怎样当好甲方代表

林国郁一、項目定义：二、房地产管理及流程三、建设项目主体及其各方利益关系；四、怎样当好甲方（业主）代表；五、总结；一、项目定义(甲方代表应知部份)1、项目：即指在一定的约束条件（限定时间或工期、资源成本等）下，为完成某一独特的产品，或是服务的一次性任务，也就是说项目具有一次性和独特性特征，即有明确的开始时间和结束时间，项目的启动标志着项目的开始，当项目目标已经实现（成功）或因项目目标不能实现(失败）项目被终止时，就以为着项目的结束，项目主要由以下特征。1）、项目的单件性：即每件项目产品都是单一的，从形式上和内容上都有可能是单一的、不同的。2）、目标的特定性：即每个项目都自己的特有的完成目标，主要是指：项目的工期目标、成本目标、质量目标等。3）、项目具有约束性：项目是一个既定的目标任务，即在目标的约束下完成项目任务。4）项目的寿命周期性：大概分为三个阶段，第一阶段是项目前期阶段，一般包括项目规划部署等，明确项目任务、基本要求所投入的要素（人、才、物）以及期望达到的目标；第二阶段是项目的实施阶段，即明确了第一阶段的各项问题，对目标在限定的约束条件下进行实施，主要是指项目的设计、实体施工等；第三个阶段是指项目的终止阶段，包括项目的总结、清理、交付业主（使用单位），以及保修期间的保修。5）项目的系统性：项目是由一系列活动组成的，即由项目建议、项目决策、项目实施、投入使用,后期服务的一系列的围绕目标效益有效整合各种资源、优化配置。科学管理，同时要求在项目的运作中，全面,动态、统筹兼顾的分析处理问题的管理工作；2、項目承包商：其投标书已为发包人接受，并已正式签署合同负责实施完成合同任务的当事人。3、项目分包商；指具有相应资质的可以承担分包工程的单位，建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可,一般分为专业分包（如消防）和劳务分包。4、项目监理单位：指发包人（甲方或业主）委托的负责本工程监理并取得相应工程监理资质的单位，由发包人按照监理合同付给监理费用，监理单位依据监理合同、法律、法规、规范按业主的要求对工程实施目标控制和项目管理工作；5、建设工程项目管理：建设工程项目管理是为了实现工程建设预定目标，通过一定的组织形式，用系统工程的观点、理论和方法对工程项目建设从投资决策、建设准备、施工建设、竣工验收以及售后服务的全过程进行计划、组织、指挥、协调、和控制等活动，以便有效地利用人力、物力、财力、信息、时间和空间资源，以最低消耗获得最佳经济效益。社会效益和环境效益的过程；6、项目业主：是指具备某项工程项目建设需要的条件（资金、规划用地、建设手段等），建立起与承包（生产供应）商及社会中介机构（如监理单位、造价咨询单位等）的委托合同关系，并最终得到建筑工程产品所有权的政府部门。企事业单位和个人。建设工程项目业主包括各级政府、专业部门、政府委托的资产管理部门、企事业单位学校、私营单位和自然人。当然也包括一些如(公用事业单位,机关单位医院、工厂、商业及商业机构、房地产开发公司等），个人和个人合伙投资者依法登记注册的法人机构等。7、项目法人：项目法人是依据《中华人民共和国公司法》成立的从事项目开发的有限责任公司和股份有限公司。项目法人不是个人，项目法人是项目建设的责任主体,依法对所开发的项目负有项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资本的保值增值等责任并享有相应的权利；8甲方代表：项目法人指定的能代表业主实施项目管理的部门或责任人员,甲方代表在业主的授权下可处理现埸进度,质量,投资和安全等一切事宜,其具体权力也可在合同中写明,也可由业主写通知明确。