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11打造廊坊多元复合办公聚集区开启中科商务服务新纪元廊坊科技谷项目整体定位与物业发展方向本报告是严格保密的。1项目本体分析及开发目标解读3市场机会及客户分析4案例研究5整体定位与发展战略报告汇报内容：6经济测算2宏观经济背景及城市规划分析本报告是严格保密的。一、项目本体分析及开发目标解读本报告是严格保密的。项目位于廊坊市中科科技谷园区内。距市区8公里左右，约15分钟车程。距万庄新城6公里左右，约10分钟车程。距大学城9公里左右，约15-20分钟车程。距廊坊火车站10公里左右，15-20分钟左右。距京津塘高速出入口约10公里，距104国道3公里左右。科技谷位于廊坊市北部，与廊坊市区及北京产业重地亦庄、通州等地交通联系便捷，对内、对外均有强势的交通优势，利于企业办公和产业发展市区104国道区位及交通亦庄通州六环京津唐高速本报告是严格保密的。有一定的规模优势，同时园区规划理念先进，定位前沿、特色鲜明，拥有最高级别孵化单位规模：占地5000亩产业定位：科技孵化和成果转化，吸引北京、天津环渤海经济圈科技软资源，聚集高科技人才、大院大所、创业投资者和机构，培育和推劢高科技成果的转化功能定位：最具创新能力的全球第四代科技园区、中国特色“硅谷”：以科技为轲体，以自主创新为核心，以‘2.5产业’为主要特征，把科技、金融、生活、生态等诸多元素紧密结合，集‘工作、生活、休闲’于一体的梦想创新之城；该项目被列为“联合国推进高新技术产业化及国际合作示范项目”，目前已有国家科技部、中国科学院在园内设立国家级技术交易中心、科技成果孵化转化中心2006年开工建设的科技谷预计将用5～8年时间建成，目前科技谷会所、孵化大楼、中科院工程热物理所、国家纸院、国家热工流量监督检验基地等项目全面进入施工阶段；中科院过程所、理化所、行管局已经签约正式落户科技谷，北京东方华智、大地检测、荣达通讯等一批业内领先的高科技项目将于近期开工建设；科技谷首个文化创意类项目“盛世嘉华文化创意产业基地”也已正式签约。园区解读本报告是严格保密的。科技谷会所已竣工使用，孵化器、中科热物理所等项目建设中，已经出让700多亩土地，同时，园区东部有一部分未拆迁土地。123456789101112131415161718在建项目园区现状未出让土地统计商金居住用地214.479亩科研用地1168.931亩住宅用地1090.492亩本报告是严格保密的。序号企业名称占地面积工程情况1科技谷会所、孵化中心50.997亩科技谷会所已竣工，孵化中心在建2中科院工程热物理所50亩在建3中国制泵造纸研究院50亩在建4中科院过程所新材料基地53.598亩9-15日开工5中科院过程所能源基地39.533亩9-15日开工6亿峰中科孵化器(精英创业园)119.7亩9-1日开工7中科院行政管理局50亩9-15日开工8四环医药60亩9中科院理化所研发中试基地62.642亩9-15日开工10中科院理化所研发中试基地62.964亩9-15日开工11计量院--在建12中油嘉昱28亩在建13大地工程检测技术开发公司10亩在建14东方华智研发中心20.81亩9-15日开工15河北讯成网络应用技术创新基地30亩9-1日开工16盛世嘉华文化创意产业基地20亩10-10日开工17嘉德宝业科技创新发展基地28.397亩9-10日开工18荣达通讯10.06亩--总计18块出让土地746亩--在建项目在建项目中科科技谷已出让土地700多亩，已确定入园企业有18家，其中中科院相关院所达到六家入园企业本报告是严格保密的。技术经济指标占地面积：项目总占地109亩，约7.3万平方米。容积率：1.5用地性质：工业用地，50年产权科研设计用地（低密度）总建筑面积：约10.9万平方米通达性及展示型良好，占据园区较好位置，具有一定产业氛围及环境优势，占地规模较小，中低密度开发地块分析紧邻园区主入口紧邻园区会所及孵化器紧邻园区主路，项目通达性良好，且展示型良好地块南侧、西侧为临园区环状绿化带周边以出让土地较多，有一定产业氛围开发进度开发进度：预计年底或明年初开工本报告是严格保密的。