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商业定位及规划建议大型城市综合体项目（下）1号地块1号地块1#地块：业态方面建议以综合型社区配套为主要方向。主题定位：家庭生活Outlets1号地块Hotel2万㎡ShoppingMall（台湾新光三越）4.2万㎡综合馆（图书馆、家居馆、装饰馆）2.4万㎡剧场1.2万㎡Outlets1.8万㎡原有规划中关于剧院等文化设施的规划建议放到2-4#地块考虑。因为文化设施的商业价值不高，但对于周边商业的带动会比较明显。相对来说，1#地块是独立在整体之外的一块，对2-4#的带动不大；再则，在开发初期就把商业业态定为需要流动人口带动生意效果也不是很合理，应该更多考虑可以吸引客户前来消费的业态。在档次上也不适宜太高，因为一来曲高和寡容易全军覆没，二来高档次的品牌，如新光三越，它会更多考虑入驻区已有的商业氛围。在一开始就把这一类的品牌作为自己的招商目标也较难达成。2号地块12342#地块：建议在1#地块的基础上做一个提升版，同时互补1#地块的商业业态。2号地块2#地块的总体定位仍以城市生活为主题，相对1#地块的生活必需品概念略有提升，成为城市新贵、商务人员消费的场所。项目核心定位项目核心定位更生态结合在商业规划上，更多的在建筑和景观上体现生态感；更科技在“新城”的服务及软件网络上体现高科技感，即可以实现wi-fi的全覆盖，或者这整个商业就是电子商城；如在1#区的咖啡店可以通过网络定购位于4#区的一样物品，并可预约好2#区的SPA，和在3#区的宠物店视频，看看自家的小狗美容的效果；更合理代表的是一种消费的态度。在整个商业定位中，不建议过于奢华，而应该更知性更合理。综上所述：业态的综合性，品牌的高低错落，游玩与购物的结合都将有助于打造这一概念。商业业态分布及落位整体业态分布业态分布•该地块规划有地铁出入口，且紧邻已开发的1号地块，在发展周边地块商业的先决条件是要优先考虑最基本的生活需求。•将超市、零售、娱乐等基础层次的业态有序融合在家庭生活广场内，聚集该区域人气。业态分布•该地块规划有地铁出入口，且紧邻已开发的1号地块，在发展周边地块商业的先决条件是要优先考虑最基本的生活需求。•将超市、零售、娱乐等基础层次的业态有序融合在家庭生活广场内，聚集该区域人气。•该区都为沿街商铺，也规划有地铁出入口，以其可达性与有利的地理位置来看，不论是出租还是出售都是极受业主方所青睐的，若将百货零售类业态引入该处，必将成为商业的热点部分。业态分布•该区都为沿街商铺，也规划有地铁出入口，以其可达性与有利的地理位置来看，不论是出租还是出售都是极受业主方所青睐的，若将百货零售类业态引入该处，必将成为商业的热点部分。业态分布•由于其周边的商业氛围相对较低，不适宜做零售，且根据其建筑优势，比较适合独栋的或大面积的餐饮主力店进驻。业态分布•由于其周边的商业氛围相对较低，不适宜做零售，且根据其建筑优势，比较适合独栋的或大面积的餐饮主力店进驻。业态分布•区块属围合式建筑形态，较适合较为安静的业态，可面对本案如此大的商业面积，我们选择以动静结合的业态分布，以提升整体商业气氛。业态分布•区块属围合式建筑形态，较适合较为安静的业态，可面对本案如此大的商业面积，我们选择以动静结合的业态分布，以提升整体商业气氛。业态分布•区块属围合式建筑形态，较适合较为安静的业态，可面对本案如此大的商业面积，我们选择以动静结合的业态分布，以提升整体商业气氛。业态分布•区块属围合式建筑形态，较适合较为安静的业态，可面对本案如此大的商业面积，我们选择以动静结合的业态分布，以提升整体商业气氛。业态分布•区块属围合式建筑形态，较适合较为安静的业态，通过会所与周边餐饮搭配，以动静结合的业态分布，以提升整体商业气氛。