2017年重庆房地产年报

致·过去看·未来宏观背景房子是用来住的，不是用来炒的中央定调，房住不炒，自主调控2017年10月18日十九大2016年12月16日中央经济会议2017年3月全国两会2017我们关注的那些事儿三无人员两年熔断评标竞自持200亿11500元现房改善横厅新中式50%20000元2.1合作限价长租公寓TOP系聚焦收购——回顾·展望·趋势——回顾·二0一七市场·巅峰土地·变革企业·扩张市场·巅峰市场供应2054214127186住宅80%其他商务商业供应结构193175125123122112105969682茶园照母山礼嘉中央公园李家沱大竹林龙洲湾蔡家大学城西永前十组团近五成份额2581三北热点+西南二环上涨15%，住宅托市市场成交3668前十组团占4成份额礼嘉照母山大竹林大学城李家沱中央公园蔡家+29%·830万方16983061741851583181846434259244331554高层洋房别墅商业商务其他2017年2016年↑9%↑148万方↑42%↑128万方↑49%↑85万方↑32%↑58万方↑110%↑174万方↑74%↑236万方历史新高，全国之最，全线领涨，聚焦二环市场价格大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子口大堰石坪桥杨家坪商圈二郎双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪沙坪坝凤天路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林礼嘉人和-高新照母山悦来蔡家双碑井口中央公园园博园汽博中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪寸滩龙头寺龙复东港工业园鹿角弹子石南滨路南坪商圈新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马澄江北碚老城沙滨路茶园第一梯队：两江四岸+城市核心15000-20000第二梯队：三北热点+南区核心10000-15000第三梯队：城市近郊+二环热点8000-10000第四梯队：二环边缘8000以下跳蹬8817+23%·1638元历年最大涨幅，价格层级放大重庆板块价格层级2016年三季度2016年四季度2017年上半年2017年下半年核心领涨二环普涨全线大涨价格横盘7500元8000元9400元9400元直线上涨限价逼停市场走势118911912502402462091882021943003502671833253903463162602412922773084638050778181708867918294808893878286379118936787600200040006000800010000010020030040050017'0117'0217'0317'0417'0517'0617'0717'0817'0917'1017'1117'122017年重庆主城区房地产市场月度走势供应量(万方)成交量(万方)建面均价(元/㎡)225万方344万方267万方386万方一稳，二抢、三控、四补，重回“驼峰”状一季度市场平稳过渡，供应调整；二季度改善入市，刚需恐慌，量价齐涨；三季度政府控价，供应受阻；四季度住宅补价，非住宅物业冲量。高层市场1846万方8628元/㎡上涨9%（148万方），住宅比重（73%，下滑5%）上涨30%（2000元），与市场同步61%63%62%56%28%28%28%34%7%6%7%7%3%3%3%3%2014年2015年2016年2017年=90㎡90-120㎡120-144㎡144-200㎡200㎡以上刚需下滑，首改爆发（轻奢成趋势）二环撑量，核心撑价城市核心区蔡家空港工业园中央公园照母山大学城李家沱茶园龙洲湾江北嘴洋房市场433万方10081元/㎡上涨42%（127万方），住宅比重（17%，上涨3%），上涨28%（2200元）回归传统，去底顶，提升舒适度（电梯入户，横厅、套房）核心稀缺，聚焦大照礼→蔡悦中西永大学城蔡家悦来礼嘉照母山大竹林茶园李家沱龙洲湾25%26%33%22%21%22%25%24%29%29%27%37%17%15%11%13%8%7%4%4%2014年2015年2016年2017年=100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡≥180㎡中央公园聚焦/40%别墅市场260万方13081元/㎡上涨49%（85万方），住宅比重（10%，上涨2%），上涨23%（2500元）蔡家悦来礼嘉照母山大竹林大学城西永李家沱茶园龙洲湾4成份额价格和产品的风向标经济型别墅的主战场龙兴融创龙湖金科•欧鹿花园城•康桥融府•国博城•金开融府•九里晴川•新江与城•西宸原著•舜山府•岭上•天宸•天元道•美院拔高端，稳中端，走低端聚焦大照礼，蔡悦中起航联排叠拼独栋53%40%7%龙湖融创和黄金科恒大鲁能融创龙湖中航联排稳市，叠拼下滑，独栋补位4%4%商业市场投资回归本源，社商主导成交创峰值130万方66%24万方12%44万方22%116万方63%36万方19%33万方18%192万方79%32万方13%20万方8%2015年2016年2017年社区商业占比街区商业占比专业商业占比244成交量185198成交价格132931370315842商办市场56546175871832012年2013年2014年2015年2016年2017年72711831099894公寓供应量公寓成交量市场导向，投资转移，租售同权政策触发供销倒挂“特殊年”，公寓爆发，写字楼转型年份供应（万方）成交（万方）201311261201411587201584952016686120173390“繁荣”背后危机依旧，变脸公寓可破局土地·变革土地政策现房、限价、熔断、评标、竞自持——土地政策全国同步！