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毕马威中国2016年3月中国营改增：房地产和建筑业2©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。增值税新政简介3©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。朸光弹怍熄二2016平3星5政客市６“从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。“2016年5月1日起营改增试点范围扩大行业现行营业税税率新实施的增值税税率金融服务业5%6%房地产业5%11%建筑业3%11%生活服务业一般为5%，某些特定娱乐业为5%-20%6%4©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。现有增值税税率适用于税率货物销售或进口17%货物租赁17%现代服务业，包括物流业6%交通运输业11%电信业6%or11%新增试点行业税率（自2016年5月1日生效）适用于税率房地产业11%建筑业11%金融服务业6%生活服务业6%所有行业增值税税率概览5©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。时间表公告2016年3月5日2016年5月1日2016年3月24日2016年6月25日准备时间少于1.5个月！2016年5月1日起营改增试点范围扩大实施细则开始实施第一个增值税申报期限6©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。增值税的基本规定增值税一般纳税人增值税小规模纳税人年销售收入超过500万元人民币的企业必须登记成为增值税一般纳税人项目增值税应纳税额增值税应纳税额销项税额–进项税额+进项税转出销项税额销售额×增值税税率增值税发票有资格开具和接受增值税专用发票项目增值税应纳税额增值税应纳税额销项税额销项税额销售额×3%增值税税率进项税额无增值税发票没有开具和接受增值税专用发票的资格7©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。营改增政策解析—房地产建筑业8©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。房地产相关行业税率行业注释注意事项税率房地产业•销售不动产包括建筑物与构筑物11%建筑业•工程服务•安装服务•修缮服务•装饰服务•其他建筑服务固话、有线电视、宽带、水、电、气等经营者收取的开户费，按安装服务纳税其他建筑服务包括园林绿化等服务11%不动产租赁业•不动产融资租赁•不动产经营租赁将不动产的广告位出租用于发布广告，按经营租赁服务纳税11%酒店业•餐饮服务•住宿服务6%物业管理•商务辅助服务企业管理服务中包括物业管理服务6%财税[2016]36号文已明确营改增将在5月1日全面实施，与房地产相关的主要行业及其一般计税方法税率如下：9©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。房地产业热点问题预览问题36号文规定不得抵扣不得抵扣可以按差额抵扣向政府支付的土地出让金可否抵扣？向个人支付的拆迁支出可否抵扣？利息支出可否抵扣？土地成本拆迁支出融资成本1过渡期问题432是否对老项目给予过渡期？有过渡期，以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为标准按3%预缴预售房产的处理5收到预收款时是否需要纳税？免租期的处理免租期是否需视同销售？未对免租期给予规定，仍存视同销售风险610©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。一般征收与简易征收的计税方法增值税一般计税方法•应纳税额=当期销项税额－当期进项税额•销项税额=销售额×税率•销售额＝含税销售额÷（1+税率）•不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额增值税简易计税方法•应纳税额=销售额×征收率•销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）11©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。过渡期政策–新老项目划分建筑工程老项目•《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目•未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目房地产老项目•《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目可以选择适用简易计税方法应适用一般计税方法新项目老项目12©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。一般征收适用情况建筑企业一般纳税人房地产开发企业一般纳税人其他一般纳税人一般纳税人不动产租赁适用条件提供新项目建筑服务销售自行开发的新项目销售5月1日后取得的不动产销售5月1日后自建的不动产出租5月1日后取得的不动产计税依据收入收入减土地价款收入收入收入税率11%11%11%11%11%预缴依据收入减分包支出收入收入减成本收入收入预征率2%3%5%5%3%缴纳方式跨县/市提供建筑服务，按预征率在建筑服务发生地预缴后，向机构所在地申报跨县/市的，按预征率在不动产所在地预缴后，向机构所在地申报13©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。简易征收适用情况建筑企业一般纳税人房地产开发企业一般纳税人其他一般纳税人一般纳税人不动产租赁选择条件清包工方式、甲供工程、老项目建筑服务，可选择简易计税方法销售自行开发的老项目，可选择简易计税方法销售4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法销售4月30日前自建的不动产，可选择简易计税方法出租4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法计税依据收入减分包支出收入收入减成本收入收入征收率3%5%5%5%5%缴纳方式跨县/市提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴，向机构所在地申报在不动产所在地预缴，向机构所在地申报“取得”的具体所指时点存在不确定性，会计上转入固定资产时？取得房产证时？或其他？14©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。简易征收（续）企业是否可以就前述采用简易计税方法的项目开具增值税专用发票，有待进一步明确。如果可以开具，可能将给企业带来更大的优惠力度和筹划空间。简易计税下专用发票开具的不确定性普通发票专用发票或36号文：对个人提供的服务及免税项目不得开具增值税专用发票15©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。过渡期政策关于过渡期政策的其他问题…过渡期政策一般要求2016年4月30日前取得的不动产如果增值税很难转嫁，业主可能会倾向于采用简易征收的办法纳税是否按5%简易征收方法纳税的不动产租赁项目是否可在未来很长时间内依然适用简易征收方法租户可能会希望业主按一般纳税，如果他们能够抵扣进项税过渡期政策的持续时间？业主和租户对于采取的征收方法有异议如果纳税人有多个房地产项目是否应按照增值税纳税人为单位，或是以项目为单位，或是以出售或出租的每套房产为单位选择适用或不适用过渡期政策如何适用过渡期政策16©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。销售额的确定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，不包括：代为收取的政府性基金或者行政事业性收费；以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。销项税额=销售额×税率销售额=含税销售额÷（1+税率）基本定义相关计算17©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。土地价款的扣除房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额(收到的价款-土地款)/(1+税率)*税率[收到的价款/(1+税率)-土地款]*税率销售额应按哪种方法确定？项目销售及自持部分，如何分摊地价成本：占地面积法？建筑面积法？层高系数法？提醒:该政策仅适用于选择一般征税方法的房地产开发企业而不适用于选择简易征收的开发企业举例:XYZ房地产开发企业购买土地使用权用于开发项目支付价款1千万人民币，项目包括20间房屋占地1000平米。该公司在2018年6月1日以200万的价格销售了一间60平米房屋，XYZ估计整个项目销售收入为人民币5000万元，XYZ是否应该将购买土地价款分摊至每个房屋来计算增值税应税销售额？-按销售面积分摊:(60平米/1,000平米)xRMB1千万=RMB600,000-按销售价格分摊:(2百万/5千万)xRMB1千万=RMB400,000-销售的不动产个数分摊:RMB1千万/20=RMB500,00018©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。视同销售视同销售的情形•无偿提供服务•无偿转让无形资产或者不动产•财政部和国家税务总局规定的其他情形用于公益事业或者以社会公众为对象的除外建成后移交政府的设施可否不做视同销售?有可能有视同销售的风险•免租期•赠送装修•赠送礼品•回迁房。。。。。19©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。至少在现阶段出台的法规并未包括类似企业所得税7号公告的“看穿”政策，即针对出售股份行为将会视同处置潜在的房地产资产那样需要征税。从目前法规来看，由房地产持股公司出售股份或其他权益，并不属于增值税制的应税范围。以及…销售股权20©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。出资行为以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税VS营业税仍待明确增值税？21©2016毕马威企业咨询(中国)有限公司—中国外商独资企业,是与瑞士实体—毕马威国际合作组织(毕马威国际)相关联的独立成员所网络中的成员。版权所有，不得转载。中国印刷。混合销售与兼营客房服务小卖部17%6%兼营混合销售一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。兼营销售货物、劳