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2016年8月博睿联行策划部谨呈：苏宁置业涅槃！一场席卷鹿城的巅峰营销开盘300套！苏宁广场营销执行计划大干50天热销300套！让我们先回顾市场公寓产品集中在钢铁大街，产品同质，各项目拼附加值，拼价格钢铁大街成为包头房地产市场主战场、目前严重供大于求！商业写字楼、投资公寓、学区房为主，产品同质性严重，投资市场竞争异常惨烈！序号项目名称开发商公寓类型销售均价月均套数面积区间主力户型核心卖点1世茂公馆内蒙古包钢金茂房地产开发有限责任公司投资公寓约8500/平——45-10155、110、115包百商圈、成熟配套、返祖2正翔悦+包头市正翔房地产开发有限公司投资公寓6720元/平7145-203146、173、176豪华居住区,投资地产3恒通商厦包头市恒通（集团）有限责任公司投资公寓约7200元/平247-18566、73、47低价格4九星E世界包头市京荣胜集团投资公寓7300元/平240-6040、52九星电子商圈、返祖5银领国际包头市恒源房地产开发有限责任公司投资公寓6200元/㎡055-6860现房、万达商圈、返租6凯旋银河线包头市凯旋房地产开发有限公司学区公寓69001835-8835、41、43学区房、低首付、70年产权7中和文化广场包头市中和房地产开发有限公司学区公寓7483349-11592、45学区房，精装修钢院学府现房、16年1-7月销售105套，公寓预计9月开盘，排号100多，未取得预售，户型45平米-55平米，均价约8400元/平米；目前协调产权年限事项。学区竞品项目——钢院学府现房月均15套公寓认筹中均价8400元1442041923218195880183698270846883428350750080008500900001020301月2月3月4月5月6月7月钢院学府2016年1-7月销售情况销售套数均价数据截至2016年7月中和文化广场，35中学区房住宅已售罄，精装公寓现房销售，主推40㎡、80㎡户型，均价约7100元/平米，月均7套；学区竞品项目——中和文化广场现房精装公寓月均7套本案726215711709171007021706371586755691005101520640066006800700072001月2月3月4月5月6月7月中和文化广场公寓1-7月销售情况套数均价数据截至2016年7月学区竞品项目——凯旋银河线低价策略赢得客户月均34套凯旋银河线从15年7月份开始销售降价策略，价格一直从8600元/平米下降到6900元/㎡左右，16年1-7月销售244套，月均34套；现主推2号楼主力户型40-50㎡小面积户型；数据截至2016年7月401744196517426885688368286966706072647190660068007000720074000204060801月2月3月4月5月6月7月凯旋银河线2016年1-7月销售情况销售套数均价1、现房、小户型，总价低凯旋银河线15年7月份交房，主要主力户型30平米、40平米、50平米，销售总价20万左右；2、老带新、全民营销经纪人凯旋银河线每周都有这对老带新举办不同类的活动，节假日都有相关活动；（如：520、毕业季、六一儿童节、免费体检等）3、线下活动较多，在每周六日根据客户的不同客户做一些相关暖场活动；4、团队执行力强！5、客户与苏宁区分化，不单单卖学区，更多卖投资客；如何能有这样的销量？学区竞品项目——凯旋银河线低价策略赢得客户月均34套投资竞品项目——银领国际现房云支付+途家4年回本天天返现银领国际最初以商铺入市，目前已经销售达80%，商场圣诞节开业，公寓部分打造包头最强投资品，在8月份推出“4年回本天天返现“，云支付，与途家双重返现的独立产权公寓；现认筹中项目名称银领国际开发商包头市恒源房地产开发有限公司项目地址民族东路与青年路交叉路口（原银河游泳馆）占地面积31900平方建筑面积317000平方产权年限40年装修标准精装、毛坯物业类型公寓、写字楼、商业户数440面积58-71开盘时间认筹中价格7000-9000正翔国际两个销售团队进行销售，各自主力销售产品不同，商业主卖商铺，住宅组主卖住宅，导致公寓滞销。