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2010年4月14日沈阳佳兆业写字楼项目顾问服务建议书CBRichardEllis|Page2摘要佳兆业地产(辽宁)有限公司委托世邦魏理仕为其写字楼项目进行为期6周的顾问服务,目的希望在项目正式进入规划动工前及正式推出市场营销时,达到以下之目的:深入了解沈阳市及区域性优质写字楼之发展状况,为本项目及产品提供专业之软硬件建议;提供更多最新的优质写字楼租售价格及供应量之市场信息,作为制定租售策略的参考;了解竞争对手的规划发展时间,为日后制定最佳的亮相时间;研究重点企业对佳兆业写字楼项目或甲级写字楼的要求,为项目前期建筑规划时提供更多改善建议。CBRichardEllis|Page3第一章沈阳市及区域写字楼市场分析第二章项目分析第三章项目写字楼定位第四章建筑规划第五章租售价格建议及收益分析第六章项目推广策略目录CBRichardEllis|Page4第一章沈阳市及区域写字楼市场分析(1)沈阳市写字楼发展状况(2)沈阳写字楼价格走势(3)沈阳市写字楼供应状况(4)沈阳写字楼状况及案例分析(5)项目区域写字楼市场分析(6)可比案例分析(7)总结CBRichardEllis|Page5(1)沈阳市写字楼发展状况现时沈阳优质写字楼分布比较分散，尚未形成写字楼密集区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。北站商圈：北站以南至市府广场周边区域；为政府规划的金融商贸开发区。太原街商圈：中华路两侧的南京街和和平大街区域；聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司。五里河商圈：彩电塔以南至浑河区域，包含三好街；是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区。其它区域：铁西、皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼。但供应量小，分布极分散，档次普遍不高。浑南区域虽然是沈阳未来发展的重点，但由于目前处于发展初期，缺乏商务氛围，配套不成熟，短期难以发展为成熟的商圈。五里河沈阳主要写字楼商圈分布CBRichardEllis|Page6(1)沈阳市写字楼发展状况从硬件水平和客户品质综合来看，目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际、北方传媒大厦和总统大厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户，外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题：城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高；华新国际大厦：停车位配备不足，内部设施陈旧老化，部分单元出售；北方传媒大厦:整体大厦之质量尚算不俗,但物管服务质量较差;总统大厦：外立面造型优美、华丽；但电梯数量和停车位少，监控探头数量不足；方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄重感，而且也造成使用率低；由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸酒店等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等地存在较大差距，从长远来看，难以满足日益发展的市场需求。而北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园，甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等，物业管理均为国际知名公司。沈阳一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅，但仍然存在有较多的缺陷；如写字楼层高仅有3.3米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。整体而言，沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷，具有较大的提升空间。CBRichardEllis|Page7第一章沈阳市及区域写字楼市场分析(1)沈阳市写字楼发展状况(2)沈阳写字楼价格走势(3)沈阳市写字楼供应状况(4)沈阳写字楼状况及案例分析(5)项目区域写字楼市场分析(6)可比案例分析(7)总结CBRichardEllis|Page8(2)沈阳写字楼价格走势中国主要城市写字楼市场租售价对比、市场表现、市场概览及发展趋势CBRichardEllis|Page9中国主要城市优质写字楼市场表现综述：2009年第四季度，中国主要城市的优质写字楼市场继续上个季度复苏的态势，另外金融危机影响的进一步减弱，和中国经济强劲反弹也带动了外资进入的步伐，各地市场中，外资企业的需求一改2009年前三季度的下滑趋势，并逐渐开始反弹。同时，受强劲的投资需求等因素拉动，中国主要的城市优质写字楼销售价格均呈现上扬趋势，表明，投资者仍然对于后市有较乐观的预期。CBRichardEllis|Page10中国主要城市优质写字楼市场表现华北地区2009年第四季度，北京和沈阳优质写字楼租金持续上扬，其他城市优质写字楼租金下滑趋缓。整体的市场吸纳量持续增加，市场空置率走低。华东地区华东地区优质写字楼租赁市场开始出现复苏迹象，其中上海优质写字楼租金下滑大幅趋缓，市场吸纳量增加，成交趋于活跃。华南地区本季度，广州优质写字楼租金下滑收窄至0.6％，而深圳市场已是第三个季度保持平稳增长，环比增幅扩大至2%。中西部地区中西部地区，优质写字楼市场继续保持平稳。成都优质写字楼市场虽然租金仍然录得下降，但是市场成交活跃，整体的市场吸纳量也较上季度有较大幅度的上升。