项目属性界定优势劣势区位及交通条件园区临近北京，具有承接北京相关产业转业的先天性优势；临近104国道、京津唐高速等重要交通干道，对内对外通达性好，利于满足企业选址要求；定位及品牌定位为2.5代产业园，采用先进的规划理念，10分钟生活圈理念对客户具有很大的吸引力；6所中科院院所的入驻，快速提升园区的品牌效应及影响力；杉杉集团自身的品牌效应及实力，为客户的投资提供了保障；相对较低的价格优势廊坊远郊区、北京辐射圈内交通条件优良但缺乏人气的科研用地项目项目优劣势项目属性界定项目优劣势分析及属性界定区位偏远，与城市核心区距离较远，区域认知度不够基础建设未完成，部分土地拆迁、三通一平未完成园区配套缺失，人气不足，包括居住配套、基础生活配套均进度较缓园区现状荒芜，整体形象一般，与园区整体规划差异明显土地属性问题：科研教育用地，体制内的常规变现方法受限较大本报告是严格保密的。开发商目标解读目标分解核心目标限制条件通过109亩教育科研用地找到高利润回报且具备复制推广价值的盈利模式，以期运用于后续1000多亩同类型用地的开发基于园区的整体定位产权50年年限的工业用地，政策限制具有市场可实现性且能带来高利润回报1000亩能推广企业独栋写字楼厂房生产+办公综合体公寓、宿舍……………………目标一：锁定具有市场、政策可实现性，能持续开发产品形式目标二：挖掘项目的核心竞争力区位理念低密度办公、环境成本优势配套交通政策优惠……………………本报告是严格保密的。二、城市宏观背景分析1、宏观经济背景分析2、城市规划研究本报告是严格保密的。第一阶段第二阶段条件政府主导，旧城拆迁改造；品牌开发商进驻；城市配套逐步完善；路网体系升级，交通加强；政府招商引资，大的企业单位入驻；特征城市中心开始形成；居民视野及消费观开始转变，与一线城市对接；市场出现两极分化，价格平台不断突破；外来人口不断涌入，人口结构发生改变；城市面貌焕然一新，经济快速发展；居民收入水平不断提高，幸福指数增强；过渡阶段，为打开外向型市场做准备，廊坊当前所处阶段廊坊未来的发展阶段类比唐山政府主导品牌开发商入驻产业结构调整交通条件改善“三年大变样”工程，以旧城拆迁改造方式为主，土地迅速放量。“四大功能区”的新城建设。万达广场的进驻，带来内城的更新，形成一次传统城区的复兴，促使住宅价格平台过万元；渤海新世界与橙天嘉禾国际影城、戴德梁行，作为唐山西部商业焦点的地位被进一步奠定曹妃甸成为唐山未来最重要的经济增长点，带来经济由能源向空港物流转型；•2007年3月12日，新首钢在曹妃甸正式开工建设；•2007年，曹妃甸港区勘探出储量达10亿吨大型油田；唐山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。唐曹高速08年建成通车，唐山至曹妃甸车程缩至40分钟。京、津至曹妃甸距离分别缩短至220公里和120公里。京唐城际铁路计划2013年竣工，届时京唐通行时间缩至30分钟。内向型外向型城市发展阶段廊坊当前的发展阶段与曾经的唐山呈现相似特征，处于由内向向外向型转型阶段本报告是严格保密的。近年来廊坊GDP总额、人均GDP保持快速增长•2002至2007年，廊坊市GDP呈快速增长趋势；2008年受金融危机影响，GDP增速有所放缓，但增长率仍达11.8%，高于10.1%的河北省平均水平，2009年保持稳步提升趋势。•2009年，廊坊市人均GDP增长率将近10%，2009人均GDP值达2.84万元，是2002年1.08万元的2.6倍。城市经济本报告是严格保密的。-1012345672004年2005年2006年2007年2008年-40-30-20-1001020304050人口增加量（万外来人口（万）外来人口占增加比重(%)廊坊市人口增长情况自04年至08年，人口净增加21.1万人。其中外来人口增长达6.9万人，占人口增长比重为33%；廊坊市就业人口结构当中低层次人口占绝大比例，其中高中及高中以下学历的占68%，本科及本科以上的仅占14%；拥有高级职称的只有10%人口结构随产业结构变化而来的外来人口与新出生人口数逐年增加，但从就业人口结构中低层次人口占绝大比例廊坊市就业人口文化程度廊坊市就业人口职称程度本报告是严格保密的。