业态分布•区块属围合式建筑形态，较适合较为安静的业态，通过会所与周边餐饮搭配，以动静结合的业态分布，以提升整体商业气氛。业态分布•属水岸商业，利用特色亲水景观，打造休闲娱乐专区。业态分布•属水岸商业，利用特色亲水景观，打造休闲娱乐专区。业态分布业态分布大中型餐饮茶馆/咖啡/SPA/美容运动类outlets/户外体育特色小吃/休闲餐饮茶文化广场私人会所/展示厅餐饮酒吧街超市/餐饮/零售/ＫＴＶ百货零售•广告位建议•室内外灯光建议外立面及风格建议商业外立面建议•由于本案附近住宅目前平均楼价仅为7000元/㎡，若商业外立面与住宅风格统一，则不利于提升商业价值。•如本项目商业和住宅比例成对半，商业与住宅外立面的连接应深度考虑，建议打造独特的商业风格，提升项目整体的形象。•突出外立面风格及灯光效果，赋予商业时尚、个性化的视觉感受。广告位建议突出外立面广告位•在适当位置布置广告位招牌，既充分利用外立面价值，又提升了商业的整体形象。室内外灯光建议利用灯光提升商业氛围•强调室外灯光效果，吸引眼球，提高商业形象。•室内灯光以柔和为主，增加商场内的空间感。定位及建议内容一、项目策略性定位1、项目市场环境分析•城市宏观环境分析•区域规划及发展分析•项目区位、规模、优劣势及商业前景分析•项目发展方向研判（SWOT分析）2、项目总体定位•项目商业形象的塑造•经营主题的选择，差异化竞争的罗列•目标客群定位研究3、项目功能定位•行业商户的组合及分析•各楼层功能分布建议•商场空间互动功能建议•商场特色亮点策划商业策划内容1.项目业态规划建议2.楼层业态布局3.具体品牌商户建议二、项目品牌落位三、项目财务测算1.租售收入估算2.成本估算3.投资回报率4.预计回收期5.内部收益率商业策划内容四、商业表达建议1.LOGO设计建议2.VI导视系统设计3.内部互动空间建议4.室内广告位建议5.户外广告位建议6.灯光建议1.招商手册设计2.宣传单页设计五、宣传物料设计商业策划内容上海新天地田子坊可借鉴案例上海新天地城市起居室生活新天地一个以独有风华和独到品味交织建构的时尚生活坐标一幢上世纪20年代的石库门老房子，带来属于老上海的记忆与精彩•以上海独特的石库门建筑为基础，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑结合起来，集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅等于一体。•坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，总面积3万平方米。•上海新天地，成为上海历史文化和现代生活形态的最佳场所，老建筑和新生活完美结合，成为上海创意产业的一大经典，也是其及其周边区域聚集起更多的高尚人群。现在经过改造的上海新天地里，你可以找到吃饭、听歌、跳舞、购物等很多提供消费的场所，是个娱乐的集散地上海新天地田子坊•泰康路的“田子坊”，通过对旧厂房、旧仓库和旧民宅的转让和置换，在2万平方米的空闲厂房、仓库，引入来自国内外一批从事创意设计的艺术家、设计师加盟。•田子坊在上海众多的创意产业园区中独树一帜，是上海最早的创意产业集聚区之一。•进驻的不仅有陈逸飞、尔冬强、王劼音、王家俊，还有香港陶艺家郑祎、法国设计家卡洛琳、南斯拉夫摄影家龙·费伯、丹麦的沈翠娜等一大批“老外”为泰康路逐步走向国际化有了一个很好的基础。•浓郁的艺术时尚氛围正从田子坊蔓延到附近的石库门民居。紧靠田子坊底层的人家，前门对后门，红砖墙、黑木门、条石门框、天井、厢房、楼上楼下，石库门的格局和外观一点没改变，但里面的内容却完全变了。•这里一店一风景，一店一创意。众多知名或非知名的艺术家、设计师、自由职业者在这里享受着融艺术与商业于一体的生存方式。田子坊THANKYOU！结束！谢谢！