搜索
12015年10月杭州湖滨银泰二期考察报告湖滨银泰二期项目简介区位交通业态&平面动线业态占比内部交通建筑内装小结2湖滨银泰二期—项目简介3项目名称杭州湖滨银泰二期商业定位市级商业、年轻时尚、购物中心目标客群中高端时尚消费群体项目简介所在城市：杭州市开业时间：2013.4.28总建筑面积：10万平方米物业组合：商业商业建筑面积：7万平方米可租赁面积：4.2万平方米商业楼层：LG1-L44湖滨银泰二期—区位交通湖滨银泰二期A区C区B区延安路湖滨站龙翔桥站仁和路邮电路区位：北邻平海路、南邻解放路、西邻延安路、东邻吴山路，且被道路划分为A、B、C三个区域。人车往来：该项目四面临路，人行往来便利；停车场出入口分别在仁和路两侧设置和邮电路一侧设置，仁和路为由东向西单向一车道，邮电路为由西向东单向一车道，高锋期停车极不便利；停车位600个，平均117㎡/车位，车位配置略少。延安路吴山路公共交通：项目A区与地铁龙翔桥站D1、D4出口一路之隔；项目北侧、西侧分别设有公交车站龙翔桥站、延安路湖滨站，有多条公交线路抵达。5A区B区C区湖滨银泰二期—业态&平面动线LG1儿童零售餐饮时尚运动品牌明细平面动线：负一层平面动线为“一”字型单通道，总长度约为360米，结合中庭、多经点位、转角等处理将平面动线分段布置，动线最长段约为60米，最短约20米，在一定限度上增加了商业的经营面积、动线的活跃性，又避免人流行走的疲劳感。6湖滨银泰二期—业态&平面动线LG1业态：负一层业态功能分区明显，分别是A区为时尚运动组团，主通道中庭扶手梯周边多经点位布有轻餐饮业态与四周零售业态形成较好呼应；B区组团以餐饮为主，正餐居多，与A、C区接驳处布有少量轻餐饮；C区主要为儿童零售组团。7湖滨银泰二期—业态&平面动线L1仁和路邮电路A区B区C区东品牌明细动线：项目一层一字动线被两条马路分割为A、B、C三个分区，对平面人流有较大影响；C区北侧通道较窄，宽度约为2.6米，两侧为开间平均3米的商铺，由于通道窄，商铺开间小，此处设计与项目整体设计格格不入，目前基本全部空置8湖滨银泰二期—业态&平面动线L1业态：A区、B区组主要业态为国际二线中时尚服饰类品牌；A区东侧由于进深较大，设置了三家餐饮对外侧马路营业。9湖滨银泰二期—业态&平面动线L2A区B区C区品牌明细动线：项目2层A、B、C区动线有连廊连接，且在连廊两侧设置有商铺，使顾客经过时不显单调乏味。10湖滨银泰二期—业态&平面动线L2业态：项目2层业态多以潮流时尚零售品牌为主，加之部分鞋类，多经点位布有休闲餐饮。11湖滨银泰二期—业态&平面动线L3A区B区C区品牌明细动线：项目3层动线除有连廊设置外，相对2层主通道多了局部挑空部分，增加了空间立体性。12湖滨银泰二期—业态&平面动线L3业态：以休闲服饰、生活配套、休闲餐饮为主。13湖滨银泰二期—业态&平面动线L4A区B区C区品牌明细业态：4层局部设置有大型餐饮业态，其余为设备房；动线：到达4层基本上是通过3层扶手梯到达。14L2L1L3B2L4B3停车位零售（服饰、皮具、珠宝、饰品、数码）零售（快时尚、服饰、钟表）餐饮停车场餐饮餐饮B1零售（服饰、饰品）餐饮零售（服饰、饰品）配套（教育、美甲）餐饮湖滨银泰二期—业态占比业态面积占比分析类别餐饮配套零售面积（㎡）12600420025200占比30%10%60%餐饮30.00%配套10.00%零售60.00%业态面积占比业态落位各楼层均有餐饮业态，一定程度上增加了顾客的粘性。配套品类占比略小，体验性品类有提升空间。15湖滨银泰二期—内部交通平面动线较长，且1层受道路分割，1层动线连贯性较差。垂直交通在A区设有直升客梯，B区设有1至3层跨层电梯，C区仅有扶手梯上下导流，C区纵向客流引导较差。4层餐饮未设有独立客梯，只能从3楼引导客流，对餐饮影响较大。16湖滨银泰二期—建筑内装动线端头设有中庭挑高，提高了空间丰富度。屋顶采用无遮挡式天窗，采光性较好。局部天花进行了造型设计，使空间灵动活泼。通过侧给光、内嵌式灯光，使灯光柔和。围栏采用木制失手加双层钢化玻璃，简约大方。地板以米黄色石材为主，与天花、墙壁呼应。17湖滨银泰二期—总结项目优势项目劣势总结公共交通便利，紧邻地铁站出入口，公交车站；位于湖滨商业圈核心位置，周边自然客流量较大；项目定位与业态落位一致，年轻时尚品类集中度较高；商业经营面积利用率较高，扶手梯旁、通道节点、连廊均设有多经点位；业态布局合理，各楼层均有餐饮业态，较好的提升了顾客的黏性。内装天花灵动活泼，增加了空间丰富度。停车麻烦，停车位少且停车出入口为单向一车道；平面动线过长，且1层受道路分割，影响平面动线连贯性；垂直动线不便利，A区单侧直升客梯及4层餐饮缺乏独立直升梯需优化。湖滨银泰二期打造内街式购物中心，一定程度上突破了地块条件限制；定位中高端时尚消费群体，与周边项目差异化定位。中端商业建筑材料，采用了重设计、重功能的开发思路，使建筑灵动活泼。业态落位充分依照项目整体定位，品牌集中度高。各楼层业态按消费场景布置，使餐饮和零售业态充分结合，提升效益。18THANKS谢谢聆听