现房起拍：万科老沙区项目门槛现房：溢价过50%或竞价达10000元/㎡时现房；首钢悦来地块现房销售限价、熔断、综合评标限价、熔断、综合评标：金地弹子石地块绿城冉家坝地块甘肃新厦蔡家地块竞自持比例限价、竞自持：金融街礼嘉地块香港置地大竹林地块当现场竞价达到出让方最高限价时，需竞自持租赁房屋面积比例及年限；6月是熔断评标，之后是竞自持比例和竞自持年限；2017年3月6月9月3032259528822848225326122269314846152015年2016年2017年供应可建体量（万方）成交可建体量（万方）成交楼面价（元/㎡）西南区成大户，聚焦二环，价格全线上涨，现房频出土地表现破万（10宗）现房（23宗）评标（2宗）自持（2宗）+47%·150059%51%38%41%49%62%2015年2016年2017年嘉陵江以北嘉陵江以南西永、李家沱、茶园、跳蹬、龙洲湾龙兴、中央公园、蔡家、空港、礼嘉3715101719201812141323221011212456891有地必拍，争相储备，积极入渝，高价落地6678881010111313141617182021303436432203224331431244611荣盛金茂新城控股象屿融创金融街中海华润龙湖旭辉保利美的金地东原金辉华宇荣安万科碧桂园金科参拍次数拿地宗数24172015年2016年2017年60325754企业表现企业参拍及拿地次数外地企业入渝情况（新进35家，落子17家）金地、绿城、合景泰富、华远、融信、中国电建、荣盛、荣安、阳光城等收并购万科：重庆天地、鹅岭峰、蓝澳岛等融创：万达城、龙兴乐视、茶园坤运、世界花等恒大：浩铭茶园项目、中航翡翠城、中航小镇等碧桂园：红鼎高尔夫、浩博几米阳光、中俊项目等9293100106125133147154180289雅居乐碧桂园旭辉万科金地万达荣盛中国摩龙湖金科前十拿地企业（体量）企业·扩张业绩翻倍，门槛暴涨至85亿，百亿2018——份额占比升至41%，六成房企业绩翻倍21418217416411510410110186851131047866687658511835融创龙湖恒大金科鲁能香港置地万科保利旭辉华宇开发企业销售金额TOP10市场表现对比2017年2016年↑122%↑146%↑37%↑91%↑75%↑68%↑76%↑97%↑391%第一梯队（160亿元）第二梯队（100亿元）第二梯队（85亿元）↑143%业绩榜406080100120140160180200220240260800090001000011000120001300014000融创金科恒大龙湖香港置地华宇鲁能保利旭辉万科232~9227180~9096165~10552151~12041132~8693108~940389~9706100~1016875~1140882~12686量价规模赢天下，价格领市场，储备看未来企业业绩216233350500316256583643613803华宇旭辉保利万科香港置地鲁能金科恒大龙湖融创21441242241121111111122310-20亿20-30亿30亿以上2017年前十企业项目表现2017年前十企业库存7556444433刚需冲量，改善撑价，全产品线布局050100150200华宇旭辉保利万科香港置地鲁能金科恒大龙湖融创高层洋房别墅050100150200=100万100-200万200-300万300万产品规划2017年前十企业业态占比2017年前十企业总价占比大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子口石坪桥杨家坪商圈二郎双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪老沙区凤天路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林礼嘉人和-高新照母山蔡家双碑井口中央公园园博园汽博中心回兴空港工业园两路台商工业园农业园区寸滩龙头寺龙复鹿角弹子石南坪商圈新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马北碚老城南山沙滨路茶园跳蹬水土-复兴西彭悦来空港新城抢中心，占新区，全城布局大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子口石坪桥杨家坪商圈二郎双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪老沙区凤天路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林礼嘉人和-高新照母山蔡家双碑井口中央公园园博园汽博中心回兴空港工业园两路台商工业园农业园区寸滩龙头寺龙复鹿角弹子石南坪商圈新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马北碚老城南山沙滨路茶园跳蹬水土-复兴西彭悦来空港新城融创龙湖项目分布大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子口石坪桥杨家坪商圈二郎双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪老沙区凤天路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林礼嘉人和-高新照母山蔡家双碑井口中央公园园博园汽博中心回兴空港工业园两路台商工业园农业园区寸滩龙头寺龙复鹿角弹子石南坪商圈新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马北碚老城南山沙滨路茶园跳蹬水土-复兴西彭悦来空港新城大学城西永白市驿鱼洞龙洲湾李家沱滩子口石坪桥杨家坪商圈二郎双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪老沙区凤天路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林礼嘉人和-高新照母山蔡家双碑井口中央公园园博园汽博中心回兴空港工业园两路台商工业园农业园区寸滩龙头寺龙复鹿角弹子石南坪商圈新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马北碚老城南山沙滨路茶园跳蹬水土-复兴西彭悦来空港新城恒大金科外企入渝，抢中心，占热点渝北区巴南区江北区九龙坡区渝中区南岸区沙坪坝区北碚区大渡口区125686744434140355640302226151821金地中国电建新城控股合景泰富四川联合体荣安中粮华远体量（万方）金额（亿）外地企业展望·二0一八十七大十八大1.29救市①首付2成，利率7-8.5折②税收减免，契税按1%收取1.28新国八条、渝房产税①二套首付60%；②重庆房产税新国五条①提高二套房首付比例、贷款利率；②住房流转所得税20%。①支持首套房贷②限购相继取消③“9·30”房贷新政④放宽公积金贷款；⑤央行降息①降准降息②支持住房需求③营业税免征年限5改2④公积金支持异地贷⑤降低首付款比例历史最严调控①限外、限价、限售②限贷、首付、利率上浮③土地熔断、现房、自持2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年9.27抑制房价政策①首付40%，