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长春万科装修房管理经验分享长春万科房地产开发有限公司二零一零年一月十三日第一部分长春装修项目简介目录第二部分集中加工经验分享第三部分北京区域四化管理第一部分长春公司装修房简介项目概况长春万科首个真正意义的装修房项目为洋浦花园项目，一期装修房共计780套，包含三种产品。洋浦项目采取以“集中加工”为核心的生产模式，施工单位为长春B级战略总包江苏宏景与南通六建，主体土建工程与装修工程一体化承包于两家总承包单位。一期08年4月开工，09年12月12日—30日集中交付。首次交付装修房680套，集中交付率为95%，平均缺陷率为0.06条/户，无缺陷户数占总交付户数94%。第二部分集中加工管理经验分享集中加工是在产品建造阶段实现材料加工与材料安装相对分离的生产模式，加工与安装分离进而实现环境、人员、流程、方法固定、加工机具换代，同时实现了工种细分，从而保证大面积装修房建造的品质及现场文明。在项目工程上的直接要求就是控制安装尺寸统一，瓷砖、石膏板等装修材料实现统一场外加工。长春公司的理解集团装修房推进宣讲长春公司到北京交流集中加工模式07年上半年07年8月兰乔装修试点项目开工装修集中加工试点09年3-4月洋浦集中加工场地与机械各工种进场培训与考核09年5月洋浦装修批量工程开工集中加工模式落实09年9月北京区域洋浦装修观摩会09年12月洋浦装修房集中交付交付率95%平均缺陷0.06条/户北京区域四化管理通知08年9月装修设计及制图标准08年1月—09年3月会审、修订图纸共10轮09年3月洋浦装修房施工图纸09年1月-4月洋浦装修界面验收洋浦基面标准尺寸09年4月洋浦集中加工下料单08年初洋浦样板间开工洋浦装修样板间施工图08年3月份洋浦总包合同签订总包土建装修一体承包合同规定装修集中加工08年4月份洋浦项目开工配套装修水电位图纸08年4月-09年3月主体施工质量精度控制07年11月兰乔项目集中加工总结装修房管理组成立装修房管理制度标准长春公司装修房集中加工推进图表集中加工本质目的品质安全文明其次效率提升成品保护试点项目客观情况喜集中加工的工程品质较高安全文明、成品保护效果好忧水电定位点大量改造土建精度低大量改造试点项目心得有必要施工图纸质量提升施工合同条款约定土建工程精度提高各专业标准应系统提升……集中加工模式的由来试点项目的启示各专业协调需求整合小组成员副总并各专业骨干职责协调、推动、执行制度体系装修房项目管理流程装修房工序管理流程装修房设计制图标准装修房仿工厂化管理标准装修房每户质量档案标准装修房工艺工法标准装修房安全文明标准装修房成品保护标准装修房合理交付标准学习培训各专业人员的培训学习洋浦项目具体操作成立装修房管理组完善装修房管理体系推动标准在项目落实装修施工工程阶段装修材料集中加工阶段目标主体施工专业准备结构框架砌筑抹灰门窗立框水暖立管界面验收1、合理定位水电，确定土建尺寸2、共识管理标准结构定位准确，水电定位准确工程阶段与管理目标砌筑定位准确、抹灰边界、构件尺寸统一门窗框标高与侧口尺寸统一排水管线标高与检查口标高统一确定标准尺寸数值水暖立管规格尺寸统一按排砖图所示方向铺贴，墙压地，电盒、水点按实际开孔，必要时做吊顶调节板。施工图内容及深度满足《装修房设计及制图标准》要求合同内容含盖集中加工相关技术标准及流程，各方充分共识。弹设基础零控线并配套验收表格，检验所有水电预留点位是否正确。项目控制点基础零控线定位，下发安培育空间标准尺寸指令单，误差平移，重点控制管井烟道尺寸。下发窗底框高度与内侧尺寸标准指令单。控制下水穿板管标高，下水立管检查口标高，煤气立管在瓷砖工程后进行。标准尺寸的统计分析，确定室内门、收纳柜体、瓷砖铺贴空间的标准尺寸数值。现场平面布置，加工场地与机械，排砖图与排板图二次设计，下料单，劳动力定岗与考核。基面验收合格，弹线，按下料单集中加工，编号运输到室内。