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研究结论城阳城市规划规格很高，发展前景看好，但目前城阳房地产市场仅限于本区域的购买群体；受制于与青岛市区的交通瓶颈，尚未能打开外区域房地产购买群体；且青岛本地人士暂未认同城阳与青岛市的隶属关系，这成为城阳未来发展的最大障碍。近期：城阳区房地产市场供远大于求城阳区属青岛市新兴发展区域，随着2019年区域市场销售呈级数增长，房地产市场趋于向好，引发土地供应大大放量，在未来3-5年内房地产市场将呈现供应过剩的局面海湾大桥、青荣轻轨将打破城阳区的交通瓶颈，促进其与青岛其他区商贸与物流往来，推动城阳区域房地产的发展。经济进入转型期，第二产业的高速发展刺激第三产业的发展，这将为城阳区域的房地市场发展带来更多机遇。城阳属于外向型经济区，是青岛外资加工贸易企业最密集的区域之一，特别是对韩国企业的成功招商，在城阳已经逐渐形成了韩国和朝鲜族人士大规模移民的主要工作与居住地；这些外籍人士将支撑城阳高端房屋和租赁市场的发展，提升区域的居住价值。城阳房地产市场相对开放，外地知名实力发展商的大举进入，在加剧本区域竞争程度的同时，也将快速提升区域的房地产开发水平和行业成熟度，为消费者带来更多实惠，并形成城阳区域独特的市场吸引力。中长期：区域价值逐步体现，发展空间巨大中期策略：鉴于城阳区区域市场接近饱和，而通往市区的交通瓶颈尚未消除，未能与市区市场形成有效的互动；而且魅力之城项目后期尚有较大的开发量，因此，建议万科2019年前暂不考虑在城阳区继续拿地。近期策略：成功运作魅力之城项目，通过万科的产品品质、营销服务能力和客户满意度，以树立万科地产在青岛的强势品牌地位！万科城阳区未来持续发展建议继续挖掘城阳区的消费力，并针对韩籍客户的消费需求度身定做相应的产品。努力打开青岛市区市场，创造万科魅力之城持续热销的奇迹，奠定万科在青岛的强势品牌地位！万科魅力之城项目营销思路建议报告正文目录一、城阳区房地产发展潜力分析1、区位及规划2、人口构成及收入水平、购买力分析3、产业发展4、房地产市场规模及其增长性5、竞争格局6、小结二、万科城阳区发展策略建议1、万科城阳区未来持续发展建议2、万科魅力之城项目营销思路建议第一部分城阳房地产发展潜力分析1、区位及规划总结：城阳是青岛市的北大门，是“两点一环”规划体系中重要的组成部分，区位优势非常明显城区规划格调较高但与青岛市区的基础交通存在瓶颈，制约了城阳与市区互动“两点一环”总体规划中心城市西部辅城区东部主城区环胶州湾组团城阳中心区青岛城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环”的发展态势。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里，实际居住人口230万人。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。辅城以黄岛区中心城区为主组成。规划建设用地面积54平方公里，实际居住人口60万人，人均建设用地90平方米。规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。环胶州湾发展组团以棘洪滩、上马、红岛、河套、营海、红石崖六个组团为主组成。规划建设用地总面积19.5平方公里，实际居住总人口20万人。规划主体功能为居住、海洋产业、大型机械制造业、农副产品加工和仓储业。资料来源：青岛市城市总体规划城阳是“两点一环”城市体系的重要组成部分城阳惜福镇流亭夏庄棘洪滩上马红岛河套城阳概况城阳位于青岛市北部，东依崂山，西濒胶州湾，下辖城阳、流亭、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道。面积553.2平方公里，占市区面积47.7%；人口47万，占市区人口17.7%；2019年GDP321亿元，占市7区GDP20.7%，在全市排名第一。具备完善的交通体系，是青岛市的北大门青银高速青烟高速环胶州湾高速流亭机场胶济铁路矛盾一：虽然大的交通体系比较完善，但由于青银高速还处于收费阶段，导致目前通往市区主要靠308国道为主，交通压力比较大，拥堵现象比较严重，是目前城阳区不能完全融入青岛市区的主要瓶颈之一。随着海湾大桥、青荣轻轨的建设，城阳交通体系将进一步完善海湾大桥城区规划高起点、高格调青岛北部经济中心青岛北部城市中心“十一五”远景规划目标2、人口构成及收入水平、购买力分析总结户籍人口中，农业人口和城镇普通工薪阶层收入比较低，购买力比较弱主要的高购买力群体为：本地国有企事业单位职工、外来私营企业主、个体户、外籍务工人员城阳的韩国人收入水平非常高，消费和置业能力有待挖掘201920192019201920192000201920192019199420192019户籍人口有加速增长的趋势城阳区户籍人口基本维持在每年增长3000-6000人，以目前城阳区户均人口2.76计算，大约新增1086—2174户，以50%的购房率计算，每年能消化500—1000套房，约6—10万㎡。409001412,800417,716421,579424,4794259334288734323244362224466984637174688352,900511817019104763898345129401,4543,8634,9163799数据来源：青岛市城阳统计年鉴2019年城阳区城镇职工平均年工资19300元，人均可支配收入13021元。农民人均年纯收入6002元，但这部分客户很多都通过旧村改造，比较好的解决了住房问题，对于未来房地产需求影响不会太大。国有企事业单位职工具有一定的购买力单位从业人员及劳动报酬情况企业类型人数平均月工资月供能力个人能承受的总价范围国有性质（全体）179323109933—155522.7—37.8万企业41172499750—125018.3—30.4万事业104583047914—152422.2—37万机关335740501215—202529.6—49.3万数据来源：青岛市城阳统计年鉴数据来源：青岛市城阳统计年鉴目前城阳区的流动人口已经达到了30万人。