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本报告是严格保密的。无锡灵山耿湾禅意小镇项目分享-一个颠覆“旅游札幌，地产赚钱”的传统旅游地产模式的项目！一个持续深耕十七年，步步为盈向运营要利润的模式典范！2012年9月1本报告是严格保密的。2一、开发商背景及运营模式本报告是严格保密的。无锡灵山文化旅游集团有限公司是一家以旅游、文化为主体，涉及文化、旅游、地产、投资等多种产业的多元化企业集团3“灵山”商标被评为“中国驰名商标”，形成了旅游、文化、出版、地产、投资、酒店、食品、工艺品、餐饮等灵山产业链。灵山胜境被授予“国家AAAAA级旅游景区”称号。景区自1997年开园以来，累计接待海内外游客4000多万人次。两大品牌业务多元化产业包括：灵山胜景、文化传播、文化旅游纪念品、餐饮、灵山精舍、食品、香烛、物业、地产（印象剑桥，别墅社区）等本报告是严格保密的。灵山胜景管理架构》无锡灵山文化旅游集团有限公司旗下的三家子公司负责灵山胜境的管理运营无锡灵山文化旅游集团有限公司灵山景区文化旅游有限公司灵山景区经营有限公司灵山景区管理有限公司•人数规模：60-70人；•主要职责：一次消费，包括：景区大门和旅行社对外的运作。•人数规模：不详；•主要职责：二次消费，包括：导游、电瓶车、吃饭、纪念品、购物、餐饮、住宿等。•人数规模：550左右的人，其中70多个实习生；•主要职责：提供服务和保障平台，包括：停车场、票房、游客服务部、安保部、园林部、设备部、剧场演绎部、综合管理办公室等对内花钱部门。本报告是严格保密的。灵山胜境已成为无锡休闲旅游的重要组成部分，是以佛文化为主题的旅游地产开发经典案例5中国最为完整、也是唯一集中展示释迦牟尼成就的佛教文化主题园区。经过17年的开发建设，已经成为中外闻名的佛教文化旅游胜地，每年接待世界各地的游客300余万人次。本报告是严格保密的。一期工程——灵山大佛（1994-1997年）：以灵山大佛为核心，打造区域的标识性建筑三期三期一期二期概况：一期工程以灵山大佛为核心，在原有祥符禅寺的基础上，新建天下第一掌、百子戏弥勒、佛教文化博览馆等核心项目，灵山大佛：高88米，连同三层石头基座在内通高101.5米。比“佛是一座山，山是一尊佛”的四川乐山大佛还高出17米，是当时世界上最高的青铜佛像天下第一掌：为灵山大佛右手的复制件，它与灵山大佛右手形状、大小完全一样，以1：1的比例复制而成百子戏弥勒：高3米，宽7.8米，重9吨,在弥勒硕大的身体上，塑有整整一百个正在嬉戏耍闹的小顽童，各个形神各异佛教文化博览馆：展示了中国五方五佛，藏传、南传、汉传三大佛教体系等丰富的佛教文化内容灵山大佛百子戏弥勒天下第一掌本报告是严格保密的。二期工程——灵山文化园（2002-2003年）：以九龙灌浴为核心，进一步延展佛教主题，增强项目的参与性三期三期一期二期五智门菩提大道概况：占地25万平,其中绿化面积约14万平，园区以中轴线为景观主线,从外至内有大照壁、五明桥、门楼、佛足坛、五智门、菩提大道、九龙灌浴、降魔、阿玉王柱等核心项目：九龙灌浴：大型音乐喷泉动态群雕，动态地再现了佛陀释迦牟尼诞生时的场景。随着音乐走向，莲花开合，太子佛从中徐徐升起，在九龙喷水行程的水幕中自转一周五智门：目前全国屈指可数的大型手工雕刻石牌楼，刻有佛教六度内容和内涵丰富的佛教文化楹联菩提大道：大道两边种植银杏树，大道中央饰有七朵莲花，取自佛陀出生时“步步生莲”的典故九龙灌浴本报告是严格保密的。三期工程——灵山梵宫（2006-2009）：延伸和扩大灵山景区，增加酒店、会议功能，进一步完善景区配套设施建设一期三期三期二期梵宫概况：三期工程规划用地面积约34.09公顷，由灵山梵宫、五印坛城、灵山精舍、灵山佛学院等主要建筑组成；核心项目：梵宫：总建筑面积达4.7万平方米，由圣坛、廊厅（佛教展示馆），以及佛教餐饮和会议中心组成，被称为“东方卢浮宫”；五印坛城：占地面积约5000平方米，是藏传佛教风格的建筑，“五印”代表五方五佛，也代表佛的五种手印相；灵山精舍：禅主题抽象化表达，拥有特色客房95间及接待大厅，多功能厅、餐厅、茶室、静坐室等；灵山佛学院：僧人在此修行，定期举办禅修班等。