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上海古北黄金城道——商业步行街2016年9月世联行—2—1st项目基础信息—3—项目简介黄金城道步行街将在立足长宁区特性的基础上，注重人文景观的打造，形成上海又一个城市闪光点，并将成为上海又一个城市典范黄金城道二期地处中国上海古北国际社区，是一条定位于城市人文景观的步行街；步行街长约670米，宽60-80米，被7个高档居住社区包围；此次研究定位对象即该7个住宅项目沿步行街的底层商铺组成的黄金城道步行街，底层商铺约180套，共计5万平米左右。—4—项目环境条件——交通条件项目周边交通便捷，公共交通、轨道交通等设施将城市的人流汇聚于此，有利于商业客源需求轨道交通——地铁10号线从项目周边经过，并设置有“古北站”；公共交通——在距项目步行5分钟范围内，2条公交线路737路和158路可达；道路系统——项目西边出入口连接主干道古北路；东面出入口连接伊犁南路；项目中间部分分别与玛瑙路和银珠路交错。项目交通—5—项目环境条件——周边住宅项目邻近7个住宅项目，周边住宅定位高端，住户已外籍人士为主，消费人力强序号项目名称开发商总建筑面积户数人口估计1御翠豪庭和记黄埔15654096528952古北国际花园古北集团11620064319293古北瑞仕花园城建集团11620050615184古北华丽家族华丽集团9780044013205金色贝拉维虹康集团10520043413026古北强生花苑强生集团1041252415727古北国际广场古北集团1061365541662合计708488406612198项目处于高档居住社区，人口密度较大，周边7个项目的居住人数约为12200人；除了项目邻近的7个住宅项目外，古北地区其他住宅小区内的住户也是北项目的潜在消费群；周边居民60%为外籍人士，其中又以东南亚地区为主，韩国、日本、港台同胞占较大比例，此类人群收入水平高，消费能力强，文化素养高，对高档商品及新鲜业态接受能力强，对项目形成有力的支撑；同时，周边住宅定位高端，对居住环境的私密性有较高的要求。—6—项目环境条件——周边写字楼项目周边写字楼将的建设，将为地区商业提供高质量的潜在消费客群古北三期规划为古北商务区，目前已有两幢写字楼落成，分别为东银中心和古北财富中心；两个项目总的办公楼体量达87800平米，且古北财富中心另配有酒店式公寓等其他物业类型，对未来商务人流的引入起到一定作用；从已入驻东银中心的主要公司来看，韩国大宇集团、美国福陆公司等国际性的公司，也为地区商业提供高质量的潜在消费者支持。序号项目名称开发商总建筑面积1东银中心东银集团有限公司520002古北财富中心古北集团35800合计87800东银中心古北财富中心—7—SWOT分析优势机遇劣势威胁地处成熟区域，商业氛围凸显；优质潜在消费客群；周边多为外籍客源，客源质量高；开放式步行街设计，符合人们购物追求；项目建筑风格不一，内部可利用空间参差不齐；无法设置具有号召力的主力商家，难以形成集聚效应；步行街单一的到达方式，造成客源流失；区域消费者的消费需求未被完全满足，市场存在空缺；古北一期形成早，商业形态落后，无法满足日后市场需求；政府支持，长宁区交通升级，虹桥商业升级带来机会；以家乐福为主的古北一期对客源的争夺，易产生客源流失；高档社区对私密性的诉求与商业项目对热闹商业气氛诉求的矛盾；古北一期黄金城道定位偏低，有碍于项目后期推广；—8—缺失了某种城市精神内涵与优雅基准的上海，该到哪里去寻找那种优雅的、精神的、内在的、气质的城市生活？