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大大丰丰项项目目可可行行性性调调研研及及分分析析报报告告目录：一、大丰市概况：1、城市发展情况；2、城市经济发展水平；3、城市住房水平。二、项目概况：1、宗地位置：2、四至范围；3、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；4、地面状况；5、地面现有居民情况；6、地质情况。三、项目周边情况1、项目所在区域位置及自然条件；2、项目周边物业发展情况；3、项目区域交通环境、交通状况；4、项目周边的社区配套。四、市场分析：一、区域住宅市场成长状况：1、区域住宅市场简述；2、区域住宅市场各项指标成长状况。二、区域内供应产品的集合特征：1、区域内表现较好个案状况；2、分析：本案在区域市场内的机会点；3、结论。三、物业类型、户型、面积设计建议。五、投资收益分析：1、成本预测：2、税务分析：①、营业税及附加税；②、所得税；③、土地增值税。3、经济效益分析：1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）；2）、项目利润率、投资回报率及主要经济指标；3）、项目开发各期的利润体现；4）、敏感性分析。4、项目资金预测：1）、资金投入；2）、资金回款计划；3）、资金需求计划。六、项目SWTO分析1、优势；2、劣势；3、机会；4、威胁。七、项目开发可行性建议及市场定位1、项目开发可行性建议；2、项目市场定位；1）、项目规划定位；2）、项目消费群体定位；3）、项目价格定位。壹壹··大大丰丰概概况况一、城市发展情况：大丰是珍稀动物麋鹿的故乡，拥有世界上最大的野生麋鹿自然保护区，是中国精选的15个生态旅游景点之一。大丰是新兴港口城市，正在建设中的大丰港是江苏省东部沿海中部唯一的深水大港，一期工程两个万吨级码头基本竣工，明年上半年通航，建成后的大丰港将成为年吞吐量1000万吨的国际性中型商业港和国家一类开放口岸。大丰市总人口74万，总面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙洲104万亩，现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和1个省级海洋经济综合开发区。二、城市经济发展水平：2003年实现ＧＤＰ105.2亿元，比上年增长12.5%；实现财政收入6.3亿元，比上年增长23.6%；在苏北首家实现镇镇财政收入超千万；城乡居民储蓄总额53亿元，人均比上年增加1000元。首次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，列第92位。城镇居民人均可支配收入6700、农民人均纯收入4785元，同比分别增长7.6%和7.1%。经济结构进一步优化，三次产业结构比例调整为27.5:40.3:32.2。三、文化环境：大丰历史悠久，成陆于两千多年前的春秋战国时期，曾以产盐而名闻遐迩。大丰市早在1942年初建，当时名字是“台北县”，因地处东台的北边，所以叫台北了。后来，因为它与台湾的台北县同名，故在1951年改为大丰县。这大丰二字的来源呢，有两种说法，一是因为大丰这地方古时为盐场，而当时最大的企业是“大丰盐垦公司”，于是取“大丰”二字。另一说法是，取县里大中镇和新丰镇的各一字而命名的。不过取名为大丰后，确实老百姓的日子也一天天好起来了，大丰县也在1958年被列为全国重点产棉县，70年代，棉花产量进一步增加，被誉为“金大丰”，这金大丰真得归功于1917年实业家张謇在这里废灶兴垦，种植棉花。著名的社会学家费孝通在大丰考察后，即兴题诗“大丰连年大丰收，滩涂初访是中秋，万顷沧海出桑田，范公忧乐不无由”。诗中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。在大丰人文荟萃，除了范仲淹曾在这任职外，还出了另一个名人，那就是《水浒传》的作者施耐庵，大丰是中国四大古典名著之一《水浒》作者施耐庵的故里。贰贰··项项目目概概况况一、宗地位置：项目地处大丰市新区（**路西侧，**路与**路之间）二、四至范围：项目南临**路（筹建），北达**路，东侧距**路100米，而西侧则是未开发的农田和私房。