第一类：主要是从全国各地来到城阳的打工群体，主要从事民营企业、三资企业里的基层工作为主，收入及消费能力都比较低。第二类：主要是全国各地来城阳从事商贸活动和个体经济群体，据《青岛城阳统计年鉴2019》数据统计显示，目前在城阳的个体工商户数已达到12199户，这部分群体有一定的收入基础，具有一定的购买力。第三类：主要是三资企业里面的外籍人士，据《青岛城阳统计年鉴2019》数据统计显示，目前在城阳三资企业内的外籍工作人员约9086人，平均收入82618元，具有较强的置业能力，也是目前城阳区主要的高端客群之一。2、人口构成及收入水平、购买力分析企业性质人数平均月工资月供能力个人能承受的总价范围内资企业全体39671120336—560基本无购房的可能三资企业全体2353191281384—640私营企业投资者10335不详不详不详个体工商户12199不详不详三资企业外籍员工908668852065—344250.2—83.8万其中韩国人占到约75%据有关数据反映，目前在城阳区长期工作、生活的韩国人达到3万多人，主要是在城阳投资办厂，以及餐饮、娱乐等从业人员数据显示，截止2019年末，累计批准韩资项目2462个，开工投产韩资企业1567家；韩国料理店150多家……2、人口构成及收入水平、购买力分析城阳区韩国人聚集社区排名楼盘名称总户数韩客比例韩客数量天泰城前二期170235%596盛世家园／景园210015%315仁和居200015%300海棠苑90630%272悦华园（纯外销）20060%120杨埠寨社区53220%106盈元广场40020%80加州枫景71610%72百福国际山庄70010%70千禧国际村23610%24水晶之都20010%20合计96921974以户均人口3.5人计算，目前在城阳的常住人口约8700户。据中原调查数据显示，韩国人在青岛的置业比例仅34%左右，即大约还有60%多，5200多户存在购房的可能。2、人口构成及收入水平、购买力分析数据来源：青岛市城阳统计年鉴3、产业发展总结外向型经济第二产业为主导，且以加工、批发、贸易型企业为主对外经济高位平稳运行，韩资企业已经形成一定的集聚效应总体经济持续高速发展城阳区GDP3132394567821051311621982493214004%22%15%49%23%27%26%23%25%29%26%22%010020030040050019941995199619971998199920002001200220032004200520060.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%GDP增长率三产配比4.3：67.1:28.6数据来源：青岛市城阳统计年鉴对外经济高位平稳运行实际利用外资额（万美元）5556955511185897583871157714600225253101952604536205395972.0%17.1%38.0%26.1%54.3%0.6%37.7%1.9%69.6%-19.8%-6.6%0100002000030000400005000060000199419951996199719981999200020012002200320042005-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%数据来源：青岛市城阳统计年鉴（一）韩国投资企业在城阳集聚效应明显。截至2019年6月底，全区累计批准韩资项目2462个，开工投产韩资企业1567家，合同利用韩资36.7亿美元，实际利用韩资20.1亿美元，分别占总数的73%、74%、53%、58%其中，总投资500万美元以上的韩资企业114家，合同外资12.6亿美元，实际外资5.1亿美元（二）韩国投资企业在城阳集群化发展趋势明显。（三）韩国投资企业对外贸易增长明显。2019年全区外贸出口35.1亿美元，其中韩资企业出口17.5亿美元，占全区出口总额的50%。企业类型企业家数合同利用外资家数比例利用外资额比例机械电子类49320%12.5亿美元34%纺织服装类51322%7.52亿美元21%工艺品、玩具加工类69928.4%2.9亿美元7.9%截止2019年6月数据韩资企业初具规模和集聚效应数据来源：青岛市城阳统计年鉴4、房地产市场规模及其增长性总结：城阳区域房地产市场从04年经过一轮爆发式增长以来，供应量爆增，价格持续走高但目前城阳区域内的房地产市场已开始出现接近饱和、需求不足的疲态土地供应量出现爆发式增长土地市场供应状况79.555.298.8402.189.8476.6527.9479.3956.4456.3010020030040050020032004200520062007020040060080010001200面积单价爆发式增长数据来源：青岛市国土资源局访谈数据商品房供应量放量增长明显城阳区历年商品房施工/竣工面积44.283.577.9116.9285.132.442.450.377.354.5148.3182.917.430.42000200120022003200420052006商品房施工面积商品房竣工面积放量增长数据来源：青岛市城阳统计年鉴目前城阳区可售商品房面积40.6万㎡，但后期即将推出的楼盘较多，体量非常大，其中：卓越·蔚蓝群岛：总建筑面积：160.09万㎡（未推出）千禧国际村：总建筑面积:100万㎡，未开发75.4万㎡万科魅力之城：总建筑面积约：40万㎡，未开发35.6万㎡此外，城阳区近年来大规模的旧村改造，对商品房市场形成了较大的冲击：2019年，城阳区共有28个社区实施改造，12个社区7700户居民一次性高燥完毕当年回迁，共完成拆迁面积120万㎡，新建安置楼410栋、137万㎡削减需求效应：通过旧村改造，目前城阳区的农村居民大多有两套房在手，而且改造后