施工图纸施工合同框架工程砌筑抹灰门窗立框排水立管界面验收开工准备集中加工铺贴安装第一阶段专业支持支持条件第二阶段主体施工阶段规格统一控制第三阶段装修施工阶段集中加工组织各阶段重点管理措施第一阶段专业条件1、项目工程管理策划2、公司、项目管理制度标准共识3、设计、项目施工图纸质量提升（持续）4、采购、成本、项目拟定合同施工合同并共识签订各阶段管理措施提升施工图质量装修房管理组与设计部制定《装修施工图设计制图标准》明确设计内容及深度，会审内容及要求，给项目各种水电定位提准准确依据。根据现场工程进度及确定的标准尺寸及时复核并调整图纸，装修批量开工前出具正式装修图纸。控制重点项第二阶段项目主体施工1结构施工，基础零控线+结构验收表各阶段管理措施第二阶段项目主体施工2砌筑抹灰，基础零控线+标准指令单+误差平移+砌抹验收表各阶段管理措施烟道类尺寸烟（风）道及管井等这些土建“构件”的尺寸偏差往往是最大的，如图1未考虑安装间隙及误差，图2预留的尺寸住往也会导到误差，传统控制中又对此不关注，所以装修房要在此进行控制给出标准尺寸。控制重点项洋浦项目U5工程实景照片窗侧口尺寸门洞口墙厚1、立框阶段控制底框水平高度与内侧尺寸。2、室内门采购阶段，选择对墙体误差适应性较强的标准套工艺。3、若门跺较小可考虑采用细木工板层叠做口。洋浦项目TSA工程实景照片控制重点项洋浦项目U5工程实景照片煤气立管顺序1、煤气立管或露置于外侧的下水立管应在瓷砖铺贴完毕后进行。2、可先在毛坯阶段先打设好煤气穿板孔并留置套管。3、此种方法有利于管背面铺贴瓷砖，减少集中加工瓷砖的细微调节量及煤气支管定位，但要注意瓷砖的成品保护。控制重点项下水检修口标高前期没有控制下水立管检修口标高，会导致检修口与腰线冲突或跨砖存在，部分工程还与收纳柜体等部品冲突。洋浦一期工程中出现类似问题，没能得到妥善解决，2期工程中增加了对下水立管检修口标高控制项。控制重点项第二阶段项目主体施工3界面验收，尺寸复核+数据统计+离散点分析+装修界面验收表各阶段管理措施第三阶段项目装修施工排砖图+加工图+场地机械+集中加工+运输+弹线+按线铺装工程管理措施瓷砖部分工艺不集中加工1、瓷砖上线盒、水点等开工不进行集中加工，按现场位置进行开孔处理。2、瓷砖临近过口石位置特殊情况也不进行集中加工，按现场情况细节调整。3、这此开工及细节调整工作可在每户阳台位置进行。控制重点项供应商反馈标准统一尺寸效果反馈FROM：黑龙江圣丰伟业有限公司（室内门）采取基面标准尺寸安装，便于下料生产从而节省产品的生产时间，生产效率提高了14.28%。提高了产品制作的周期，让业主能够早日入住，由于尺寸标准，也使安装精确，既满足了业主的要求，又提升了业主的满意度。FROM：青岛海尔橱柜设施有限公司（橱柜）按照图纸尺寸批量生产，生产装饰板时对刀锯的模数调试次数自然降低，这样生产效率至少提高30%。无需项目经理或设计经理去现场每户量尺，降低了现场经理的管理负担。从美观的角度看，达到整齐划一的效果，不容易让客户觉得参差不齐。我们分货方面也得到了大大的方便，不怕串货。集中加工的效果反馈编号加工方式损耗率工期质量缺陷率成本投入1手工加工11.02%40小时3-4处A+5-6元/平米2集中加工4.92%32小时1处A元/平米FROM：江苏宏景集团有限公司（总包）集中加工实现了工种细分，更新了加工设备，减少的人为因素影响，提高了生产效率及产品品质；基于套材的考虑有效的控制了主材及辅材的损耗，并减少搬运工作量及楼上垃圾清理工作量，从损耗率、工期、质量缺陷率、成本投入来看，集中加工较手工操作都占据较大优势，同时为施工工人提供了一个良好的施工环境，也有利于建设单位品牌形象。长春公司的认识对集中加工的认识经过2年的实践，我们认为集中加工通过工种细分，有助于1、品质提升2、效率提升同时带来了1、工人健康的施工环境2、现场安全文明及减少成品保护压力从成本角度考虑是双赢的供方合作模式同时，有助于推动1、施工图纸质量2、主体工程精度社会效益方面减少垃圾排放、环境污染等等不再赘述。