三、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较：项目所在地地面增高4米左右，周边地势与之等同。四、地面状况：项目所在地地面现有少部分住房和农田，目前正在紧张拆迁过程中。到政府交地时能达到三通一平，所以开发商拿到地时是熟地。五、项目概况；项目面积50000平方米左右，约75亩。整个项目由18000平方的商业用地和32000平方住宅用地组成。在商业和住宅之间为市政府规划的一条横贯项目的人工河，河道宽14米，深3米，在河道边上也是政府规划的一条宽十米和绿化带和一条宽十米的沿河路（原来H101、G201、G301、H201是分开拍卖的，后来政府重新规划为H101、H210一起拍卖，G201、G301一起拍卖，那么人工河与绿化带及沿河路都由开发商负责建设，这样虽然提高了项目的档次，但开发商的投入也相对加大）六、地质情况：宗地土层为沙夹土，承载能力为每平方米10吨，地下水位在4米以下，抗震能力为6级。七、项目所在区域位置及自然条件；大丰交通便捷。距204国道15公里,距盐城机场50公里，境内新（沂）长（兴）铁路已投入运营，国家一类口岸——大丰港是国家“九五”规划的苏中沿海中心港，两个万吨级码头于2004年建成通航。沿海高速公路已建设，3小时内可达上海、南京。中等城市的框架已经构成，市区各类设施配套齐全，是“江苏省文明城市”。八、项目周边物业发展情况；大丰市现有的商品房物业多为多层，目前部分小高层市场正在开发，瑞城国际苑上海花园都规划了很大一部分小高层建筑（上海花园在规划中有44071平方小高层），高层物业在大丰目前还是个空缺，别墅的发展情况不太理想，只有上海花园在规划中有14517平方连体别墅，因为当地人认为别墅和自建的私房没有太大区别，而且面积大总价高，大部分消费者不能接受。目前，大丰市新开发的住宅房价格基本保持在1600-1800元/平方米之间。近几年，国内房地产市场的快速发展对于大丰市的影响很大，02年大丰住宅市场平均价格1200元/平方，到03年十月份之前还是保持在这个基础之上，03年十月以后大丰市的房价上涨幅度迅猛，到现在为止，市内住宅最高价已达到2700元（瑞城国际苑小高层），平均价位还保持在1700元左右。当前大丰市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高，这从到锦绣东方苑看房的人群可以看出。而据观察，到浦江名苑和瑞城国际看房问价的人则寥寥无几，原因分析如下：1、锦绣东方苑的价格还未确定，客户群体抱有一定低价的期望；2、浦江名苑、瑞城国际的定价太高，吸引不了顾客。九、项目区域交通环境、交通状况；项目所在区域虽然位于大丰市新区，但距离市区并不远，距市中心商业最繁华处仅仅相距1800米，与项目相临的几条路都是大丰市的主要通道：**路：建于2004年，路宽53.25米,包括三条绿化带；**路：大丰主要商业通道,宽14.5米,项目所在地的**西路正在改建过程中,届时也将改建成14.5米宽,并增加两条绿化带；**路：项目所在地路段于今年刚改建完成，宽22米，两条绿化带。从上面得出的结果看来，近几年政府比较重视新区的发展，从道路修建到土地开发都是为了快速发展西区和对新区人气的积累。另外从建设局得到，从2004年开始大丰市政府将利用三年时间重点发展新区和开发区，等西区人气有一定积累后才开始进行东区的旧城改造。本项目所在地交通状况较好，从204国道进入大丰市区的主要通道黄海路从项目前面通过，最近处150米，项目距离长途汽车站仅250米，去周边县市非常方便。由于大丰属于县级市，所以还未开通市内公交，去下属乡镇的短途公交，有大部分从黄海路经过。十、项目周边的社区配套。序号地点距离宗地/米1汽车站2502上海华联16003大丰市公安局1504城中菜场23005大丰中学(初中)25006大丰中学(高中)28007中国银行4008农业银行3009名都广场150010大丰市政府60011骨科医院80012大丰商业街160013肯得基200014图书馆30015大丰剧院1700从以上的图表来看：目前宗地周边基本生活配套还是属于较缺乏，如菜场、大型购物广场、娱乐场所等，小区周边的配套是否齐全是项目宗地开发与否的一项重要指标，项目宗地配套的缺乏会造成开发成本的加大，同时也势必造成利润的降低。