利率调整对房地产市场的影响分析

利率调整对房地产市场的影响分析摘要：房地产业是我国的支柱产业，房地产市场健康快速的发展为我国经济发展和民生建设起到重要作用。目前，我国房地产市场过热，房地产价格持续增高且增长速度较快，但是房地产繁荣背后存在着诸多问题。利率作为经融货币的一个工具，是国家宏观调控经济的方式，本文在总结国内外相关研究的基础上，结合近期中国人民银行的利率调整，探讨利率调整对我国房地产市场买卖双方的影响，以及对房价的影响和房地产投资规模的影响，提供出我国利率调整和房地产市场存在的问题并且提出相应对策。关键词：利率调整；房地产市场；影响；问题；对策StudyontheInfluenceofInterestRateChangetoRealEstatePriceAbstract:Realestateindustryisapillarindustryofourcountry,therealestatemarkethealthyandrapiddevelopmentofChina'seconomicdevelopmentandpeople'slivelihoodconstructionplayanimportantrole.Atpresent,ourcountryrealestatemarketoverheating,realestatepricesarerisingandgrowthratefaster,buttherearemanyproblemsbehindthepropertyboom.Interestratesasthefinancialcurrencyofatool,isthenationalmacroeconomicregulationandcontrolofeconomicway,inthispaper,onthebasisofsummarizingtherelevantresearchbothathomeandabroad,combinedwiththerecentinterestrateadjustmentofthepeople'sbankofChina,discussestheinterestrateadjustmentinfluenceonbuyersandsellersoftherealestatemarketinChina,aswellastheimpactonhousepricesandtheimpactofrealestateinvestmentscale,providetheinterestrateadjustmentandexistingproblemsoftherealestatemarketofourcountryandputforwardthecorrespondingcountermeasures.Keywords:interestrate;realestateprice;influence;problems;countermeasure目录一、房地产市场......................................................4二、国内外研究现状..................................................4（一）国外研究现状..............................................4（二）国内研究现状..............................................5三、利率变动对房地产市场的影响......................................6（一）利率调整对购房者的影响....................................6（二）利率调整对供房者的影响....................................6（三）利率调整对房价的影响......................................8四、存在的不足......................................................8（一）利率市场化改革不完善......................................8（二）房地产场的运行存在问题....................................9五、对策和建议...................................................9（一）促进利率市场化改革........................................9（二）调整我国房地产市场的运行.................................10参考文献：.........................................................10一、房地产市场房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和[1]。二、国内外研究现状（一）国外研究现状各国学者就利率与房地产市场关系的研究不是很多，但是结论基本是一致的[2]。各个学者都认为利率的变动与房价呈现反向关系，国家可以通过利率政策对房地产的价格进行调控[3]。Arcelus和Meltzer认为由于过高的住宅需要和供给弹性，抵押贷款利率对住宅供求的影响并不是很大。Kau和Keenan指出利率上升导致房地产价格下跌，两者呈反比关系，投资价格和住宅价格会因为利率的升高而同时降低。Agawal和Phillips认为抵押贷款过程中，利率效率有可能会降低，而降低的原因来源于利率降低带来的额外付款的抵押方式，因此抵押贷款利率与房地产价格呈负向关系。