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目录前言成本管理理念成本控制基本方法建立多层次成本管理体系房地产全过程成本控制要点思考与总结2020年3月11日1前言2020年3月11日22020年3月11日3成本管理的重要性取决于企业的竞争价值！著名管理学大师“迈克尔波特”说：•以产品成本领先策略为第一类策略成本领导策略•避开竞争策略，做细分市场，不介入主流市场的竞争，这样的话，成本空间要求不是那么的严格。产品差异策略•集中资源领域发展，在这方面将技术优势提拔得很高，把品牌形象塑造得很高很高。重点集中策略前言结论：企业如果是做小可以选择产品差异化策略，如果做大，没有成本优势很难做大。大企业必定有某种成本优势！2020年3月11日4前言成本管理目的=降低成本2020年3月11日5前言案例：成本领导策略型企业——成本管理目的？DELL电脑就是一个很典型成本策略型的企业，其建立网上订购电脑的直销方式，使得产品的生产更加有序，节约了大量的营销费用，降低大量的库存成本，因而获得一种很好的（成本）优势。在电脑市场中，十年前很多的品牌到现在衰落了很多，比如1993、1994年的ASP失去了踪影、IBM几乎没有了台式电脑，COMPAQ被HP合并，反而DELL企业在中国越做越大，其中成本优势是一个很重要的原因。目前大企业用的服务器、电脑大多是DELL的。沃尔玛连锁超市打着“天天平价”的口号，以平价销售商品。其背后具有一个强大的成本管理系统，依靠全球卫星通讯技术，补货、进货很准确，大批量的进货，使其具有超强的全球采购议价能力。其“天天平价”的模式不是说做就能做到的，需要强大的支持平台，依靠“天天平价”的沃尔玛就是这样做成了世界最大企业。2020年3月11日6前言表象搞成本管理就是力图省钱实质1、光靠省钱省不出成本管理优势；2、成本优势的获得需要依靠对应于业务运作的成本模式的建立。成本管理理念2020年3月11日7成本管理特征2020年3月11日8一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程不同角色的成本管理施工企业设计单位造价咨询公司房地产企业成本管理=合理确定+有效控制现场与花费，管理上的问题设计周期与深度，技术上的问题图纸与定额，技术上的问题产品与市场，经营上的问题：就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。小结：不同利益原则下导致目的不同，导致成本管理关注对象、工作内容及方法等方面的差异。1、房地产成本管理行业特征2020年3月11日9一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程2、房地产成本管理理念-5W1H分析提升价值1.成本管理的目的（WHY)—全成本2.成本构成（WHAT)—规划、确定、控制3.成本管理出发点（WHERE)—全过程4.成本管理阶段（WHEN)—全员5.成本管理责任人（WHO)—目标管理6.成本管理方法（HOW)—2020年3月11日10一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程2、成本管理目的——（WHY）消除无效成本提升投资价值最有效收益成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）利润房地产公司目标：成本管理目标：企业目标与成本管理目标一致性2020年3月11日11一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程3、成本管理构成——（WHAT）•1、成本的概念：成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费•2、成本的构成建造成本=建安工程费+基础设施+公共配套费开发成本=土地费用+前期费+建造成本+开发间接费全成本=开发成本+期间费（营销、财务和管理等）•3、时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用空间时间成本2020年3月11日12一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程3、成本管理构成——（WHAT）合计财务费用10管理费用9营销费用8开发间接费用7借款费用6公共配套设施建设费5基础设施建设费4建筑安装工程费3前期工程费2土地征用及拆迁补偿费1项目序号工程成本项目全成本开发成本表格：成本科目及执行部门2020年3月11日13一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程4、成本管理立足点——（WHERE）成本的决定因素外部：市场价格内部：产品定位成本的影响因素资金进度协调经营技术管理成本确定方法销售市场原材料市场定额数据库合理确定成本小结：成本确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理。成本管理=合理确定+有效控制2020年3月11日14一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程4、成本管理立足点——（WHERE）成本控制的要素制定目标；偏差测定、修正。成本有效控制前提目标合理实在；实际结果及时反馈。成本能动控制不等同于限制；时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果；相应的调整方案；心中有数。有效控制成本小结：动态监控，做到随时心中有数。成本管理=合理确定+有效控制2020年3月11日15一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程5、成本管理阶段——（WHEN）•成本测算，项目经济性评价，盈利目标立项阶段•选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划策划阶段•方案设计：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征；初步设计：材料设备的合理选型；施工图设计：限额设计，图纸的质量和时间保证设计阶段：产品目标与成本目标的制定•通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）发包阶段•变更和签证的管理，付款审核，动态监控施工阶段•结算、索赔办理，项目后评估竣工阶段•保修金、维护费用的管理维护运营阶段2020年3月11日16一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程5、成本管理责任主体——（WHO）•要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。•成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识•控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”2020年3月11日17一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程6、成本管理基本方法——（HOW）•目标确定依据—经验数据库、市场调研、产品把握。