第五章-房地产开发项目规划设计

房地产开发与经营第五章房地产开发项目规划设计5.1城市规划概述5.2房地产开发与城市规划5.3居住区规划设计第一节城市规划概述1.1城市规划的含义1.2城市规划的作用1.3城市规划体系（法律、行政、运作）1.4城市总体规划1.5城市详细规划第一节城市规划概述1.1城市规划的含义城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，而进行的确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。第一节城市规划概述1.2城市规划的作用是建设城市和管理城市的基本依据是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一第一节城市规划概述1.3城市规划体系城市规划体系规划法律体系规划行政体系规划运作体系专项法基本法律及配套法规或规章相关法律法规城市规划的编制城市规划的审批城市规划具体编制城市规划实施控制战略性发展规划实施控制性规划通则式判例式1.3.1城市规划法律体系基本法律（主干法）及配套法规或规章《中华人们共和国城市规划法》是我国城市规划法律体系的核心，也称主干法，由全国人民代表大会常务委员会制定为保证主干法的实施，需要有相应的从属法规来阐明有关条款的实施细则，配套法规或规章由《城市规划法》授权相应的政府主管部门制定并报国家立法机构备案专项法针对规划中某些特定议题的立法相关法律法规与城市规划关系密切，如《土地管理法》、《环境保护法》等1.3.2城市规划行政体系城市规划的编制县级以上各级城市人民政府负责组织城市规划的编制。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段，根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划城市规划的审批城市规划的审批总体规划直辖市省和自治区人民政府所在地城市人口在100万以上的城市国务院指定的其他城市其他城市县级人民政府所在地镇直辖市人民政府国务院审批省、自治区人民政府审查同意国务院审批省、自治区和直辖市人民政府审批分区规划和详细规划一般由市人民政府城市规划行政主管部门审批。1.3.3城市规划运作体系城市规划具体编制城市规划具体编制战略性发展规划的编制制定城市的中长期战略目标，并以此确定土地利用、交通管理、环境保护和基础设施等方面的发展准则和空间策略，为城市各分区和各系统的实施控制性规划提供指导性框架，但尚不足以成为建设实施控制的直接依据实施控制性规划的编制是对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是城市建设实施控制的直接依据城市详细规划城市总体规划1.3.3城市规划运作体系城市规划实施控制城市规划实施控制通则式以法定规划作为开发控制的唯一依据，规划管理部门在审理开发申请方案时不享有自由量裁权判例式任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，规划审批人员在审理个案时享有一定的自由量裁权。规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素我国美国、德国、日本等1.4.1城市总体规划的含义城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。1.4城市总体规划1.4.2城市总体规划的主要内容制定城镇发展战略和发展目标确定城市性质和发展方向确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心的位置编制专项规划编制近期建设规划进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议城市总体规划期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年提要：2008年7月，南京市启动《南京城市总体规划（2007—2020）》修编工作，新总规以2007年为基准年，远期至2020年、2030年两个年限，修编的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设用地建设的范围以及各类专项规划等。1.4.3城市发展战略在进行城市规划之前首先要确定城市发展战略与目标。城市发展战略经济发展目标社会发展目标建设水平目标1.4.4城市性质城市性质是指城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。城市性质决定着城市规划的特征。按城市性质划分城市类型工业城市交通港口城市中心城市县城特殊职能城市1.4.5城市规模概念广义狭义包括城市人口规模、用地规模、生产力规模等指城市人口规模意义是城市总体规划的首要工作之一，对城市发展具有重要意义过小造成不合理与浪费成为城市发展的障碍过大1.4.5城市规模按城市人口规模划分城市类型特大城市：人口100万以上大城市：人口50万以上、100万以下中等城市：人口20万以上、50万以下小城市：人口不足20万1.4.6城市分区规划目的：大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上，可编制分区规划。主要任务：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。三种规划之间的关系城市总体规划城市分区规划城市详细规划确定城市性质、规模确定城市空间发展形态统筹安排城市各项建设用地合理配置城市各项基础设施确定不同地段的土地用途、范围和容积率协调各项基础设施和公共设施的建设详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求粗细1.5城市详细规划1.5.1城市详细规划的含义城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，或者直接对建设用地作出的具体安排和规划设计。