投资竞品项目——正翔国际月均6套均价6200元数据截至2016年7月92937826740785072477308682665356408024681001000200030004000500060007000800090001月2月3月4月5月6月7月正翔国际公寓2016年1-7月销售情况套数均价小结1、钢铁大街沿线公寓产品集中，同类产品多；严重供大于求！2、公寓市场竞争激烈，各个项目都在拼附加值、工期、配套、团队执行力！3、凯旋、钢院这两个老客户基数比较大的项目，团队执行能力强的项目，销售较好！4、产品附加值的打造需要得到客户认可，无论是投资类产品，还是学区类产品！回归项目本体分析，我们有什么？项目现有的价值体系品牌价值：中国民企排名第一，有一种影响力叫苏宁！区位价值：包头城市最核心，下一个百年，这里仍是核心！核心价值：多公园环抱，公园地产，实至名归！商业价值：包头商业领域最前沿，7万平全业态商业配套！学区价值：包头最优学区，没有之一！产权价值：70年独立产权，宜商宜投资！产品价值：百变空间一居变两居，两居变三居！配套价值：立体社区打造鹿城最有生活配套！配套价值：互联网+社区全产业人居服务生态圈，手机一键解决所有！在这样的产品基础上我们最核心的竞争力是什么？全新价值汇总人居社会社区家购物工作消费8小时休息8小时生活8小时工作食宿餐饮手机看新闻手机订餐智能监控智能家居互联网+社区网购洗衣报修脸部识别门锁手机APP交电费交水费看电影逛街健身快递寄存快递代售打造品质人居生活：立体社区社群聚会安保灵动空间立体绿化社会社区生活配套、商业配套深度融入业主生活中全方位打造品质人居生活立体社区——7万平商业广场，国际大牌云集，多数高端品牌首次入住7万平苏宁广场，以国际精品时尚品牌为龙头，国内知名休闲、餐饮一线品牌为主力。国际大牌云集，近200个国际品牌首次入住社会社区立体社区——空中花园打造绿色健康的都市生活、构建森林城市将项目楼顶整体绿化，打造包头首个绿色健康空中花园社会社区立体社区——单独一层健身会所、游泳池苏宁业主免费使用项目将单独一层公寓作为会所，包含健身、游泳等，专为主免费使用，两年后按成本收取相关费用；社会社区立体社区——整层开设专为中小学开展托管班，名师现场免费辅导项目针对周边中小学校，单独开设一层专为中小学学生的托管班，而且从北京等一线城市的教授免费提供现场辅导；同时还提供免费午餐；社会社区立体社区——针对公寓业主干洗服务柜托管式洗衣服务在公寓公共部分设立专门的洗衣柜，每个业主都有自己的专属衣柜，业主可将自己需要洗的衣服放到洗衣柜里面，专业洗衣店工作人员将衣服洗干净后放入洗衣柜；社会社区立体社区——苏宁公寓超市、24小时不间断供应在公寓里设置专为公寓业主服务的苏宁超市，24小时不间断供应！社会社区社区家聚焦“最后一公里”，互联网+社区让社区服务更接地气百变空间——60㎡一居变两居，90㎡两居变三居百变灵动空间，一房变两房，两房变三房。创意家居、隐形墙、隐形床将空间无限放大社区家互联网+社区——全智能家居设备，手机APP一键解决人脸识别入户门锁、感应灯光系统、全自动窗帘、家电远程手机APP控制、智能安防系统等高科技智能家居设备，满足客户的全方位需求。社区家互联网+社区——全产业人居服务生态圈，手机APP一键解决苏宁互联网+：公寓业主与商业广场商户多方互联，多方获利的服务客户；可通过手机APP实现以下服务内容：苏宁对所有业主服务楼上订餐，楼下送餐，享受商业广场所有品牌消费免费送货、送餐，服务；一键预约商场各种消费服务（健身教练、vip电影、甜点等）可享受每月苏宁易购返易购代金券***元；可享受苏宁易购物流0费用送货；在苏宁广场消费所有优惠基础上指定额外折扣：如95折；在苏宁商场消费赠送积分，积分可用于兑换苏宁消费体系内的打折券（电器、超市、餐饮、易购等）年度家庭账户累计消费满****元即可享受苏宁云商体系内免单1000元服务一次社区家VR看房——VR元年，包头首家实现虚拟看房的互联网社区苏宁互联网+社区标配VR看房体验，完善客户看房流程，减少客户看房成本。