商业地产核心价值在于商业领域

商业地产核心价值在于商业领域先有商业，后有地产，已经成为商业地产业内共识。然而，究竟商业和地产的关系怎样？商业如何影响地产形态、影响城市面貌、影响人们消费习惯？却是一个值得长久探讨的话题。商业业态的概念虽然早已有之，但业态分类的标准却始终无法统一，各种版本的分类方法各有道理。然而，理论的划分与实际的运用却大相径庭，为什么会出现这种情况？业态的划分究竟怎样划分才更合理？各业态之间又应有怎样的关联？在商业与商业地产领域，中国与西方发达国家走的道路显然是不同的。更多的时候，是中国在向国外学习。但是，国外的经验究竟有多少可供借鉴？中国的商业地产发展当前处于一个什么样的水平，是否可以寻找到不同的突破点？主讲：百荣投资集团控股有限公司商业规划部总经理徐宇主题：漫谈商业与商业地产地点：新浪乐居直播间以下是此次讲台的图文实录：主持人：各位新浪的网友，大家早上好！欢迎走进新浪乐居嘉宾聊天室，很高兴大家能够关注我们的商业地产栏目。今天我们的话题是商业与商业地产，今天很荣幸邀请到百荣投资控股集团商业规划部总经理徐宇先生！徐总，您好！徐宇：主持人，你好！各位网友大家好！主持人：徐总在地产行业做了很多年，称得上这个行业里的资深人士了。说到商业地产，可能涉及到的人群不单纯、不简单，因为它可能会涉及到买、卖、投资、经营各方面。同时也涉及到商业和地产两大板块。作为一个资深人士，想请徐总给我们谈谈商业和地产两者间的关系。徐宇：首先，有关商业地产的话题，在近些年很多地产开发商都很关注。也有很多开发商大量投资都涌入了这个领域。但是基于很多数据显示，不论是北京、上海，甚至包括深圳，以及中国二线城市，商业地产的空置率都是非常大的，北京上海都达到了二三百万平米的数据。这样的数据就显示出我们前期有很多地产开发商在开发商业地产这个项目的时候有一定的盲目性。也正由于这样的情况，我们今天在行业里重新反思商业地产的操作方法以及商业地产本质的东西。现在包括媒体，包括一些协会，包括一些民间组织，甚至是在一些专业圈子里面都很经常能够谈到商业地产这个话题。今天很高兴来到新浪网跟大家一起探讨一下商业地产在中国发展的轨迹和问题，并将我们的一些体会、认识与大家分享。商业地产的核心价值在商业主持人：其实刚才您谈到了很多商业地产的现状，比如它的空置率比较高。您刚才也谈到了地产商或开发商的盲目，您觉得地产商在商业地产的开发里面应该是一个什么样的角色？徐宇：从我们以往的一些商业地产开发项目看，首先，我觉得在开发思路上有一些错位。作为我们今天的认知和理解，我们认为商业地产，它的本质化东西还是商业，也可以说是商业地产的核心价值在商业。因为商业地产跟住宅地产有一个最大的区别，就是它的使用价值不同。住宅产品在盖完之后出售给消费者，无论它这个产品有这样那样的问题，它的使用价值都不会受到太大的影响。但是商业地产项目，它的使用价值是在于做生意，不管是摊位、铺位、店面，如果业主买了这个产品，没有客流，这个地方做不了生意，它的使用价值无法兑现，它就不能实现商业地产项目的真正盈利。因此，我们认为商业地产的核心价值是在商业这个点上，这是由商业地产的盈利模式所决定的。早期，我们地产开发商主要是从地产的角度去理解商业地产项目，而忽略了商业地产与住宅地产盈利模式的不同。主持人：包括现在很多地产开发商以前都是从事住宅开发的。徐宇：对，我们在平时的谈话中也有这样的说法，比如商场、商场，先有商后有场；或者市场、市场，先有市再有场。一个恰当的比喻，我们早期也看到过菜市场，它是完全露天的，甚至没有任何建筑，就是一个板车一个板车在这里卖菜，它收入好的时候一天一个车位就可以收很多钱。这就是商业地产价值的源头，尽管它是有市没有场。同时，我们也看到很多高档的大理石地面、多部电梯、豪华的外立面等高档的商业建筑，它们有场但没有市，做不成生意，实现不了其使用价值，就一钱不值。因此，我们应该从商业的角度去考虑如何规划和开发商业地产项目。主持人：您觉得在商业地产中商业的开发运营应该是大过地产的？因为现在很多人说到商业地产的时候，会说到一半是商业，一半是地产。徐宇：我觉得用大与小或者占比的角度来描述这个事情不够恰当，不能这样说。只是我们去诉求商业地产的盈利模式和商业价值应该从商业角度出发，应该立足于商业。我自己有一个感受，甚至可以说是“主观做商业，客观做地产”。就是说，我们做商业地产项目，我们一心一意地去做好商业项目，商业项目好了，你的地产自然会有利润和价值。未来商业或将成为城市发展的核心引擎主持人：大概明白徐总刚才说的商业地产的核心价值更在于商业。刚才您谈到了可能以前的菜市场有市无场，但是现在的菜市场都已经是有场地的市场了，可以说有了一个根本转变。请您谈谈商业地产的演变过程？