五印坛城梵宫内部收藏了东阳木雕、敦煌壁画、扬州漆器、景泰蓝、琉璃、温州瓯塑等艺术珍品。本报告是严格保密的。五期工程——大灵山耿湾（建设中）：打造新旅游景区的亮点，以禅的精神为核心，集禅修、养心、度假于一体的禅学圣地禅修中心禅园休闲度假概况：五期工程规划用地面积约1132.8亩，发挥禅文化的精神力量，弘扬禅宗精神，以商务客、合家欢、都市白领为主要客群，以完善的都市生活配套，满足精神生活定位：不仅成为灵山景区的新一极，进一步强化和升级灵山大佛的品牌形象，不仅能推动马山旅游升级，更要成为国内首屈一指的禅文化研修、交流、传播的禅文化圣地，以及充斥浮燥、负面情绪环境下的正能量源。核心功能：禅修度假、休闲娱乐、商务会议、高端居住核心项目：禅修中心、逍遥禅居、酒店、会议中心、剧院、湿地公园、植物科教园、三期一期二期三期五期禅居本报告是严格保密的。目前休闲体验型项目只有九龙灌浴和灵山吉祥颂10九龙灌浴—大型音乐喷泉，“九龙灌浴，花开见佛”还原太子佛诞生场景。灵山吉祥颂（韩红演唱）—“声光电”包装的音乐史诗情景剧，演绎了释迦牟尼舍弃皇太子地位及王室的显贵奢侈的生活,出家学道,在历经磨难之后得道成为智者、觉者的过程。本报告是严格保密的。功能逐步升级，未来将打造成为集观光、体验、商务、休闲娱乐于一体的综合型休闲旅游目的地11以灵山大佛为核心，打造区域的标识性建筑核心项目：灵山大佛、天下第一掌、百子戏弥勒、佛教文化博览馆以九龙灌浴为核心，进一步延展佛教主题，增强项目的参与性核心项目：九龙灌浴、五智门、菩提大道延伸和扩大灵山景区，完善景区商务配套设施建设核心项目：灵山梵宫、五印坛城、千人宴会厅、会议区域第一期：灵山大佛第二期：灵山文化园第三期：灵山梵宫发展阶段功能层次（1994-1997年）（2002-2003年）（2006-2009）打造新旅游景区的亮点，以禅的精神为核心，集禅修、养心、度假于一体的禅学圣地，增加二次消费第五期：耿湾禅意小镇（2013-未来）观光观光体验观光体验商务配套观光体验休闲娱乐商务本报告是严格保密的。景区生命周期》各期的客流量均遵循一般景点的游客增长规律，五年为一个生命周期，所以灵山景区每五年左右对景点进行更新按照国内旅游的惯例，一个新景点生命周期是5年，前两年上升，第三年持平，第四年放缓，第五年达到峰值，以后增速趋于平衡。灵山基本上也遵循这个规律。——景区管理公司总经理秦总一期灵山大佛1997年开光，02年时游客增长开始放缓；二期九龙灌浴03年开放，遇见sars的形式，又达到一个新的高峰，经过5年后又趋于平衡；06年开始策划三期，08年建成，09年景区又达到新的高潮，一直到现在游客人数在上升，但增速有些放缓。这个规律对所有的景区可能都存在。发展阶段游客数量（万）1997年第一期：灵山大佛第二期：灵山文化园第三期：灵山梵宫2003年2008年2012年300200100本报告是严格保密的。游客情况》2012年突破300万人次，游客以长三角游客为主，主要为观光游、商务游，商务游客在淡季对景区拉动作用巨大，无明显淡旺季游客构成以长三角客户为主，占比超过50%，其他客户多来自沿海省份。出行目的以观光游、商务游为主2012年游客数量突破300万人次客流量：2012年309.52万，其中免单客有40万，2013年计划330万；客源地结构：长三角占比超过50%，其他来自广东、珠三角，东北、北京，山西等地；出游目的：以观光、商务为主。本报告是严格保密的。成本构成》前期投资成本巨大，后期运营维护成本较低分类单位备注投资成本104亿主要为前三期的总投资，一期灵山大佛，祥符禅寺-21亿；二期九龙灌浴景点，和周边配套景点，如阿育王柱，大照壁等-18亿；三期灵山梵宫、灵山塔林，五印昙城-65亿；五期投资158亿。