房地产开发项目资金的筹集

第5章房地产开发资金的筹集1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式;2.熟悉房地产开发贷款的风险管理;3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.本章学习要求房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI第5章房地产开发资金的筹集房地产开发企业为了解决某个或某些项目的投资资金来源，或者为了调整企业或项目的资本结构而进行筹集资金的活动。房地产开发企业资金筹集和房地产开发项目资金筹集统称为房地产开发资金筹集。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI竞争性项目基础性项目公益性项目5.1.1房地产开发资金总额的构成5.1房地产开发资金筹集的基本概念建设项目的分类房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.1.1房地产开发资金总额的构成5.1房地产开发资金筹集的基本概念资金总额自有资金资本金（注册资金）资本溢价（计入资本公积金）借入资金长期借款流动资金借款其他短期借款房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.1.1房地产开发项目资金筹集的概念房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。5.1房地产开发资金筹集的基本概念房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI资金筹集渠道资金筹集方式指筹集资金来源的方向与通道指筹集资金时所采用的具体方式5.1.2资金筹集渠道与资金筹集方式二者之间有紧密关系，一定的资金筹集方式可以只适用于某一特定的资金筹集渠道，但是同一渠道的资金通常可以采用不同的方式取得，而同一资金筹集方式又往往可适用于不同的资金渠道房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI资金筹集渠道资金筹集方式自有资金、国内债务资金和国外债务资金吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债券、向银行借款等5.1.2资金筹集渠道与资金筹集方式房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI从融资主体上房地产企业融资房地产项目融资从融资渠道上直接筹资间接筹资从资金偿还特性上其他分类方式权益筹资债务筹资5.1.3房地产开发项目资金筹集的分类房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.1.4房地产开发项目资金筹集的主要方式债务资金筹集资本金筹集股票筹集债券筹资信贷资金筹资企业债券公司债券抵押贷款信用贷款自有资金筹集商品房预售债务资金筹集房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住房抵押贷款证券化房地产投资信托把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资凭证或股票的方式受托投资者的资金，用于房地产的投资或房地产抵押贷款投资。内部认购承包商垫资通过该方式往往可获得部分预售收入，但是内部认购时一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。房地产金融创新其他方式房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.资金增值性较强1.资金占用量大2.资金占用时间长3.资金使用的地域性4.资金缺乏流动性6.资金的高风险高收益性房地产开发项目资金使用的特性5.1.5房地产开发项目资金使用的特性房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI长期资金筹集5.1.6房地产开发资金筹集的名词分类房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI短期资金筹集直接筹集资金间接筹集资金资金成本资本结构财务风险财务杠杆房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.1.7房地产开发资金筹集的目的实现项目投资开发目标和企业发展目标偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构安全性原则经济性原则盈利性原则可行性原则5.1.8房地产开发资金筹集的基本原则时机适当原则房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.2房地产开发资金的筹集方式向银行借款银行借款种类借款程序房地产开发企业流动资金贷款商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款房地产开发项目贷款抵押贷款提出借款申请银行审核申请签订借款合同企业取得借款企业归还借款5.2.1向银行借款房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.2房地产开发资金的筹集方式向银行借款归还借款方式借款合同定期按等额还本，每期付息一次定期按等额还本付息每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清到期本金利息累计一次付清借款合同的基本条款借款人的权利和义务贷款人的权利和义务银行短期借款的优缺点银行长期借款的优缺点5.2.1向银行借款借款合同房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI票面应当载明的内容；记名债券和无记名债券；企业债券的特点（1）企业发行债券的条件；（2）发行企业债券的管理；（3）企业债券的发行方式。5.2.2发行债券1.企业债券的种类和特点2.企业债券的发行房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI是债券投资者认购新发行的债券时实际支付的价格；等价发行、溢价发行、折价发行；计算公式（1）优点；（2）缺点；5.2.2发行债券3.企业债券的发行价格4.