二、房地产管理(甲方代表应会)目录1、房地产企业项目的综合管理2、房地产企业项目人力资源管理3、房地产企业的时间管理4、房地产企业的采购管理5、房地产企业项目的范围管理6、房地产企业的风险管理7、房地产项目的质量管理8、房地产项目的成本管理9、房地长企业的沟通管理一、房地产企业项目的综合管理•启动:立项办土地可行性研究报项目批准•前期:前期证照策划书方案设计初设•实施:施工图设计招投标合同施工过程控制各项验收•控制:开发节点销售节点进度质量安全投资协调•收尾:综合验收备案移交质保维修后期管理二、房地产企业项目人力资源管理1、人才:人才必备的五大要素（德、才、信、细、动），身体健康,证照齐全.2、激励机制:（工资奖金股权分红）.3、授权:（责任制）授权责任奖罚.4、需求:(期望值)工资福利奖金保险节假日培训学习考证.5、用人标准与制度:标准制度三、房地产企业的时间管理•开发节点与开发节奏:計划节点关健点•企业时间管理:上下班加班开会节假日值班•个人时间管理:上下班自学考証节假曰•项目周期吋间管理:开工竣工停工•时间与投资者的关係:信贷时间还款周期交房时间保修时间四、房地产企业的采购管理•采购对象数据库的建立:各类材料设备厂家数据库的建立市埸时间价格曲线分析表•性价比的模式的建立:模板比较决策•采购控制及措施:控制方法控制措施•釆购方式:招投标议标紧急釆购•釆购流程和制度:流程制度五、房地产企业项目的范围管理•项目范围界定的基准:红线空间地下周边及相邻•范围变更控制:动因后果对策（红线范围变更、建筑面积、高度設计变动..…）•范围变更优化:体积空间地下如何优化•范围内的管理:有关资料动态变化设计变更空间平面地下的变化处理建立挡案台賬建立管控制度六、房地产企业的风险管理•机遇和风险:形势未来判断风险承受风险分析机遇•风险和收益的量化:风险损失判断收益予估判断•项目应用概率进行投资决策的量化分析:国内及周边投资风险未来投资风险资本运作动态分析七、房地产项目的质量管理•质量管理的7项原则：图纸规范合格（合格材料合格品合格工程）正规(过程正规施工正规)验收过关缺陷处理合同要求•过程控制:质保体糸制度责任心检查严格经验技术水平样板先行职业素质与道德•质量成本的概念和分析:质量与成本的关係要质量降成本的措施•经验和教训:事故处理总结教训下一步纠正措施八、房地产项目的成本管理•房地产企业如何赢利:土地成本地段项目优势降低成本高品质品牌战略严格管理挖潜项目决策设計优化合同施工投资控制•成本权重比例:基础主体安装装饰园林景观其它相似项目比较成本数据库参数比较•收支的重要性和关联性:予算成本实际成本收入损失予控措施•品质:售价的分析市埸分析本案亮点品质保证措施•成本表:成本分析成本报告成本予测•资金表:分年资金需求表销售资金回笼表现金流量表资金借贷表九、房地长企业的沟通管理•下级沟通:注重方式注重效果•平行沟通:注重协调注重配合•项目经理的沟通:注重主导注重支持•领导的沟通:注重要点绝不重复•外部沟通:注重目的注重攻关•内外联糸数据库:各种有用人员的通迅数据库沟通重点是人际交往和为人处事,一个人的性格往往决定一个人一生的命运。一个人的沟通能力决定一件事情的成败,攻关是房地产企业的重头戏房地产工作流程（草案）三、建设项目主体及其各方利益关系；(甲方协调应知)1、根据建设主体在建设工程项目实施中的地位和作用，基于系统的分析。可将建设主体划分为三大类型。一类是直接参与主体，他们的行为活动对建设工程项目目标的形成有直接影响，他们与建设工程项目之间存在着直接利益关系。直接主体包括：项目业主、项目使用单位、勘察单位、设计单位、施工单位、生产厂商、材料设备供应单商。专业设计与施工单位,特殊单项分包单位。第二类是间接主体，主要是中介机构，其行为活动对建设工程项目目标的形成产生间接影响，也就是说他们的活动结构是通过直接主体行为的变化形成的，他们与建设工程项目之间不存在直接利益关系，间接主体包括：监理单位、投资咨询、造价咨询、招标代理、工程担保、工程风险、质量检测机构等。第三类主体是构成建设主体行为活动的环境，影响环境建设主体活监督单位。