Harris在研究了名义利率（央行或其他提供资金借贷的机构所公布的未调整通货膨胀因素的利率，即利息的货币额与本金的货币额的比率[4]）对房地产价格的作用效果之后，房地产预期的价值增加只受名义利率的影响，名义抵押贷款利率使房价朝着相反的方向变化。Reichert指出，美国地区的房地产市场价格与抵押贷款利率呈现负相关关系。Abraham与Hendershott建立了带有滞后过程的住宅价格波动模型，证明了利率的上升会导致住宅价格下降。DongchulCho发现，住宅的租押价格不仅仅由真实利率水平决定，而且与真实利率呈反向变化关系。Giuliodori利用VAR模型研究了欧洲9个国家的房价，结果表明利率下降之后，房价有了不同程度的上涨。Iacoviello和Minetti运用了VAR模型来检验信贷政策中信贷渠道对房地产市场的影响，他们用了3个不同的VECM模型和1个VAR模型对4个欧洲国家（芬兰、德国、挪威和英国）进行研究，发现70个银行利率基准点冲击后，房地产价格下降0.7%-1%，金融市场自由度越高，利率对房地产价格冲击就越大越持久，两者呈负相关关系。还有一些学者认为，利率调整与住宅价格呈正相关联系。AdrianCooper以英国房地产市场为例，建立OEF（牛津经济预估模型）模型发现抵押贷款和长期利率的关系会使房价保持平稳。Kenny和Goodman发现利率与住宅需求之间的关系是正相关的。（二）国内研究现状房地产业在我国发展的时间不长，但从1998年房改开始，我国的房地产产业进入了飞速发展的阶，并且逐渐成为了我国的支柱产业，越来越多的中国专家开始关注房地产市场。我国大多数学者认可利率作用于房地产市场。他们认为利率的杠杆作用在调控房地产市场中发挥着重要作用[5]。钟剑、孙力彬认为,最近几年,导致我国房地产价格上涨的因素离不开政府提供的宽松的货币政策,调控历地产价格可以利用实施从紧的货币政策。许承明、王安兴认为,政府为了抑制房价泡沫产生釆用提高利率的方式是可行的。银行存贷款利率的增加,不仅仅增加了社会投资者的投资成本,这也足政府向社会发出实行从紧的货币政策的信号,减少市场中的购房者或迫使持币观望者退出房地产投资,从而抑制房地产市场的价格上涨趋势减缓;而利率下降带来的社会效应正好相反[6]。符森认为,利率的变动会影响房地产的销量,利率水平的高低与房地产市场信贷资金数量紧密相关,调节银行存贷款利率不仅可以调节开发商投资,还能够对购房投资起到调节作用。姜茜认为,利率政策能够起到减少投机的作用。不过他认为利率的调整其实对实际购房成本不会有太大的影响,对利率进行调整更明显的效果是减少购房者,在短期内使房价跌落。若要保证房价不出现报复性反弹,还需要政府职能部门采用政策措施与利率政策相结合,才能确保房地产市场持续健康发展[7]。国内也有学者就利率与房地产市场的关系进行了实证研究。孙静、王纯杰利用2005年7月至2008年5月三年间的利率与房地产销售价格的相关数掘,实证分析得出,利率的调整程度对房地产市场的发展程度是互为关联的，调整利率能够反应出房地产业的景气程度[8]。李琴通过对统一的利率政策对房地产经济区域价格差异的实证分析得出，东部房价受存贷款利率调整的短期关系比较明显，而西部地区受存贷款利率调整的短期影响最弱，中部房价与银行贷款利率存在长期稳定关系。从而可知，银行的利率政策对我国中部地区在长期角度上来看最有效，而对东部地区的房地产市场的短期效果最明显[9]。与国外学者相比，大多国内文献的实证研究手段过于简单。三、利率变动对房地产市场的影响（一）利率调整对购房者的影响房地产市场的购房者主要分为两类：一是为了改善生活条件的自住购房；二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。不论是自住还是投资，他们的资金绝大部分是通过在银行借贷，因此，利率调整对购房具有直接影响。首先，对于自住购房者，他们的目的是为了改善自己的居住环境，利率上升后，这类购房者的还贷数额将提高。虽然银行可以对首次购房者在基准利率的基础上降低10%，但每月多支出的还款数额对于中低收入的家庭来说是不小的压力。而对于投资需要的这类购房者，如果他们持有的房地产资金是自有资金，利率调整会加大机会成本，如果，购房资金是从银行借贷的，就会加大购房者的实际成本。因此，利率的上调会在一定程度上抑制购房需求[10]。但对于房地产的投资者和投机者来说，影响他们需求的主要是持有房地产的预期收益和其他资产收益。如果房价上涨速度得不到控制，或者一直处于上涨的趋势中，房地产市场的投资需求不仅不会减少，反而会增加。（二）利率调整对供房者的影响房地产业属于资金密集型行业，房地产业的融资渠道多数是通过向商业银行贷款获得的，资产负债率高（见表1）。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。但是从另外一方面看，利率的提高会使开发商的开发成本增加，收益减少，但是对于房地产企业中实力较强规模较大的开发企业来说不会有重大的影响。因为虽然目前房地产企业的平均负债率在60%左右的水平，但真正对开发商的影响只有20%左右的企业开发贷款和流动资金的贷款，而其余的40%左右的负债实际上是发商销售的预收款。这部分钱是不需要付利息的，而且如果放在银行还是要收取利息的，并且这部分利息归开发商所有。另外，开发商还可以有他的融资渠道，如吸收基金公司的投资，上市融资等。由于资金来源的多元化和资本的雄厚，对于20%的贷款的利息的影响对开发商来说是不大的。但是对于一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说，由于开发资金主要来源依靠银行的贷款，融资渠道较为狭窄，利率调整后由于资金使用费用的融资成本和财务成本的增加，其项目资金的运作会受到较大的影响，面临较大的经营压力，所以一些小的开发公司就会遭到淘汰。这又将有利于房地产行业的结构优化和调整[11]。表1房地产开发企业的资金来源及其所占比例本年资金国内贷款外用资金自筹资金其他资金来源来源金额占比金额占比金额占比金额占比19984414.941