边县区土地资源的青睐金字塔式的食物链模式同样适用于楼市现状：11月许昌两家本土房企把目标瞄准了禹州市场，禹州瑞贝卡置业有限公司、河南金石地产有限公司取得禹州市三宗土地，作为河南本土房企一哥的建业亦在禹州开发新项目。金字塔上一级的开发商摩拳擦掌，周边县市本土房企的“不给力”，对于见惯了“大风大浪”的上一级房企，犹如发现了处女地一样，吸引着外地资本的注入。这种掠夺式的抢驻何尝不会在自己身上上