品质控制模式

品质控制模式导语“我们有做好产品的初衷，我们也愿意花代价，但产品还是差强人意”，这是围绕很多杭州开发商的困惑。专业态度、经验、人才、组织结构、制度化、程序化……这是品牌开发商实现品质控制的要素。品质开发商具备三种能力绿城集团执行总经理马力品质房产开发商必须同时具备三种能力：整合资源能力，品质控制能力，学习、借鉴、总结和创新能力。这三种能力将是衡量开发商核心竞争力的坐标。绿城认为，规划设计的品质直接决定房产品的品质，因为房产品开发理念是通过规划设计得以实现，并据此作为施工依据。目前绿城已聚集了数以百计的优秀设计师，有一批规划设计方面的专家从企业内部成长。项目规划设计工作正式展开以前，绿城就根据项目的特征，邀请国内外擅长该类产品设计的著名规划设计师、建筑师，共同进行项目的考察、研究，参与方案的规划设计。绿城已逐步建立、提升和完善了公司内部的专业管理团队，通过专门的规划设计管理部门和控制流程来整合、统筹、集成和协调把控各设计阶段的品质。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，一个产品的定型，设计往往经历了多次的专家小组评审，无数次的修整。绿城设计流程近年来已有比较大的变化，以前往往是拿到一块土地，就去请人设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观，可以说是一个单线串联方式。现在，绿城正逐步建立起一套科学、优化的“立体交叉设计”流程，即在规划设计阶段，甚至在方案阶段，就开始同步进行规划、建筑、景观、室内精装修及各专业设计，各项工作“齐头并进”，以达到项目的规划、设计的经济性、科学性、领先性和人性化等方面整体最优目的。同样的设计单位，没有开发商品质控制的能力，仍然难以达到高品质，至少会大打折扣。因此，工程营造过程的品质控制能力同样也极为重要。绿城早在1999年底，已通过ISO9000质量管理体系审定，建立了一套科学的质量控制规范、流程、制度和标准化的运作体系。近年来进一步深化质量管理体系的覆盖范围和执行力度，切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期维修等施工管理的制度和流程。客户参与工程营造质量管理，是绿城长期以来的优良传统。绿城规定，每一个项目在一期销售达到30％时，必须成立业主工程质量监督小组，邀请客户参与工程施工质量全过程的质量监督。在工程质量问题上，采取业主质量监理小组一票否决制。绿城是比较早重视居住社区景观营造的开发商之一，从早期开发的玫瑰园、桂花城、紫桂花园开始，就邀请了境外的景观设计公司做设计。绿城认为，景观营造这个行业决非只是土木绿化之事，而应该是属于文化范畴，不仅仅是一种即时的需要，也不仅仅是一个好看的道具，更应该是客户使用的方便、尺度的合理、材料的舒适、工艺的精致、视觉的赏心悦目、活动的安全等每一个细节的“体贴入微”的关注。高层住宅“人性化设计”升级滨江房产集团副总经理张洪力高层住宅是滨江房产品中的主要代表，现在滨江正在提出高层住宅的“人性化、标准化设计”，这既是一种开发理念，也是品质控制的标准。目前，滨江初步确定了一些高层公寓的统一设计标准，比如全面升级IC卡系统，即应用远程IC卡感应系统，分别增长入户单元门和地下车库入口的IC卡刷卡感应距离，比如后者的感应距离从现有的0.3米增加到8米，这是解决高层住户多，有效节约通行时间的问题；二是现在小区里板式高层增多，为了让住户最近距离地到达小区入口等各种公共空间，也是提高高层住宅架空层的使用率和对景观的享受，我们提出板式高层的单元入户门都做有南北双向两门；第三，现在很多小区已经很重视小区入口、单元门厅堂这些公共空间的美观设计，但我们认为，随着私家车普及率提高，越来越多的住户是从地下车库直接坐电梯入家门，所以，在接下去的住宅开发中，滨江将特别重视地下车库门厅的设计，而且还将专门邀请专业设计机构针对地下车库门厅作专项设计，增加设计感和用材标准；此外，为防止高层住户多，装修易引起电梯厅损坏，还将在电梯厅的用材上作改进。