•目标管理过程—PDCA循环•实现目标动态监控手段—信息化2020年3月11日18一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程6、成本管理基本方法——（HOW）6.1数据库、市场调研产品把握图纸人、材、机时间数据库调整后价格图纸影响作用人材机影响作用应用时间点2020年3月11日19一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程6、成本管理基本方法——（HOW）项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标PLAN项目实施DO做出调整ADJUST检查对比CHECK实际成本（总成本及分项成本）6.2PDCA循环2020年3月11日20一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程6、成本管理基本方法——（HOW）6.3监控信息化ERP系统合同与成本管理数据库2020年3月11日21一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程房地产成本管理的发展过程立项策划设计发包招标竣工维护估、概、预算合同价、付款、结算价——成本实现由虚到实的变化，转折点就是发包。2020年3月11日22一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程房地产成本管理的发展过程成本管理水平产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确2020年3月11日23一、成本管理理念成本行业特征成本5W1H分析成本发展过程小结结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。成本控制基本方法-目标成本管理2020年3月11日242020年3月11日25二、目标成本管理•不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。1.目标的内涵•目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数。2、目标的作用•成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本。3、目标的范围目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式1、成本目标管理原则2020年3月11日26二、目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式2、成本目标制定过程1、目标制定的时间：几个阶段2、目标制定的方法：正向与反向3、目标制定的要求：成本＋产品2020年3月11日27二、目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式2.1、成本目标制定时间立项阶段•目标雏形•成本水平是考虑是否立项的要素策划、设计阶段•成本测算•各期测算要有对应•前期目标控制后期目标方案确定后•正式责任成本目标施工图完成后•根据预算对目标做调整•内控目标2020年3月11日28二、目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式2.1、成本目标制定时间目标制定的六个阶段新项目发展策划定位方案或初步施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算（初始）成本测算（预控）目标成本（发展）目标成本调整（内控）动态成本结算成本分析2020年3月11日29二、目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式2.2、成本目标制定方法1、正向测算•测算依据--成本首先是由产品的定位与档次决定的，一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；•测算方式--根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式；•团队工作--前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。——适用于市场成熟度高的产品，如住宅等。如长动项目、一聋校项目前期拿地成本测算2020年3月11日30二、目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式2.2、成本目标制定方法2、反向倒逼确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平。——适用于有竞争优势、垄断资源的产品，如高端写字楼-深圳卓越前海壹号卓越前海壹号2020年3月11日31二、目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式2.3、成本目标制定要求水平恰当：支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战性，考虑风险。依据充分：定位支撑目标数据；了解市场、结合产品，有充分数据支持;内容具体明确：内容明确（比如同样是高档，各人心目中可能不同）；考虑全面，不漏项量化计算：尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；推行标准化：结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整强调考核作用：尽可能作为绩效考核指标；案例：一聋校项目成本测算2020年3月11日32二、目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式3、目标成本分解•1、按合约规划分解•2、按项目实体分解•3、按考核责任分解2020年3月11日33二、目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式3.1、按合约规划分解•目的：及时掌握实际发生成本，实施动态监控分解依据：甲方的分判与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标分解时间：合约规划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）2020年3月11日34二、目标成本管理目标管理原则目标制定过程目标分解方法目标实现方式3.2、按工程实体(业态)分解•目的：成本数据合理性判定分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）。分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件。分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析。案例：项目月报2020年3月