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南宁写字楼市场调研报告及海尔-青啤项目价格定位报告1、宏观环境分析宏观环境分析——支撑写字楼物业发展东盟经济效应逐渐显现：东盟会展、东盟商务区、东盟工业区逐渐成熟，其效应是实际的，经济的发展继续提速，将带来写字楼需求的增加房地产政策环境利好写字楼物业的投资北部湾经济圈提出，南宁市经济战略地位提升；同时也是长三角企业转移基地与东盟商贸交流平台等等，这些将有力地促进写字楼需求的增加南宁第三产业所占比例最大，呈现良好的发展态势，第三产业发展可带动写字楼需求发展国家发展东盟经济的政治意义，提升了人民币在东盟经济中的地位，南宁市作为东盟经济的首要发展要地，被确立东盟中的金融中心地位，未来国际国内大型金融类企业将会较多入驻南宁影响写字楼分析的宏观因素宏观环境分析广西：现有七大支柱产业主要有以铝为主的有色金属产业、以系列中型轿车为重点的汽车产业、以制糖为主的食品产业、以炼油为主的石化产业、以钢铁为主的冶金产业、以工程机械为主的机械产业、以电源建设为主的电力产业。南宁：形成以制糖、造纸、机械、化工、建材为主导的工业体系；第三产发展势头强劲，已形成以商贸、餐饮、房地产等为支柱产业，金融、通信、旅游、会展、仓储、服务等为新支撑点的服务体系。广西支柱性产业：铝业、汽车业、糖业、炼油、钢铁、机械、电源《广西重点产业发展规划》“十一五”和今后一段时期，广西将继续以铝为重点的有色金属、林浆纸一体化、汽车和工程机械、石油化工、钢铁锰业、制糖、生物、优势农产品加工等八大产业作为工业发展的重点产业。广西支柱产业快速地发展，使得首府南宁市写字楼需求进一步增加宏观环境分析南宁工业企业呈现快速发展南宁工业企业数量及每年增长情况根据南宁统计年鉴：截至2012年，南宁工业企业数量为15640家，同比增加20%。不同企业使用写字楼的习惯与特征成长型企业的办公特征：过去南宁80%的中小型企业在住宅区办公或商务公寓办公。随着南宁城市规模的逐渐扩大，商业中心在逐步转移，写字楼市场也开始逐步转型，许多原来在市中心办公的中小型企业纷纷搬迁至新商业中心——五象广场一带办公。传统的写字楼因受交通拥挤、物业水平欠缺、设施陈旧等方面的影响，办公气氛有所欠缺。大型企业的办公特征：南宁大型企业一般自建写字楼或租赁琅东片区纯写字楼办公。如龙滩电站自建中国大唐，中国联通自建办公总部，中国移动自建办公总部。这些自建的写字楼档次较高。其他大型企业如广西冠桂糖业及广西有色金属集团租赁名都大厦办公，中国平安租赁东方曼哈顿办公。南宁办公楼发展趋势：随着南宁城市的发展，许多中小型企业纷纷从商住楼及设施陈旧的传统公寓楼、写字楼搬至五象广场、凤岭一带办公。南宁大型企业一般自建写字楼或租赁琅东片区、凤岭片区写字楼办公。2010年楼市政策三宗最：最多、最全、最严宏观环境分析【最多】2010年楼市调控中的国字号文件有三个：国十一条、国十条和国五条，这一密度在房地产行业来讲是前所未有的。在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个，导致2010年的楼市政策几乎覆盖了全年。【最全】2010年楼市政策围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台的政策涵盖如下五个方面：土地、融资、税收、保障房及限购。土地方面，在年初就计划全年供地18.5万公顷，另外披露了闲置用地数量，并对地方政府进行约谈；融资方面，开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制，而购房者的首付要求被提高；税收方面，调高了开发商土地增值税的预征率，取消了购房者契税和个税的部分优惠，房产税也随即出台；保障房方面，不仅有量上的要求，并且在制度上、资金上分别出台政策为保障房的建设护航，未来还会在保障房的退出机制及问责机制上发力；限购方面，由限外籍居民购房到限制本国外地户籍居民购房，最终演化到如今30多个城市限制本地户籍居民购房，可谓全面限购。