企业债券筹资的优缺点房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI按照股东承担风险和享有权益的大小：普通股和优先股按投资主体的不同可划分为：国家股、法人股、个人股、外资股按股票票面是否记名、可分为记名股票和无记名股票股票的特点股票的种类和特点发行股票的条件5.2.3发行股票设立股票有限公司并申请公开发行股票；原有企业改组设立股票股份有限公司申请发行；股份有限公司增资申请公开发行股票；定向募集公司申请公开发行股票；股份公司申请股票上市交易的条件。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI股票发行的程序发行与承销方式股票筹资的优缺点申请人聘请专业性机构进行审定评估，向主管部门提出申请；国家发行规模内，对发行申请作出审批；批准的发行申请送证监会复审，同意后向证交所申请，经同意后，方可发行股票。股票发行方式：股东优先认购、定向募集、公开发行；股票承销方式：包销、代销；优点、缺点5.2.3发行股票房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.2.4自有资金筹集资本金筹集企业公积金筹集方式；出资方式；实收资本金制度；资本公积金盈余公积金房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.2.5吸收外商投资外商投资的方式外商投资的审批程序合资经营（股权式经营）；合作经营（契约式合营）；外资独营。项目建议书；企业名称登记；可行性研究报告、合资或合作合同、章程；颁发批准证书；领取营业执照；办理税务登记和银行开户房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXIBOT方式的基本概念BOT方式的基本特征BOT方式的融资结构和运行过程BOT方式的优缺点和发展前景房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.2.6项目BOT项目的筛选和决策用竞标方式选择境外投资者和项目公司主要成员成立项目公司项目融资项目建设项目经营项目移交贷款方银团贷款利息+手续费投资者权益分红项目特许公司政府授予特许权特许期满后移交建设-运营-移交模式（BOT、BOO、BOOT）承包商D&B承包合同权益5.2.6项目BOT房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过资金来源与运用表（或称财务平衡表），研究、安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的可能性，以适应项目预期的现金流量。房地产开发资金筹集规划房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.3房地产开发资金筹集规划资金来源、期限、方式等资本结构分析。在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标，即筹资活动期望达到的目标和要求。资金筹资的规模和流量。资金筹集成本分析。主要内容对企业或项目的内外部因素进行分析。5.3.1房地产开发资金筹集规划的主要内容资金筹集的风险和可行性研究。根据企业或项目的筹资目标以及关于筹资规模的流量、资本结构、资金资本、筹集风险和可行性等的分析，拟定企业或项目的各种可行的资金筹集方案，经过评价筛选编制出最合理可行的资金筹集方案（规划）。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI筹资资本结构筹资成本结构筹资期限结构筹资方式结构筹资来源结构5.3.2房地产开发资金筹集结构分析房地产开发企业或项目的筹集结构，是指企业在取得资金来源时以不同方式所筹集的不同渠道资金的有机搭配以及各种渠道资金的所占比例。房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI个别资金成本加权平均资金成本边际资金成本5.3.3房地产开发资金筹集的成本分析资金成本的概念和确定财务杠杆与筹资成本分析房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI当资金利润率大于供款利息率；当资金利润率小于借款利息率。资金筹集方案前提或假设条件筹资基本态势分析案例分析项目概况风险分析筹资方案比较分析5.4房地产开发资金筹集案例分析基本结论与工作安排房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.5房地产开发贷款的风险管理贷前管理企业评价项目评价担保方式贷款综合评价企业资信评价房地产开发资质及开发经验政策法律许可条件项目基本情况市场分析结果财务评价指标保证抵押质押5.5.1银行对房地产开发贷款的风险管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI贷后管理主要工作是对该笔贷款进行资金监管房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI(1)认真安排资金的使用计划,加强工程建设阶段的成本管理,降低开发项目成本,减少财务风险的发生,从而合理利用金融机构贷款,充分发挥贷款效益;(2)开发商获得的金融机构贷款,是根据开发项目估算的资金需求量和开发计划筹集的,只能用语指定的所贷款项目,不能挪用于其他项目或其他用途,开发商在项目开发过程中,要加强贷款资金运用的严格监控和管理,保证开发项目的顺利实施.5.5.2房地产开发商对项目贷款的风险管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.下列不属于房地产抵押贷款的是（）。A．个人住房抵押贷款B．公用住房抵押贷款C．商用房地产抵押贷款D．在建工程抵押贷款新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2．房地产开发项目资本金比例为（）及以上。A．20%B．25%C．30%D．35%新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3.商品房预售时，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上，方可进行预售。A．20%B．25%C．30%D．35%新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4．通常企业资信等级划分为（）。A.甲、已、丙、丁、戊、己B.一、二、三、四、五、六C.好