其对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划规划期内拟建设的城市用地（100公顷以上）确定建设土地使用性质和强度的控制性指标近期内拟建设的城市用地（3公顷以上）建设条件分析和综合技术经济论证道路和工程管线控制性位置空间环境控制的规划要求建筑、道路和绿地的空间布局、规划设计估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益控制性详细规划的控制体系指标用地控制指标环境容量控制指标建筑形态控制指标交通控制指标城市设计引导及控制指标配套设施体系规定性指标指导性指标用地性质用地面积建筑密度建筑控制高度建筑红线后退距离容积率绿地率交通出入口方位人口容量建筑形式、体量、色彩、风格要求其他环境要求地块控制指标1.5.2控制性详细规划的控制体系指标相关概念：建筑密度＝建筑基地占地面积/地块面积容积率＝总建筑面积/土地面积绿地率＝绿地面积/土地面积（绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化）第二节房地产开发与城市规划房地产开发必须服从城市规划房地产开发有利于城市规划的实施2.1房地产开发与城市规划的关系2.2房地产开发项目的规划管理选址、定点审批–项目选址意见书申请《建设用地规划许可证》申请领取《规划设计条件通知书》–方案设计\初步设计\施工图设计规划设计方案审批申请领取《建设工程规划许可证》–申请施工许可证开工时，参与验线放线竣工验收阶段的规划审核—报送竣工验收资料方案设计：一般应反映建筑平面、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系的方面。初步设计：根据选定的方案设计进行更深入的设计。施工图设计：在初步设计基础上进行详细的、具体的设计，要达到能正确指导建筑安装工程的施工和非标准设备的加工制造的标准。建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。规划设计条件通知书《规划设计条件通知书》主要包括：规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。地块编号：NO.2008G12土地位置：浦口区江浦街道迎宾大道南侧2号界址：东至新浦路，西至迎江路,南至康华路，北至光明路出让面积：96213.1平方米用地性质：二类居住用地容积率：≤2.2建筑密度：≤22％建筑高度：≤60米绿地率：35%90m2及以下的套型面积所占比例：≥70%开竣工时间：土地交付后6个月内开工，3年内竣工第三节居住区规划设计3.1居住区3.2居住区的规划布局3.3居住区的用地构成3.4居住区规划设计中的技术经济指标3.1居住区城市居住区，一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。3.2居住区的规划布局居住区的规划布局形式，有居住区—小区—组团、居住区—组团、小区—组团、独立式组团等多种类型。居住区：指由城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000~50000人、10000~16000户）相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区：指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000~15000人、3000~5000户）相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团：指被小区道路分割，并与居住人口规模（1000~3000人、300~1000户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。3.3居住区的用地构成居住区用地居住区用地包括住宅用地、公共建筑与服务设施用地、道路用地和公共绿地。其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配套建设的道路用地、绿化用地或不可建设用地等。居住区用地平衡表居住区小区居住区用地100%12.5-25平方米/人100%10-30平方米/人1住宅用地45%-60%-55%-65%-2公建用地20%-32%-18%-22%-3道路用地8%-15%-7%-13%-4公共绿地7.5%-15%-5%-12%-居住区绿地的标准衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%),其中新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。居住区人均公共绿地面积指标:组团绿地不少于0.5㎡/人，小区绿地(含组团)不少于1㎡/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于1.5㎡/人。3.4居住区规划设计中的技术经济指标居住区综合技术经济指标一览表序号指标名称单位指标性质1居住区总用地h㎡必要指标1.1居住区用地h㎡必要指标1.1.1住宅用地h㎡必要指标1.1.2公建用地h㎡必要指标1.1.3道路用地h㎡必要指标1.1.4公共绿地h㎡必要指标1.2其他用地h㎡必要指标2居住户(套)数户(套)必要指标3居住人数人必要指标4户均人数人/户必要指标5居住区用地内建筑总面积万㎡必要指标5.1住宅建筑面积万㎡必要指标5.2公建面积万㎡必要指标6住宅平均层数层必要指标7高层住宅比例%选用指标居住区综合技术经济指标一览表序号指标名称单位指标性质8中高层住宅比例%选用指标9人口毛密度人/h㎡必要指标10人口净密度人/h㎡选用指标11住宅建筑套密度(毛)套/h㎡必要指标12住宅建筑套密度(净)套/h㎡必要指标13住宅建筑面积毛密度万㎡/h㎡必要指标14住宅建筑面积净密度万㎡/h㎡必要指标15建筑面积毛密度(容积率)万㎡/h㎡必要指标16停车率%必要指标17停车位辆必要指标18地面停车率%必要指标19地面停车位辆必要指标20住宅建筑净密度%必要指标21总建筑密度%必要指标22绿地率%必要指标5.道路交通规划2.建筑选型1。规划布局4.配套设施规划6.绿地与景观规划3.住宅户型3.4.2居住区规划工作内容建筑布局常见形式概念1行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。2周边式沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3混合式采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4自由式