【最严】2010楼市调控无疑也是最严，主要体现在两个方面：一方面是政策力度空前，另一方面中央高层频频施压。2011年政策继续趋紧、市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡发展宏观环境分析第一、调控主线：中短期以抑通胀、降房价为核心，中长期逐步推进制度化改革，促进房地产业平稳健康发展。降房价，是民生问题，抑通胀是经济问题，两个问题在2011年交织在一起，共同形成“降物价”这个问题，这是短期。从长期来看，2010年的宏观调控，政府被动地拉开了房地产市场制度性改革的序幕。第二、调控逻辑：“抑需求、促供给”的调控逻辑不会变化，主要原因是没有可以替代的更好的逻辑。抑需求，主要还是继续以“限贷、限购”两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；促供给，主要是针对开发商，收紧银行信贷向开发商的流动，加之需求被抑制，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，达到让房价下降的目的。第三、调控政策：2011年的宏观调控政策，主要有问责、信贷、限购、税收、供给、监管等六个方面。其中，问责、限购、供给、监管属于行政政策，信贷、税收属于市场手段。第四、市场走势：市场走势包括供给和需求两个方面。上半年有效供给的不足依然对房价形成有力的支撑。从这个角度来看，房价在短时间内下降将呈现刚性。下半年调控政策持续发力，市场供给逐渐充足，开发企业的信贷资金来源受到制约，在这些合力作用下，房价出现小幅下挫。宏观环境分析2012年持续限贷、限购政策，首套房将获得区别对待{调控主线}：保持限贷、限购政策不变，继续以抑制通胀、抑制房价过快上涨，打击投机、投资性需求为核心，最终达到平抑房价、物价的目的。在经济出现触底回升信号，物价上涨得以有效平抑，房价基本保持平稳的现状下，预计年内决策层方面将不会再出台房产调控措施。{调控手段}：2012年以来，央行分别于6月8日和7月6日实施降息，于2月24日和5月18日下调存款准备金率。虽然两次金融政策的调整的目的是为了扭转经济颓势，但依然间接刺激了房地产敏锐的神经。3月13日，七部委两会指出：今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。4月，国内一线城市各大银行恢复“首套房85折贷款利率”。首套房被一刀切的冤屈得以平反。2012年依然是我国房地产史上调控最严厉的年份，因为它承袭了上年所有的调控政策及手段。虽然年内出现两次降息及两次降准，但不是为房地产调控松绑。虽然政策上支持首套房贷利率优惠，但在实际执行过程中由于资金的紧缺，实际执行过程中并没有想象中的那么如意。宏观环境分析小结特点二：广西支柱产业快速地发展东盟商务区、北部湾经济发展、第三产业异军突起，这为南宁市写字楼的发展提供客观条件。特点一：宏观块面支撑写字楼发展支柱产业稳定发展，增长势头快速，作为首府南宁市，写字楼物业将得到进一步的发展。特点三：企业数量增长，成长型企业需求大量办公物业工业企业增长的同时，成长型企业办公物业需求量大。这些宏观因素都有效地支撑写字楼物业的发展特点四：私营企业异军突起南宁市私营企业无论是数量还是质量上都呈上走的趋势。2、南宁写字楼历史发展及现状分析南宁初级（1996-2002年）发展阶段的写字楼发展南宁写字楼发展南宁市早期的写字楼主要集中于民族大道沿线，如泰安大厦、新兴大厦、南丰大厦等。同时在南宁市的老城区也有少量零星分布，例如西乡塘的火炬大厦等。※特点：多由某机关单位或者国有大企业兴建，预留自用之后对外出租，很少对外出售，属于“半市场化”写字楼。分布在民族大道沿线、朝阳广场一带，比较分散，也比较接近朝阳广场老城区。老式的设计理念，外表不突出，大多沿用“住宅式”装修标准，设备陈旧，缺乏现代感。南宁中期（2002-2005）发展阶段的写字楼发展南宁写字楼发展以开发琅东为口号，南宁掀起一股房地产热浪。