主要包括政府监督管理、建设工程项目所在地区政府部门和社会相关部门单位；2、项目主体各方的关系：实行项目法人责任制后，项目法人与政府部门、金融机构、投资方、承包方（设计、施工、物资供应单位等）、监理单位、咨询单位等的关系，是一种新型的适应社会主义市场经济运行机制关系。在建设工程项目管理上形成以项目法人为中心和主体，项目法人向国家和各投资方负责，咨询、监理为中介组织，设计施工、物资供应等单位通过投标方式承担工程建设任务的建设管理新模式；项目法人与政府部门的关系：项目法人是独立的经济实体，要承担投资风险，要对项目立项、筹资、建设和生产运营、还本付息及资产的保值增值的全过程负责。为此，项目法人拥有相应的自主权，政府不直接干预项目法人的投资建设活动，政府部门的主要职能是依法进行监督、协调和管理。监督是指政府通过制定法律、法规、技术标准等，指导和制约项目法人的投资活动，使其符合国家的宏观政策和利益。3、项目法人与金融机构的关系：项目法人与金融机构是平等的民事主体，一方面项目法人要取得金融机构的支持，以保证资金的供给。另一方项目法人也可根据贷款条件，自主的选择金融机构。项目法人与金融机构是双向的选择，双方通过贷款合同明确其权利和义务。为了保证其贷款能连本带息按期收回，提供贷款的金融机构一般要对项目法人的资金使用情况进行监督。4、项目法人与承包方的关系：项目法人与承包方是地位平等的民事主体，承包方通过投标竞争获得工程任务，项目法人通过招标方式选择中标单位。项目法人（发包方）与承包单位是双向选择，双方通过签订工程承发包合同或设备、材料供应合同，明确其各自的权利和义务，如一方违反合同约定要承担违约责任。但尽管监理单位与承包方之间没有合同关系，但监理单位可根据项目法的授权，监督管理承包方履行工程发包合同或设备、材料供应合同。项目法人委托社会监理单位后，承包方应接受监理工程师对自己工程项目建设活动的监督管理。5、项目法人与监理等单位的关系：项目法人与监理单位也是平等的民事主体，双方通过签订监理合同明确各方的权利和义务。监理单位接受项目法人的委托后，项目法人就把工程项目建设管理权利的一部分授予监理单位。诸如工程建设组织协调工作的主持权、设计质量和施工质量及建筑材料与设备质量的确认权和否决权、工程量与工程款支付的确认权和否决权、工程建设进度与建设工期的确认权和否决权，以及围绕工程建设的各种争议权等。监理单位在项目法人授权范围之内开展工作。监理单位要向项目法人负责,监理单位不是项目法人的代理人，不是以项目法人的名义开展监理，而是以第三方的身份工作。监理单位不仅要为项目法人提供高质量的服务，围护项目法人的合法权益，同时也要围护承包方的合法权益,当然現代监理基本上按甲方的要求进行监理,中国的国情是监理不得违背甲方的指令,而不是西方的监理是独立的弟三方。除监理单位以外的其他资讯单位，一般只为项目法人提供专业服务，如法律、造价、技术、管理资讯等。这些单位同承包方之间一般不发生关系。6、项目法人与承包商、分包商、监理的相互关系：总包商在业主同意的前提下将专业工程和部分分项工程发包给分包商，总包商与分包商签订分包合同，分包商与业主不直接发生合同关系；总包商向业主承担整个工程的施工责任，并接受监理工程师的监督、管理。分包商对总包商负责，并接受总包商的监督。分包商与监理单位不发生关系，监理单位只通过总包单位对分包单位实行控制和管理。政府质量监督建设业主监理单位质量监督检测单位质量审核监督勘察单位质量审核监督材料、设备生产供应单位i监督施工单位质量审核监督设计单位质量审核监督使用单位质量审核监督建设工程质量工程质量政府全面监督体系政府有关部门建设工程管理组织体系项目法人（业主）承建单位工期、投资、质量建设工程项目监理单位监督管理监督管理管理监督监理三、怎样当好甲方（业主）代表(甲方代表素质与能力)第一点：甲方代表的素质要有组织能力,协调能力和坚强的执行力，具有相应的知识结构，能从总体上把握一个工程，抓甲方自己的关键工作,掌握开发节奏,做好开发的各种道具,了解房地产形势和市埸需求，推出符合业主要求和市埸要求的建筑产品；另外是加