同时通过收集客户体验过程中的行为习惯，分析目标客户群体的兴趣爱好，形成互联网大数据，通过云计算等技术手段，不断完善项目问题，满足客户需求社区家针对这些核心价值我们如何定义产品深入挖掘，深入思考博睿发现我们的产品，可以对应不同人群的需求学区需求:子女上学刚性需求人群地域需求：认可项目位置，专属投资人群商业需求：完善的配套，符合购物人群智能需求：追求科技感，智能化生活人群服务需求：渴望被服务，享受服务人群投资需求：无本金意向购房需求人群互联网需求：生活和网进行绑定，无时无刻不需要网络人群猎奇需求：喜欢新事物，能够接受新鲜玩意人群苏宁雅悦方案一“悦家”公寓新案名：悦=雅悦喜悦愉悦家=归宿团圆是一个温馨的港湾悦：一种生活状态——幸福的、快乐的、舒适的、惬意的、开心的公寓：群体居所时尚快生活案名解析：方案一：Slogan：悦享新生活家就在苏宁方案一：方案二：U=YOUYOU=你们的悦：一种生活状态——幸福的、快乐的、舒适的、惬意的、开心的社区：群体居所社区：能够集合各类人群的聚集场所U悦社区能让各类群体过上幸福、开心、满足的生活场所案名解析：方案二：Slogan：遇见你的24小时工作8小时休闲8小时休息8小时每一分每一秒，享受U悦生活方案二：画面演示：方案二：画面演示：方案二：画面演示方案二：博睿助力苏宁打造一场鹿城的巅峰营销营销原则营销战术营销铺排营销策略营销原则线上炒作，线下发力线上话题炒作，软广为主，仅使用互动型媒体线下精准拓客，城市展厅、商超、全面覆盖重大节点，推广集中爆破（例：开盘前1个月）实时调整营销策略及营销计划营销战术互联网+房地产=全面整合开发商+电商平台+经纪人=开启全民卖房模式各区房展超市+外展带客=开启城市展厅助力模式博睿十盘+经纪人+苏宁广场=多盘联动，互利共赢电开中心全城疯狂kall客=快速邀约导入意向客户严谨的管理制度+高超的专业技能+经验丰富的精英团队=高效执行力团队运营模式BUSINESSMODEL“互联网+房地产”以需求为导向，以服务为核心营销战术——线上线下全面整合博睿联行：“互联网+房地产”工业4.0人人贷互联网+金融O2O模式饿了吗嘀嘀出行uberE袋洗Airbnb河狸家一嗨租车家政无忧无忧筹社区银行银行宝互联网+制造互联网+教育互联网+生活智能机器人3D打印VR虚拟现实蚂蚁金服支付宝微众银行VIPABC极客学院超级课程表100教育互联网+医疗春雨医生挂号网丁香园天猫医药馆咕咚网锐创置业吉屋中国博睿联行营销战术——线上线下全面整合博睿联行——打通“房地产+互联网”七经八脉博睿联行、锐创置业、吉屋中国三方深度合作，通过互联网平台整合、大数据分析等互联网技术将包头市房地产行业资源进行深度整合，使房地产销售从线下走到线上，降低营销成本的同时，提升销售业绩。O2O吉屋中国网络媒体全覆盖全民经纪人卖房降低营销成本提前锁定客户完成客户成交通过锐创渠道电商整合市场资源收集双方数据，形成新的商业驱动营销战术——线上线下全面整合锐创置业（平台安装、平台资源对接）锐创置业（派单、社区、商圈等实力拓客）博睿联行（客户接待、刀手杀客）吉屋吉屋网络平台网络媒体推广吉屋经纪人APP掀起全民卖房大数据库分析，目标客户提前锁定平台模式深度垂直线上线下博睿联行——房地产O2O，标准化管理团队营销战术——线上线下全面整合吉屋云平台经纪渠道管理合作项目合作门店杭州某商户某月数据门店355报备3208装机1017成交151博睿联行——线上系统展示营销战术——线上线下全面整合微信/APP均可实现红包分享功能博睿联行——线上系统展示营销战术——线上线下全面整合博睿联行——线上系统展示：在线置业管家图