这时，南宁的写字楼如雨后春笋般出现在琅东新区，如投资大厦、亚航财富中心、太平洋世纪广场、东方曼哈顿等。※特点：开始进入市场化运作。外立面更时尚，内部装修更加现代化，但规模仍然较小。分布不够集中，市场影响力不够，没有产生办公的集群效应。写字楼的档次没有形成差异化，租金水平相差不大。南宁现阶段的写字楼发展南宁写字楼发展2004年以后，随着中国—东盟博览会召开的利好出现，南宁写字楼进入高速发展时期，航洋国际城、地王国际商会中心、金源CBD现代城等写字楼开始兴建。※特点：发展路线清晰，出现集中式建设，办公集群效应显现。产品档次出现明显的差异，5A级，超甲级高端写字楼相继出现，产品线日渐丰富，能够满足不同办公用户需求。租金水平差距大，高端写字楼租金水平成倍高于普通写字楼。写字楼市场存量不断增加，需求趋于饱和。南宁优质写字楼主要集中在金湖广场及东盟商务区两个片区南宁写字楼现状南宁优质写字楼主要分布于金湖广场、东盟商务区及凤岭区域，其中金湖广场周边为目前南宁商务写字楼最为集中地区域，东盟商务区及凤岭区域未来将带来大批高品质商务写字楼市场供应量。南宁写字楼租户以服务业、商贸、房地产及工程技术类企业为主南宁写字楼现状目前，南宁市写字楼租户以服务业、商贸、房地产及工程技术类企业为主，企业数量占比总计高达66%，其中，服务业企业的占比最高，达20%，其次为商贸企业，占比为18%，工程技术及房地产类企业占比并驾齐驱，占比均为14%。其他类型企业数量占均不高。金湖-凤岭-商务区写字楼企业数量比例7%18%20%11%14%14%3%4%2%0%3%0%2%2%金融商贸保险通信服务业轻工业工程技术房地产科技IT矿业能源重工业物流其它南宁写字楼办公面积以房地产、服务业、金融、商贸、轻工业、工程技术类企业所占最大南宁写字楼现状目前，南宁市写字楼使用面积最大的依次是房地产、服务业、金融、商贸、轻工业、工程技术类企业，以上6类企业合计占比高达81%，其中，房地产企业的占达17%，其次为服务业，占比为15%，金融、商贸以及轻工业的占比均为13%，但从单个企业使用面积来看，金融业、房地产企业明显高于其他行业。金湖-凤岭-商务区写字楼驻户使用面积比例13%13%5%1%15%13%10%17%2%2%3%0%1%5%金融商贸保险通信服务业轻工业工程技术房地产科技IT矿业能源重工业物流其它2013年南宁可用于商务办公的面积总量将达到140万㎡南宁写字楼现状据统计，金湖广场及凤岭片区的写字楼存量将超过80万㎡，将泰安大厦、经贸大厦、皓月大厦等其他区域的写字楼，南宁市可供用于商务办公的面积总量将达到140万㎡。南宁写字楼建筑高度参差不齐，建筑高度与产品档次往往成正比关系。由于受到当时经济发展水平、城市规划的制约，南宁写字楼普遍出现停车位配套不够的现象。南宁写字楼租金水平相差悬殊，高端项目、成熟区域租金水平高南宁写字楼现状由于南宁写字楼的品质及产品档次相差较大，租金水平相差较悬殊，5A级以上写字楼的租金水平普遍在100元/㎡以上，普通写字楼的档次水平相差不大，发展越成熟的区域租金水平越高。发展成熟的金湖广场片区租金水平普遍在70-80元/㎡，而发展较成熟的凤岭片区租金水平普遍在60-70元/㎡，发展最不成熟的商务区租金水平普遍在50-60元/㎡。南宁市写字楼整体入住率约90%，入市越早的写字楼，入住率越高。租金的年增长率以5%居多，少量达到10%。南宁绝大部分写字楼配套不突出，高端写字楼项目屈指可数南宁写字楼现状南宁市大部分写字楼的标准层层高在3.5米以下，大堂高度在6米以下，电梯以普通品牌电梯为主，且配备数量少，相当部分项目缺少中央空调。产品档次及配套水平不高。如地王国际商会中心、华润大厦等少数定位清晰的高端写字楼项目，配套档次高，物业管理收费也较高。南宁市写字楼销售量大于供应量，写字楼需求量旺盛据不完全统计，截至2012年，南宁目前已经投入使用的商住和商务办公写字楼项目有40个左右，共计商务面积140万平方米。其中纯写字楼面积80万平方米左右，占62%，但推出市场销售的写字楼物业并不多，像华润中心、南湖名都广场、天健国际公馆等项目，目前推出市场销售的写字楼物业只占到南宁整