CBRichardEllis|Page110.050.0100.0150.0200.0250.0北京大连青岛天津沈阳上海广州深圳成都07,00014,00021,00028,00035,000租金*0.9%-0.3%-1.1%-0.1%0.9%-1.1%-0.6%2.0%-1.2%售价**3.9%0.0%7.1%5.2%2.1%4.8%2.3%26.0%4.7%华北中西部华东华南季度环比(%)租金（人民币每月每平方米）售价（人民币每平方米）*以建筑面积计算，扣除管理杂费**以建筑面积计算2009年第四季度中国写字楼市场租金/售价比较CBRichardEllis|Page12市场表现受金融危机影响，2009年北京优质写字楼市场整体需求下滑，但在新增供应下降的前提下，市场整体空置率走低，到2009年第四季度，市场整体空置率为19.9％，较去年同期下降3.8个百分点。2009年，北京优质写字楼租金走势跟随市场需求逐季回稳，从一季度下滑5.1％，到四季度微升0.9％，租金已走出下跌阴影。到2009年第四季度，北京优质写字楼租金为每平方米每月194.4元。国内机构在2009年前三季度成为市场需求主体，而外资机构则在第四季度发力，成就了2009年北京优质写字楼租金从下跌到启稳回升的转变。北京优质写字楼供应吸纳及空置率走势0100,000200,000300,000400,000500,000600,000Q101Q301Q102Q302Q103Q303Q104Q304Q105Q305Q106Q306Q107Q307Q108Q308Q109Q309新增供应(sm)0%5%10%15%20%25%30%VacancyRate（％）供应吸纳空置率北京优质写字楼租金走势0306090120150180Q193Q194Q195Q196Q197Q198Q199Q100Q101Q102Q103Q104Q105Q106Q107Q108Q109Q11993=100北京截至2009年四季度CBRichardEllis|Page13市场展望租金-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%2011F2010F20092008200720062005北京2010年北京办公楼市场将持续复苏态势。经过十二个月紧缩之后，大多数跨国公司经济状况稳定并计划于2010年开始扩张。国内发展商崭露头角并将持续在高档写字楼市场有所作为。租金预计在2010温和增长，届时业主将更加谨慎，提供包括租金免租期和装修激励淘汰期。CBRichardEllis|Page14市场表现截至2009年四季度四季度上海写字楼市场有企稳迹象。全市平均租金报价较上季环比下降1.1%，跌幅较上季度收窄2.5个百分点，为金融危机爆发以来最小跌幅。本季市场继续录得净吸纳，但在2009年最高单季新增供应量265374平方米的影响下，空置率小幅攀升至15.7%。优质写字楼租金指数050100150200250Q193Q493Q394Q295Q196Q196Q397Q298Q199Q499Q300Q201Q102Q402Q303Q204Q105Q405Q306Q207Q108Q408Q309指数(Q11993=100)优质写字楼供应量，吸纳量和空置率-30003006009001,2001,5002000200120022003200420052006200720082009(,000平方米)-1001020304050(%)供应量吸纳量空置率上海CBRichardEllis|Page15-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%租金售价市场展望2010F20092008200720062005展望未来，全球经济继续转好的前提下，办公楼租金有望在2010年上半年走稳，甚至出现触底反弹。但是，2010年的新增供应预计将达到100万平方米，庞大的供应量将使市场继续处于供大于求的状况，空置率也将继续上升。因此，我们预计租金在短期内大幅回升的可能性不大。上海CBRichardEllis|Page16市场表现优质写字楼市场供应量、吸纳量及空置率-30003006009001,2001,5002000200120022003200420052006200720082009(,000sm)-1001020304050(%)供应量吸纳量空置率截至2009年四季度第四季度内资需求依然是广州优质写字楼租赁市场的主要需求动力。季度内优质写字楼租金跌幅收窄至0.6%，录得每月每平方米92.2元天河区两栋优质写字楼物业竣工，带来110,000平方米新增供应。市场空置率轻微上升0.3个百分点至15.2%。优质写字楼市场租金指数0255075100125150Q100Q400Q301Q202Q103Q403Q304Q205Q106Q406Q307Q208Q109Q409指数(Q12000=100)广州CBRichardEllis|Page17市场展望2011F2010F200920082007200620052012F-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%租金售价广州国内公司将继续在租赁和销售市场吸纳优质写字楼面积。跨国公司的需求也将在2010年逐渐复苏。预计2010年将有104万新增写字楼面积投入市场，其中大部分位于珠江新城。大量的新增供应将导致租赁市场竞争激烈，而业主将提供更多折扣来争取优质租户。CBRichardEllis|Page18市场表现截至2009年四季度2009年第四季度，深圳优质写字楼平均租金报价环比上涨2%至每月每平方米114.5元。天利中央广场二期于本季度落成，为市场提供约63,000平方米的优质写字楼供应。前两季度落成的新建项目均在年末录得高于70%的入住率，市场整体空置率较上季度下跌1.3个百分点，至季末的8.5%。优质写字楼租金指数020406080100120140160180Q103Q303Q104Q304Q105Q305Q106Q306Q107Q307Q108Q308Q109Q309指数（2003年第一季度为100）优质写字楼供应量、吸纳量和空置率0100200300400500600700800Q103Q303Q104Q304Q105Q305Q106Q306Q107Q307Q108Q308Q109Q309（千平方米）048121620242832(%)供应量吸纳量空置率深圳CBRichardEllis|Page19市场展望2011F2010F20092008200720062005-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%租金价格跨国公司对优质写字楼