就管理力量投入来看，我们大多数措施是改变传统做法及施工惯，可实现，综合评价，集中加工是现阶段可实现的、较好的装修房施工方法，长春公司将在今后的项目中应用，深入踏实研究，逐渐完善。第三部分北京区域四化管理介绍2009年9月，北京区域洋浦项目装修房管理观摩会在长春召开，区域各一线就长春公司装修房图纸标准、施工工厂化、每户档案、安全文明及成品保护等管理标准达成共识。2009年12月30日，北京区域下发《装修房四化管理通知》，通知规定2010年1月1日后区域各一线公司实施工装修房项目，装修房管理达到“四化”标准为底线。序号名称相关文件管理要点执行标准强制推荐1图纸标准化《装修房施工图纸设计及制图标准》图纸齐全、细节交圈图纸深度可指导施工√2施工工厂化《装修房工厂化管理标准》统一规格尺寸、控制偏差√设置集中加工区√3管理可视化《装修房每户质量档案管理标准》《装修房可视化管理控制表》《每户质量验收表》可视化管理总控表√每户质量验收表√4现场整洁化《装修房安全文明施工标准》《成品保护细则》单工种单工序流水施工文明安全、成品保护√施工图纸内容要求配备装修基面土建条件图、水电（五金）定位图、电路系统图、装修排砖图、通用节点图、部品二次设计施工图等内容。施工图纸应满足装修设计各种使用功能配置、尺寸标注要求，经过各专业会审，水电（含燃气）定位准确。施工图纸细节交圈，深度可指导施工。统一规格尺寸控制结构施工前弹设基础零控线，控制结构构件、砌筑、抹灰及必要的装饰部品定位误差值。砌筑施工前交底厨卫净尺寸、烟（风、管井）道合理尺寸、门洞尺寸及误差平移理论。装修基面整体验收时需进行数据统计，根据尺寸值的离散性确定各安装尺寸的标准值。设置集中加工区施工现场设置集中加工区并配置加工机械，瓷砖、石膏板、龙骨、细木工板等材料在集中加工场地加工。选择专人专职负责材料集中加工，加工完毕的材料分规格包装运输至施工现场。施工现场悬挂排砖（版）图，并在安装的基面弹设安装控制线，加工场地悬挂加工图。装修房施工现场品质控制进行可视化管理，设置清晰的品质控制表格，所有表格悬挂于施工现场，由施工单位填写，监理和项目部抽查。表格格式详见附件《装修房可视化管理控制表》和《每户质量验收表》（总表和分户表），总表悬挂于入户门处，填涂标准及方法参照要求执行。《每户质量验收表》中的实测实量部分按集团统一的表格执行，其余土建尺寸控制等内容各一线公司可根据管理需要选择执行。安全文明施工，成品保护常态管理。装修房施工现场应实行以户为单位的单工种单工序流水施工。施工现场推行无尘管理，瓷砖、木板切割等会产生粉尘污染的工序放在工厂或集中加工区完成，现场湿作业工完场清。装修房施工现场对控制现场环境、安全措施、成品和半成品保护等实施常态化管理，实现减少材料浪费、减少建筑垃圾、噪声、废水、废气污染的目标。长春公司四化管理情况长春公司图纸标准化推进情况土建条件图、排砖图、水电定位图、必要节点构造等得到完善，质量明显提升。水电位及各种部品的定位基准统一且可直接指导施工。会审更简单、系统，效率提高的同时可更系统发现问题所在。改进装修房设计制图标准本身还有待完善，如一些构造作法，定位原则等。设计院对收纳等甲委单位二次设计图纸整合能力还有待提高。不足长春公司施工工厂化推进情况设计阶段控制手工产品数量采购阶段优先考虑工厂部品收纳柜体、室内门安装尺寸统一瓷砖铺贴空间净尺寸统一瓷砖类、石膏板类集中加工石材窗台板、过口石定型生产改进现阶段能有效执行装修工厂化施工的总包单位资源还有限，培养现有总包资源及新总包资源是当务之急。不足TSA铝合金门框的扣边设计TSE（A、B+）手工与成品镜子每户悬挂两表，通过《可视化控制表》可以清晰、直观的发现工程问题及安排整改，并有效在以后工程中规避。《每户质量档案》中的内容全面且含有检验方法与标准，检查工作更系统，精确。且悬挂于每户便于随时检查翻阅。改进一期执行的每户质量档案与集中实量实测部分内容重复，造成重复劳动等。不足长春公司管理可视化