这些设计将从正在开发的大众主流产品——金色家园开始，形成滨江开发高层住宅的标准要求。品质控制过程需要标准化体系通和置业董事长马强之前，房产品似乎不太讲究品牌，而是“地段，地段，再地段”。一方面这是由产品性质决定的，房产品不是个标准化产品，而是一个地域性很强的产品，这也是世界500强没有一家房产公司的原因。在香港，各类物业从中高低档的住宅到都有各自的品牌，而在杭州似乎比较难。企业品牌的创立比产品品牌的创立更为重要。如何树立品牌，我们认为需要有这样几个方面：一是对市场的感知能力，就是知道消费者需要怎么样的产品。如在考察地块时就要考虑这块地适合什么样的消费者，这样的消费者需要什么样的产品。需要有合理的性价比而不是“质量过度”，“恰当”的产品给不同的消费者。二是资源整合能力，就是将各种专业的细分整合起来。房地产行业走向成熟，不能靠垄断，只有竞争才能创造进步。未来市场，专业细分越来越明确，企业的“核心竞争力”在于最“合理”地整合这些资源，所谓“合理”并不是“最好”，针对不同的项目选择不同的规划、设计公司，选择不同的物管，让不同的消费者享受最“合适”的物业。三是控制能力，指当有了市场感知能力和资源整合能力之后对这些的控制能力。包括：建立标准化体系。房产品本身没有标准化，没有任何两套房子是一模一样的，但建造的过程可以标准化，建立一系列的标准化流程，如施工过程中的质量管理等；建立控制体系，就是解决问题的能力；合理的人才架构体系，合适的人用在合适的岗位上；持续发展能力，用渐进、务实的态度去对待企业。作为年轻的房产开发企业，很多人会置疑通和的“经验”，对此，我们的做法是首先请顾问。通过请能够把握全局的顾问，借用他人的经验，完成市场的整合。请专业化人员，将公司队伍专业化，请有多年经验的老手。项目操作过程中注意反馈，发挥各人的长处，让个人经验变成公司经验，从而使公司走得更加可控，而不是“更快”。公共空间营造体现品质控制意识坤和建设集团副总裁蔡云法首先，产品定位要准确。以市场调研为依据，根据市场需求，确定产品定位。然后，在设计环节，要根据定位选用合适的材料，保证产品品质的实施。选用产品时，要适合当前国家的相关规定，并且要有一定程度的超前，这将决定产品有没有生命力、有多少生命力。如山水人家的建设中，当时国家对住宅的节能并没有强制性的要求，但山水人家已选用了有保温隔热等功能的面砖、外墙保温材料，运用了太阳能，而现在国家已出台了对住宅保温节能的要求，山水人家的超前性体现了产品品质和价值。接下去的施工是品质控制中最关键的一步，开发商要选择好的合作伙伴：好的建造单位、材料供应商等，好的施工管理和施工工艺，才能保障好材料做出好产品。施工过程中品质控制的重点在于公共部分，这是最能体现产品内在却也最容易被开发商忽略的环节。大环境、小环境的营造，景观、道路、停车位、信报箱等等细节都要作为品质控制的要点来抓。最后，后期的产品维护也是品牌维护的重要环节。目前的施工工艺仍是以手工操作为主，难免会出现一些纰漏，后期维护主要是对客户投诉的处理。坤和采用的是“一站式”服务，保证投诉处理的质量和速度。品质控制两手都要硬钱塘房产集团总裁姜峰在项目建设过程中，更多强调对各环节的过程控制，从项目规划、产品研发、景观营造和售后服务等方面着手，追求一流，精益求精，塑造高品质、高性价比的产品。如前不久交付的云栖蝶谷别墅园区，对小区景观的要求非常之高，花费巨资数次调整设计方案，以求园区内环境与西湖风景区溶为一体，并且进口实木门窗的应用在业内也极为罕见；而位于高尔夫球场内的樱花小筑，更是创造性地将别墅配置及用材用于低密度的排屋、公寓社区。今后房地产开发的趋势是除了对楼盘硬件品质要进行不断的创新和提升，更要实时保证在楼盘软件品质上的进步，包括品牌增值服务、客户售后服务、物业管理服务等，让更多消费者都能在楼盘中找到归属感。