从本案来看，为提高开发可行性及将来的升值空间，小区周边应配备相应的生活、娱乐方面的商服设施。叁叁··区区域域市市场场分分析析一、区域物业市场成长状况：大丰市新开发的住宅房价格基本保持在1600-1800元/平方米之间。近几年，国内房地产市场的快速发展对于大丰市的影响很大，02年大丰住宅市场平均价格1200元/平方，到03年十月份之前还是保持在这个基础之上，03年十月以后大丰市的房价上涨幅度迅猛，到现在为止，市内住宅最高价已达到2700元（瑞城国际苑小高层）。市内住宅的平均价位还保持在1700元左右，当前大丰市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高，因为在这之前大丰市内没有几个像样的小区。由于房价涨幅太快，大多数消费者的思想还停留在每平方1200-1300元的价位上，致使许多客户迟迟不能决定。对于大丰的商铺而言则是另外一副景象。在2003年以前，大丰居民把买商铺当首选的投资方式，而那时的商铺也仅仅就是主要的通道人民路的两边和一条老商业街。后来政府招商扩建，把旧的商业街改建成鸿基购物广场，另外还建了一个名都广场，今年又建成了金宇广场，这一系列商业广场的推出使大丰的商业一下达到饱和。目前，鸿基商业街的空置率达到60%以上，而名都广场里面的效益也不是很好，许多店铺都挂出转让、转租的牌子。这一系列的现象直接影响到新开发的商铺。二、本案所在区域消费群体情况分析：28人(对大丰街区走访得出.由于时间紧,取样人数不多,问级面不是很广)房型三室一厅一卫三室两厅两卫两室一厅一卫两室两厅一卫比例42.86%28.57%14.29%14.28%房型需求比例图42.86%28.57%14.29%14.28%三室一厅一卫三室两厅两卫两室一厅一卫两室两厅一卫从上图可以看出：大丰市的房地产市场已经达到一个新的阶段，人们对住房的追求已经不仅仅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空间。承受价格1200-12501300-135014001500以上比例11%43%21%25%价格承受比例图11%43%21%25%1200-1250元1300-1350元1400元1500元在房价的承受能力上，受访者都表现得比较保守，每平方1300-1350元是大多数中层收入承受能力，在问及价格问题上大多数受访者认为大丰目前的房价水分太大（主要针对瑞城国际2700元/平方的高层价格），短期内有降价的可能。1.投资方向：被访者中有3人已经买了门面房，5人愿意花钱买门面用来投资，有两名经常买体育彩票，其它人对于商品房、股票、债券都没有太大的兴趣。特别是对于商品房，消费者都认为现在大丰市房地产市场价格不稳定，并且当前价格太高，有望回落，对于购房都抱一种观望的态度，更不用说是投资了。2.付款方式：被访者中绝大多数人（占2/3）认为最好用一次性付款方式购房，主要考虑到银行住房贷款利息和今后的偿还能力。3.购买区域：集中在中心区跟西区，选择中心区是因为长期积累人气和齐全的商服设施。而西区则是新规划的开发区，有一部分人看爱好它的发展潜力，并且西区更靠近204国道，交通条件更为便利。而受访者则表示东区工厂太多，不适合人们居住。4.交付要求：受访者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕装修不附合自己的要求，他们认为买装修好的房子还不如买二手商品房，在他们的心中装修不仅仅是种形式。5.了解广告的方式：了解信息广告跟受访人的层次有直接关系，但无论什么层次，朋友介绍始终是了解信息的一个最重要的途径。而通过电视了解信息的并不多，因为市区都装了闭路电视，像盐城、大丰这些电视台没有多少人关注，而到了乡镇这种现象就好一点了。另外，不是每个人都有看报纸的习惯和条件的，这当中只有很少一些单位和个人经常关注。而司机则是在车上通过电台得知一些信息。还有各个广告公司上门派报，这对于市民来说也是了解新信息的一种很不错的方式三、区域内供应产品的集合特征：1、区域内表现较好个案状况；一、浦江名苑楼盘