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上海信众投资管理有限公司2015年10月上海信众投资管理有限公司谨呈：青岛正悦投资开发有限公司上海信众投资管理有限公司上海微瑞谷科技投资发展有限公司关于项目的核心理解项目理解（性质与指标）——目标体系理解——核心问题构建【引言部分】上海信众投资管理有限公司北地块南地块红岛经济区（青岛国家级高新区）城阳区青岛市中心西海岸经济新区胶州市胶东国际机场大沽河李哥庄范围即墨市胶州湾产业基地（隶属胶州国家经开区）10km10km3本项目地块上以农田为主，有少量厂房，地块内道路绝大部分为土路。项目地处胶州李哥庄镇东部，周边现状以村落、农田及村镇企业为主，城市化及产业功能发展相对滞后，本项目的开发思路首要解决的问题是项目如何与胶东国际机场产生联动，进而提升产业活力，最大化机场带来的辐射效应，深度挖掘其带来的发展契机。【1、关于区域的理解】上海信众投资管理有限公司【2、关于项目属性理解】ACB地块总用地面积（公顷）水域面积（公顷）基本农田（公顷）禁建区（公顷）可建用地面积（公顷）北区8242472300347南区104025733316433合计186450456316780绿色食品产业中心是整个项目南北两地块中示范性的核心启动区，并与整个地块约20平方公里规划用地内的其它产业形成产业生态体系。禁建界限建界电商物流生态旅游健康养老现代农业食品产业产业生态体系上海信众投资管理有限公司青岛市前提——政府主导的产业转型与升级带来的税收、就业、形象提升项目对于胶州市的产业升级、区域发展等方面担负使命，对区域形象提升负有责任；借助企业实力，整合行业或产业资源，提升和带动区域开发环境；目的——企业盈利结合政府要求，最大限度回现，开发更加契合胶州当地市场的产品；以本项目为契机，建立正悦集团在青岛的品牌形象与影响力，建设具有高价值，高回报的固定资产，未来升级为环渤海经济圈龙头企业。环渤海经济圈【3、关于目标体系理解】项目定位研究必须以现实条件为基础，以政府和企业共同目标为导向，如何实现二者之间的平衡，是项目成功开发运营的关键！上海信众投资管理有限公司R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）品牌目标：打造正悦集团的地产品牌，在产业开发领域开辟一片新天地；利润目标：在保证政府目标前提下追求利润和经济效益的最大化；战略目标：——对于区域：引领开发区的产业升级和区域形象的提升；——对于企业：立足青岛的同时，逐步占领环渤海经济圈。S我们有什么？（针对现状的实证分析）品牌：名企品牌，实力较强，在城市综合运营、能源矿产等领域有显著的竞争优势；经验：专注于城市综合运营、房地产二级开发、能源矿产、金融投资、国际商贸等；区域：未来规划利好，但目前产业结构相对欠佳，产业开发环境相对受限；项目：以村落及城乡企业为主，目前缺乏商务办公、商业氛围。核心问题是什么？我们怎么办？（解决方案的提出）我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题上海信众投资管理有限公司项目的产业方向与整体定位！——基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件、金字塔模型，信众认为项目应该解决的核心问题是：上海信众投资管理有限公司一、宏观经济及基础条件设问：青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境如何？项目开发背景及方向？上海信众投资管理有限公司城市概况地位•李哥庄镇位于胶州市东北部，距胶州市政府16公里，临红岛经济区，西靠胶东国际机场，南接胶州少海新城，坐拥大沽河左岸，地处青岛市“三城联动”战略中北岸新城的顶部，位于胶州市东北翼中心地带。•镇域面积75平方公里、总人口10.8万人，建成区面积14平方公里，常驻人口7.2万人。辖41个村、3个居委会。•李哥庄镇是全国首批发展改革试点镇、中国制帽之乡、山东省旅游强镇、山东省百镇建设示范镇、山东省经济发达镇、行政管理体制改革试点镇、青岛市小城市培育试点镇。青岛为山东省最大的城市，李哥庄位于胶州东北部，地处“三城联动”的顶部，是全国首批发展改革试点镇之一。综合：国家沿海重要中心城市地位：环渤海经济圈核心城市经济：GDP山东第一，近9000亿元排名城市GDP(亿元）1青岛8692.102烟台6002.083济南5770.604潍坊4786.745淄博4029.776济宁3800.067临沂3569.808东营3430.499泰安3002.1910威海2790.342014年山东省GDP排行前十上海信众投资管理有限公司经济发展水平经济发展迅速，保持稳步的上涨态势，但增速有所放缓，面临产业升级和经济转型的需求，寻求再次的经济快速腾飞。数据来源：青岛统计年鉴5666.196615.67302.118006.6869212.90%11.70%10.60%10.00%8.56%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%020004000600080001000020102011201220132014青岛市2010-2014年GDP总量及增速（亿元）49.0257.7767.0985.0091.000.13%17.85%16.12%26.70%7.06%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%-10409014020102011201220132014李哥庄镇2009-2014年GDP（亿元）GDP增速•2014年青岛生产总值（GDP）将近9000亿元，排名全省第一，比上年增长8.56%，但增速减缓；•2014年胶州市GDP突破900亿元，在整个青岛的各个区市中GDP排名靠前；•李哥庄镇近来GDP总量稳步增长，但2014年增速放缓，主要是由于面临经济转型和再发展等原因。557.06668.33754.28836.73919.5911.39%19.97%12.86%10.93%9.