—9—2st步行街商业分析—10—商业模式转变古北黄金城道步行街，采用的是注重个性与体验为主的第四代商业模式第一代商业模式第二代商业模式第三代商业模式第四代商业模式以百货公司为代表性业态模式，以传统中心型购物服务为消费特征以超级市场，集中购物消费为代表以摩尔模式多元化消费为代表以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为目的的新一代商业模式，注重个性和体验；—11—项目定位——将成为上海西部地区具有国际化水准和人文景观的商业走廊，将进一步丰富长宁的国际化发展内涵—12—商业街分析项目立足打造景观步行街，将景观与周边建筑相融合，提供人们交往、休憩、购物等多种需求黄金城道作为古北二期的主轴，是该区域重要的城市公共交往空间；项目有四个出入口，分别与古北路、银珠路、玛瑙路和伊犁南路相交；项目立足于打造景观步行街，将景观与建筑融合在一起，提供人们交往、活动、休闲、购物等空间；步行街的景观设计风格主张一种自然、柔和、流畅的形态，代表了现代、自由而又开放的生活方式。—13—商业主题定位不同文化与意识形态交融，延续和提升上海古北新区人文环境以居住在上海的亚洲人为重点服务对象；用不同国家民族文化、风情分段打造特色街区；突出项目国际化与文化结合的特点，给不同地域的人一个舒适的社交空间；体验式的生活方式；给亚洲各国一个文化彰显的领地。亚洲四小龙“炫”文化街—14—分段定位以亚洲四小龙的特色文化结合品牌商户，根据项目景观与环境设计特色，分段打造黄金城道龙尾主题：港台特色（龙头和龙珠-游龙吐珠）•借鉴香港为我国的“东方之珠”的概念，利用东入口的水景与绿化，打造一段港台特色街区；特色文化+品牌商户主题：日韩特色（龙身-盘龙卧云）•利用中部开阔区域，打造日韩特色街区；以日式、韩式等多样的雕塑小品，丰富空间情趣；主题：新加坡特色（龙尾-神龙摆尾）•借鉴神龙摆尾激起浪花的想象和新加坡“亚洲水城”的概念，结合西入口水景效果，打造南亚风情街区；龙身龙头和龙珠—15—分段定位段落衔接处的处理，主张“组团连接的流行混搭”节点节点组团之间没有严格的界限，过度处采用流行的“混搭”的方法，从一类风格逐渐转变为另一种风格，同类商家并不是逐个排列，而是相间排列，使得过度段更加自然。组团间过度更加细腻—16—业态分析店铺相对集中，业态较为丰富；并突出了服务于外籍人士的典型特色，传统与特色相结合以商业街和住宅底商为主要模式，店铺非常集中；•引进了包括餐饮、衣帽、奢侈品、房屋中介等多种业态，还引进了古北家乐福，人气较好。商铺针对的客户多为外籍人士，对生活品质有着一定的要求，注重商业的个性和体验感；•专门为欧美和日韩人士设置的餐饮和奢侈品小店，如：新东阳牛肉食品店、台式足浴等。打出了“APM”的概念，即“24小时营业”的概念；强化了城市居民下班后夜间消费的功能，最终促进了整个商业的发展和繁荣。业态分析—17—街区价值体现独特的人文景观环境、全新的业态组合、超前的经营开发理念给消费者带来了不同的体验，也塑造了独特的人文价值商业业态的完整性——•“一个商圈的形成需要商业业态的完整性，满足不同人群的需求，黄金城道步行街体验式消费模式正好弥补了虹桥商圈在吸引高端客户群上的不足”；全新的商业模式和商业地产的结合——•“黄金城道步行街项目作为最新商业模式和商业地产的结合，其产生的榜样和示范价值已远远超越了一个普通商业地产项目所产生的价值，将成为商业地产开发的楷模，引领上海的商业地产进入一个全新的境地”不同文化的景观与建筑融合为一体——•“黄金城道步行街体现出来的不仅仅是商业价值和地产价值。”分三段的黄金城道步行街每一段都有其景观设计主体，从水景到活动广场，再到绿化景观，都给人们提供了亲身融入其中的机会，最终形成独特的人文价值。价值体现让更多的人享受真正的地产服务Youenjoy.Weserve.TheEnd.Thanks!