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质量手册依据GB/T19001－2008idtISO9001:2008标准编制：审核：批准：2013年4月1日发布2013年4月2日实施西安沣东地产有限公司发布西安沣东地产有限公司文件编号QMS.SC/FDDC—2013版本A/0质量手册分发号----受控状态受控西安沣东地产有限公司质量手册QMS.SC/FDDC—20131目录章节号标题名称页码0.1目录…………………………………………………………10.2颁布令………………………………………………………30.3管理者代表任命书…………………………………………40.4企业概况……………………………………………………51范围…………………………………………………………61.1产品范围……………………………………………………61.2包含的职能部门……………………………………………61.3删减说明……………………………………………………62引用标准……………………………………………………63术语和定义…………………………………………………63.1标准术语和定义……………………………………………63.2行业术语和定义……………………………………………64质量管理体系………………………………………………94.1总要求………………………………………………………94.2文件要求……………………………………………………95管理职责……………………………………………………135.1管理承诺……………………………………………………135.2以顾客为关注的焦点………………………………………135.3质量方针……………………………………………………145.4策划…………………………………………………………145.5职责、权限和沟通…………………………………………145.6管理评审……………………………………………………246资源管理……………………………………………………256.1资源提供……………………………………………………256.2人力资源……………………………………………………256.3基础设施……………………………………………………266.4工作环境……………………………………………………2627产品实现…………………………………………………267.1产品实现的策划…………………………………………267.2与顾客有关的过程………………………………………277.3设计和开发………………………………………………297.4采购………………………………………………………317.5生产和服务提供…………………………………………317.6监视和测量设备的控制…………………………………348测量、分析和改进………………………………………358.1总则………………………………………………………358.2监视和测量………………………………………………358.3不合格品的控制…………………………………………388.4数据分析…………………………………………………398.5改进………………………………………………………399手册管理……………………………………………………41附录1：质量管理体系职能分配表……………………………42附录2：手册修改记录……………………………………………43附录3：程序文件目录……………………………………………44附录4：公司房地产开发与销售的总流程………………………45西安沣东地产有限公司质量手册QMS.SC/FDDC—201330.2颁布令质量是永恒的主题，是企业的生命，是当今市场竞争的焦点。今天的质量就是明天的市场，质量关系着本公司的生存和发展。为了进一步健全和完善公司的质量管理体系，按照GB/T19001—2008（idtISO9001：2008）《质量管理体系要求》标准的规定，结合本公司实际情况编写了本质量手册，本手册具体阐述了公司的质量方针和目标,描述了质量管理体系要求,它对加强本公司的质量管理，保证产品质量起着重要的作用，是本公司实施质量管理体系长期遵循的文件。现批准发布并自2013年4月2日起正式实施。质量手册是阐述我公司质量方针和描述质量管理体系的建立和实施的重要文件。全公司各部门要积极组织本部门的员工认真学习、切实贯彻、严格执行，以确保公司的产品质量满足顾客的需求和期望，取得良好的信誉和最佳的经济效益。总经理：2013年4月1日40.3管理者代表任命书根据我公司质量管理体系建立与保持的需要，任命樊卫平同志为公司管理者代表，特授权如下：１、按照GB/T19001—2008标准的要求，负责建立并不断完善我公司的质量管理体系，组织协调和监督质量管理体系的实施。２、对管理体系实施中出现的重大问题和不协调环节组织研究、协调和解决。３、及时向公司总经理报告质量管理体系运行情况，用以评审或作为改进质量管理体系的基础。４、制订并组织实施内部质量管理体系审核。５、任命内部管理体系审核组组长、配备审核员并规定其职责。６、代表我公司就产品质量和服务质量等有关方面的有关问题与外部联络沟通。７、促进全公司员工满足顾客要求意识的形成，提高全公司员工的质量意识。特此总经理：2013年4月1日西安沣东地产有限公司质量手册QMS.SC/FDDC—201350.4企业概况西安沣东地产有限公司(以下简称“公司”)是由西安沣东发展集团有限公司投资设立的大型国有房地产开发企业，注册资本5亿元人民币，主要承担西咸新区沣东新城规划范围内的房地产开发经营业务。公司成立于2011年4月13日，主营业务范围包括：房地产开发经营；物业管理；房屋中介服务；工程管理服务；环境及绿化工程；房屋工程建筑；建筑安装及装饰，销售建筑材料和装饰材料等。公司目前下设九个部门和一个全资子公司，分别为综合部、财务部、工程管理部、计划合约部、设计研发部、市场部、营销部、开发部、项目部。1.竞争优势独特1）具有优质的社会资源：公司作为西咸新区沣东新城管理委员会组建的大型国有企业集团——沣东集团下设的唯一专业房地产公司，面对159.3平方公里待开发的土地资源，其社会资源优势不言而喻。