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0200400600800100020112012201320142015胶州市2010-2014年GDP总量及增速（亿元）GDP总量增速上海信众投资管理有限公司3022.53502.54153.95027.9576622.92%15.88%18.60%21.04%14.68%0%10%20%30%050001000020102011201220132014青岛市2010-2014固定资产投资额及增速（亿元）362.3424527.3659.5765.623.57%17.03%24.36%25.07%16.09%0%10%20%30%0500100020102011201220132014胶州市2010-2014年固定资产投资总量及增速（亿元）固定资产投资额增速第一产业0.17%第二产业80.25%第三产业19.58%胶州三产固定资产投资金额占比第一产业1.82%第二产业48.87%第三产业49.31%青岛三产固定资产投资金额占比•2010-2014年青岛固定资产投资总值呈上涨趋势；2014年第二产业投资位居第二，占比48.87%；第三产业居首位，占比49.31%，第二、三产业发展较为均衡；•2010-2014年胶州固定资产投资总值呈上涨趋势；2014年第二产业投资居首位，占比80.25%；其次是第三产业，占比19.58%，第二、三产业发展失衡；固定资产投资固定资产投资力度持续加大，2014年胶州投资达到5766亿元，其中第二产业显著占据主导地位，可见第二产业在胶州整个经济体系中的重要地位。中国未来产业经济的发展趋势是：产业的界限将越来越模糊，本项目所承载的任务，即是理念极为先进的产业融合。上海信众投资管理有限公司•青岛的人均可支配收入逐年增高，但增长速度近两年有所放缓，2014年增速近9%，达到38294元/人。249982856732145352273829411.80%14.30%12.50%9.59%8.71%0%10%20%050000201020112012201320142010-2014青岛人均可支配收入及增速•胶州的人均可支配收入逐年增高，但增长速度近两年亦有所放缓，2014年增速近8.7%，达到34062元/人。221842540528586313343406212.20%14.50%12.50%9.61%8.70%0%10%20%02000040000201020112012201320142010-2014胶州市人均可支配收入及增速城镇人均可支配收入（元）增率收入生活水平近年来青岛及胶州的人均可支配收入稳步提升，但胶州市低于青岛市的平均水平，主要是受产业经济影响。上海信众投资管理有限公司进出口贸易胶东国际机场定位为面向日韩地区及其它国际地区的门户机场、环渤海地区的国际航空货运枢纽机场。青岛在山东诸市中具有吸引外资的绝对优势。青岛具备建设特殊政策区（临空经济区、自由贸易区）的条件。日韩25%美国18%欧盟18%香港3%台湾1%北美洲20%其他16%2014青岛对日韩出口所占比例对山东19%其他地区81%2014日本对华投资对山东23%其他地区77%2014韩国对华投资55000000200000040000006000000青岛济南烟台威海潍坊日照实际使用外资（万美元）250000100002000030000青岛济南烟台威海潍坊日照外资企业个数（个）上海信众投资管理有限公司开发区人均可支配收入与人均年工资水平明显高于烟台市平均水平，分别达到41000元和53000元/年，居民消费能力相对较强解决——了解城市以及区域层面，产业发展的环境及存在问题；结论——整体水平及基础环境良好，但产业结构较为保守，非理想状态；①设计、研发②加工、制造③销售、衍生服务核心结论与方向.01经济与产业环境，基础较为坚实产业结构失衡，寻求转型升级•青岛市作为山东第一大城市，产业与经济环境基础相对坚实；•胶州的经济水平在整个青岛名列前茅；•李哥庄经济发展速度保持稳步的上涨态势。•青岛市第二、第三产业发展基本持平；•胶州市绝对二产主导，在当下社会环境中三产结构需要不断优化与改善；•长远来看，传统制造加工产业价值与利润空间不断缩水，将会逐步被淘汰。注：微笑曲线所描述的是产业链中的价值传递方向，现代产业发展背景下的产业价值链更加注重前期创新及后期营销阶段，支持知识经济导向。上海信众投资管理有限公司PART2城市&产业环境设问：青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境如何？项目开发背景及方向？二、区域站位及规划上海信众投资管理有限公司“蓝色战略”助力青岛国家级中心城市，推动项目区域发展升级国家战略：国家战略2011年1月，国务院以国函2011年1号文批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，标志着山东半岛蓝色经济区上升为国家战略。这是十二五开局之年第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。山东半岛蓝色经济区致力于大力发展海洋经济，科学开发海洋资源，培育海洋优势产业。青岛提升：在蓝色经济区发展规划中，青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”，青岛市的战略地位获得极大提升，借此契机，青岛城市建设进入新的发展快车道。城市战略规划上海信众投资管理有限公司老城区少海新城现代制造业基地南部新区行政中心、文化中心西部商贸区北部物流区物流业、加工制造业胶州市城市总体规划（2005-2020）临空经济区国家经济开发区胶东国际机场落位，将使胶州形成两大发展核心：•以机场为核心的临空经济区•国家经济开发区李哥庄将正式进入胶州城市发展规划核心圈层胶州新机场的落位使胶州城市发展重心转移，东北部将成为主要发展方向。城市战略规划空间发展策略：•向南向东发展为主，西部、北部优化完善。空间布局结构：一个中心，两翼带动•一个中心：中心城、少海新城、南部新区、西部商贸区、北部物流区两翼：以李哥庄为中心的东北翼，以张应、里岔、普集组成的西南翼《胶州市城市总体规划（2005-2020）》上海信众投资管理有限公司李哥庄重大项目规划区位项目名称健康休闲板块华泰林达航空航天旅游项目高端制造板块韩国农心航空食品LED电子科技奥兰多流体科技东和能源特色商贸板块台湾