廊坊市人均可支配收入与人均消费支出随GDP增长呈持续增长趋势，其中2008年人均消费性支出增长率超过人均可支配收入增长率。050001000015000200002002200320042005200620072008-10%0%10%20%30%人均可支配收入（元）人均支出（元）人均消费性支出（元）人均可支配收入增长率人均支出增长率人均消费性支出增长率廊坊市人均收入及消费情况对比0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.0全省石家庄唐山廊坊保定邯郸沧州张家口承德邢台秦皇岛衡水0102030405060708090社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）河北省地级市08年社会消费品零售总额对比2008年廊坊社会消费品零售总额在河北11个区市中排第3位，增幅排第4位。社会消费呈持续上扬态势。人均消费性支出增长较快，显示社会消费观念有较大变化，居民消费信心上涨。食品与服装消费合计占总消费性支出的42.7%，消费层次仍然较低。30.612.18.66.410.316.112.03.9食品服装居住家庭设备及服务医疗保健交通通讯教育文娱其他廊坊城镇居民消费结构城市消费消费性支出增长较快，社会消费信心上涨，但消费层次仍然较低本报告是严格保密的。“金字塔”型结构廊坊市第二产业占社会总体经济水平总量较大，管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。管道局相关、IT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。2009年1-9月廊坊城镇居民人均工资累计为21600元，月均2400元。第二、第三产业从业人员人均收入水平整体差距较小。05000100001500020000250003000035000400004500050000农、林、牧、渔业采矿业制造业电力、燃气及水的生产和供应业建筑业交通运输业、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究、技术服务和地质勘查业水利、环境和公共设施管理业居民服务和其他服务业教育卫生、社会保障和社会福利业文化、体育和娱乐业公共管理和社会组织2009年1至9月廊坊市分行业平均工资累计对比管道局中层以上领导、下县私企老板、政府企业高层公务员管道局职工、城区个体户、公务员、医生等白领、教师、工人等财富结构财富集中与管道局管理层、私企业主和政府高干；各行业收入水平整体不高，差距较小本报告是严格保密的。产业空间布局形成两带一轴一中心的产业格局，承接北京、天津产业转移“两带”，即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带；依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带；“一轴”，即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴；“一中心”，即发展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而且成为名副其实的经济中心通过“两带一轴一中心”格局的构建，增强对京津产业转移的承接能力，提高对项目投资的吸附能力，强化对产业聚集的支撑能力，进而从整体上加快我市与京津产业融合的步伐，加快我市县域之间、城乡之间的整合步伐，在空间上实现全市产业的协调快速发展本报告是严格保密的。承接北京生产制造业外溢产业工人人力资本价格低于北京市区工业用地的土地价格低于北京城区廊坊承接了大量北京制造业外溢，二产占比较高传统产业新型产业轻工业重工业地处京津之间的优越区位，并受惠