人力资源成本2000万/年体现在工资性支出上，包括工资、绩效工资、劳保用品、培训等，并保持一线岗位40%的实习生设备设施和能耗成本1000万/年设备设施成本是动态的，不同使用年限的设备设施遇到大修更换等会有高成本支出，但不会每年都发生，例如，九龙灌浴大修的成本有1000万。能耗成本，主要是水电油气煤，基本上是个常量，不到1000万物料消耗500万/年包括所有的消耗品采购本报告是严格保密的。收益情况》二次消费占比过低，未来希望通过功能升级，增加过夜游客，带动“二次消费”，实现利润增长•消费构成•2012年具体相关数据一次消费二次消费主要为门票收入导游、电瓶车、餐饮、购物、住宿、会议一次消费共计约3亿元，门票平均120元/人其中，2012年309.52万人，免单客40万人二次消费共计约2亿元，二次消费人均76元/人其中，导游700万元，电瓶车2500万元，餐饮2000万元，购物15000万元，住宿1000万元，会议2000万元从长期来看，通过功能升级，提高游客的停留时间，促进游客的二次消费，实现利润的不断增长；而非只靠游客数量的增加，利用单一的门票支撑其收益。项目二次消费仅占总营业收入40%，迪士尼主题公园二次消费占到七成！本报告是严格保密的。16二、项目背景本报告是严格保密的。项目地块》占地1200亩，已基本完成拆迁，地块狭长，内部平整，西侧面太湖，东侧被山体环绕，环境私密，甲方要求主打禅意小镇概念17太湖环山西路东侧灵山西侧太湖田地太湖胥山本报告是严格保密的。原功能布局》项目原规划设置五大功能区，分别为酒店群、度假物业区、商业街、湿地景观18胥山散落在保留洋槐林、茶园里的一间间茅舍、茶屋、禅院。酒店群落功能互补，景观共享，面朝茶园、远眺胥山。呈现禅意的大环境和意境。禅修主题酒店：具有禅宗理念的主题酒店。共享大禅堂。会议酒店：将禅文化和度假会议、休闲娱乐相结合。会议中心：为各类会议品牌发布、婚礼蜜月的参与者提供完美的体验。或坐落在山间，随山地层层递上。或排至在溪旁，跟着地块流淌延伸。别墅群错落组合成原始村落的形态呈现“自然而闲寂、拙朴而优雅”的精神意蕴。以直视胥山通廊作为景区的起始，续以滨湖禅道引人入胜。通过沿途景色的烘托来转换游人的心境。观光游客停车场。围绕着现状潭水打造设计独具特色的精舍群落。藏于林间，落于潭旁。禅意小镇的核心区，多种业态，吃喝玩乐购住行游各有去处。不同尺度的街道空间舒适宜人。主街、水道、小巷相互交错。五大板块：迎宾、祭祀、公共、娱乐、收藏。作为小镇的后花园，一水一木，一砂一石在这里同样表达着大自然的禅境。作为耿湾文化发展的源头，这里有最初的渔村生活环境。高高的芦苇、撑起的渔网、拙朴的茅草屋、破旧的渔船，呈现出一种无为自然的景象。酒店群落度假物业区南主入口区原始渔村区湿地景观带核心商业街区本报告是严格保密的。甲方项目目标：19时间目标为迎接2015年世界佛教论坛，2014年底项目完工1利润目标在考虑企业社会效应和经济效应的同时，可销售物业的收益能保证项目的所有土地成本和建设成本2品牌目标灵山五期项目，希望通过项目打造，超越梵宫，成为灵山的又一个高峰点31、禅主题如何打造？2、物业如何与文化进行嫁接？本报告是严格保密的。20三、解决途径本报告是严格保密的。什么是禅？21禅山•与其说是宗教，不如说是一种生活的智慧，•与其说是信仰，不如说是独特的思维方式；•凝聚着东方智慧的禅，是对个人生命和心灵的关注，是对真实人生的追求•也有人说：禅是沟通佛法与现代社会的桥梁•…………本报告是严格保密的。专业禅修中心那么禅如何与现实生活相结合，实现商业化？通过对众多案例的研究，我们总结了以下三个层级、四种模式22•缅甸帕奥国际禅修中心•日本东京正觉寺•法国普罗旺斯迷尼姆结合模式案例名称小型出家模式禅修与养生结合禅修度假•东部华侨城华兴寺完善度假配套模式一：模式二：圈层交流平台培训教育学术交流基地•江苏太湖大学堂•北京大觉寺明慧茶院模式三：模式四：禅与生活结合，实现商业化的层级专