加之沣东新城管委会对公司的政策支持，公司在土地获取、基础设施配套、项目报建、建设审批、证照办理等方面具有得天独厚的开发优势。2）具有专业的人力资源：公司经过公开招聘、高薪诚聘等方式吸纳了一批具有良好业务知识背景的房地产开发专业人才。大部分人员拥有着丰富的房地产开发经验，同时具有高度的敬业精神。3）具有优厚的财力资源：公司股东沣东集团注册资本为人民币20亿元，公司本身目前注册资本为人民币5亿元，在开发资金方面具有优厚的财力资源，集团公司准备在适当的时机为公司增资扩股，并支持公司未来进行海外融资。2.发展前景广阔1）具有良好的市场开发前景沣东新城是西咸新区的重要组成部分，作为西安、咸阳两市中心城区距离最近的接合部，是西安国际化大都市向西拓展的重点区块。根据陕西省政府第21次常务会通过的《西咸新区总体规划2010-2020》，沣东新城规划面积159.3平方公里，到2020年规划人口67万，建设面积75平方公里，市场发展空间和潜力巨大。2）具有较好的融资市场平台近期国家为抑制商品房过快上涨势头，加强了对房地产企业融资的监管，限制房地产在资本市场融资，但另一方面，为切实解决城镇居民住房问题，2010年，中央安排建设各类保障性住房建设规划为580万套，2011年，这一数字达到1000万套。中央明确表示6将加大对保障性安居工程建设的支持力度，要求地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。作为沣东新城地产建设的排头兵，我公司将充分依托现有政策支持和财政资金支持，利用资本市场，争取多渠道的融资途径，同时建立良好的银企关系，目前已和多家银行建立了良好的合作模式。公司主张为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长，倡导团队协作，营造能充分发挥员工才干的工作氛围。将秉承“建筑，让生活更美好”为企业使命，在不断倡导“创新、高效、责任、共赢”的核心价值观的同时，致力于打造一支专业、成熟的工作团队，努力成为具有社会责任感和一流项目开发能力的房地产企业。地址：西安市丰产路57号电话：029-89108888传真：029-89103777邮箱：fddc@xafddc.com西安沣东地产有限公司质量手册QMS.SC/FDDC—201371、范围1.1产品范围：房地产的设计开发全过程控制和管理1.2包含的职能部门：综合部、财务部、计划合约部、设计研发部、市场部、营销部、开发部、工程管理部、各项目部。1.3删减说明：本公司质量管理体系覆盖与产品有关的部门、项目部及产品实现过程和支持过程，对GB/T19001-2008idtISO9001：2008《质量管理体系要求》未作任何删减。2、引用标准2.1GB/T19001—2008《质量管理体系要求》2.2GB/T19000—2008《质量管理体系基础和术语》3、术语和定义3.1本标准采用GB/T19000—2008中的术语和定义。3.2行业术语和定义3.2.1施工单位：是指经过建设行政主管部门的资质审查，取得相应资质证书，从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装、装修工程的施工承包单位。3.2.2工程项目：是指具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或使用效益的工程。3.2.3单位工程：是工程项目的组成部分，它是可以独立组织施工的工程，通常包含不同性质的工程内容。例如一个车间的厂房建筑、设备安装工程各是一个单位工程；民用建筑一幢房屋或多幢相同的住宅楼作为一个单位工程。独立的给水工程、采暖工程、输电工程等都可作为一个单位工程。3.2.4分部工程：是单位工程的组成部分，一般是按建筑物的主要部位以及安装工程的对象划分的。例如房屋建筑工程的地基与基础工程、主体结构工程等，安装工程的分部工程有管道安装工程、电气安装工程等。3.2.5分项工程：是分部工程的组成部分，是按照工序将分部工程进一步划分而成。例如地基基础工程可划分为：人工挖地槽、挖地坑、回填土等分项工程。83.2.6施工组织设计：是指导建设工程施工准备和施工全过程的技术管理文件。一项单位工程的施工组织设计内容包括：工程概况、施工方案和施工方法、施工进度计划、各项资源需求计划、施工平面图、技术质量措施、安全技术措施及技术经济指标等。建设工程项目由多个单位工程组成时需要编制施工组织总设计，内容全面地覆盖各个单位工程。3.2.7施工设备：建筑施工企业用于工程施工的机具设备，如塔吊、挖土机、砼搅拌机、钢模板、钢脚手架等。3.2.8工程设备：工程项目中应予配备在工程建成后使用的设备，如民用建筑中的采暖通风设备、电梯设备等；各类工业建设工程中的各种生产设备；铁路建设工程中的通讯设备等。3.2.9隐蔽工程：在施工过程中，下道工序将上道工序完全覆盖后，则称上道工序或被覆盖的分项工程为隐蔽工程。按规定在隐蔽前，应进行隐蔽工程的检查验收（简称隐检），相关各方验收合格后，方可予以隐蔽。3.2.10施工方案：针对工程项目中的某一个重点部位、关键工序或“四新”（新材料、新技术、新工艺、新设备）内容等单独策划一整套的施工方法、工艺流程、技术措施、质量要求以及必要的图纸等所编成的施工文件。3.2.11分包商：以合同或协议形成向建筑施工企业承担部分工程、劳务、施工机械和施工设备的租赁及操作服务、材料试验等的单位，是标准中所称“供方”的一种。3.2.12技术交底：建筑施工企业传统的技术管理制度之一。由项目部到施工作业班组逐级交底，随接受交底人员岗位的不同，交底的内容也有所不同。交底的内容大体是：工程概况；设计要求；图纸做法；施工组织设计与施工方案的要求；设计变更和洽商（如有时）；规范、规程和工艺要求；施工顺序；施工方法；质量要求及验收标准等。西安沣东地产有限公司质量手册QMS.SC/FDDC—201394、质量管理体系4.1总要求本公司按GB/T19001—2008标准的