徐宇：其实地产行业，是我们国家大概在十几年时间里开始兴旺起来的。像一些比较早期的大型百货商场，比如王府井百货大楼、西单商场等等。这些最早期的商业项目是北京市城市规划中安排的一些商业网点。而像赛特、双安、百盛等应该是在九十年代前后出现的一些商业企业。这些商业企业出现的时候基本是随着北京城市人口的增加，商业设施与网点数量不够，同时一些高端消费开始出现，作为弥补这样一个市场空缺而增加的商业设施。这种项目的出现应该是商业地产比较早期的一个阶段，那时候就是什么地方缺我们就去补。包括现在中国的二三级城市也仍然有这样的现象，就是这个地方人口密度达到了一定程度，我认为缺乏什么样的设施就补充去建设。这是一种开发项目最早期的思路。就是先形成了一定的消费人群和氛围，然后再去补充。这是一个比较早期的商业项目开发特征。第二个阶段，就是跟随地产项目开发的步伐一起并进。我们已经意识到了有一个新的居民区和住宅区出现，自然需要有一个商业配套的出现，包括餐饮、娱乐、休闲等等。我们在整体规划的同时，就把这些商业项目一起整合规划在里面，同时进行建设。这个应该是我们开发商业地产项目的第二阶段，就是从规划初始就跟住宅、人口聚集的行为一起开发。事实上，我们认为在未来的时间里面，商业地产还会出现第三种情况，就是由一个商业的集成反向去吸引和聚集住宅居民，包括办公企业的入住。以商业为一个核心引擎，形成一个新的像“卫星城”一样或者是一个城市的新区域。我觉得将来更加会看到商业对于城市发展的引领与整合的作用。主持人：关于您对第三种情况的描述，在我们中国的发展中有这样的案例出现吗？徐宇：有，比如我们在早期的广州天河区，在九十年代初期，那时候是连锁超市和大型仓储式超市刚刚开始萌芽的阶段，那时在很多人嘴里动不动就是“万客隆”、“沃尔玛”、“家乐福”等。当时在广州天河区新开的应该是中国第一家仓储式的超市“广客隆”，当时天河区在广州是一个比较偏僻的区域，因为“广客隆”的开业产生了极大的效应，当时在媒体上被称为“广客隆效应”，它就是一个非常典型的由商业引领带动整个行政区域的建设、繁荣以及各种各样资源的聚集。由于这样一个特殊的历史事件使得今天广州天河区成为了广州市一个非常繁荣和非常重要的区域。它在北京市相比绝不亚于北京市的海淀区。还有广东的虎门，为了众多的服装生产企业能够提供一个销售平台，有了虎门服装批发市场这样一个商业平台。由于这样一个平台对其下游资源的聚集，进而发展为对各种综合资源的吸引和聚集，使得虎门这个城市的发展速度也非常快，聚集了很多城市的元素。还有今天的义乌小商品批发市场，现在在全国甚至全世界都非常知名，也强有力地带动了整个城市的发展。商业是城市发展的黏合剂和催化剂主持人：我觉得刚才您说的，无论它是处于怎样的发展阶段，商业发展跟城市的建设都有很大的关系，它们之间有千丝万缕的联系。您觉得商业发展在城市发展建设中处于什么样的角色？徐宇：我觉得商业和城市，在今天越来越显现出商业对城市的重要性。如果说到商业和城市之间的关系，我首先认为商业应该是一个具有黏合剂和催化剂作用的城市元素。我们拿一个人口聚集的区域来讲，假如说我们盖了住宅，我们盖了写字楼或者一些酒店等等其他一些设施，如果没有相关的商业配套设施，在这个地区居住的人的生活还有很多方面都会不方便。这样我们就体会到这个聚集区里面，人们居住在这的安稳程度相对就会比较差。他如果想要满足这些需求就要到其他的区域去，本区域对他的吸引就有欠缺。反之，如果有比较充足的商业设施能够满足这个区域办公或常住人口的需求，它就起到了对区域的黏合剂作用。另外，它是一个催化剂。就是有一个好的商业能带动整个区域的发展和聚集。包括我们讲的天河区、虎门以及义乌，其实商业的催化剂功能在里面都起到了很大的作用。商业对于城市的配套功能是我们做商业地产项目的出发点，首先要想到这个项目作为城市配套功能、城市生活功能有没有空间。我觉得这个区域里面缺少什么就去填补什么，因此商业是一个城市的很特殊的重要构成元素。商业业态的演变与工业化发展进程一脉相承主持人：刚才您说到义务小商品市场，广州天河贸易市场，他们中间的业态群是不一样的，但是他们在这个城市发展中起到的作用可能是一样的。您觉得商业业态是怎样来演变的？这个演变过程中有什么缘由？徐宇：我也做了十五年的商业，经历了仓储超市、传统百货，超市连锁店、现在的时尚百货以及购物中心等等。实际上商业业态的演变是一个非常有意思的事情。最早北京市解放以后规划的除了百货大楼、西单商场、前门商业区之外，基本上在北京，我印象中当时有八个区域型的中型百货公司，像翠微路百货商场、五道口百货商场、永定路百货商场，而且他们的建筑模式都是一样的，好象是两层楼工字型的，甘家口那边也有。那个时候百货商场几乎涵盖了我们日常生活中所有的东西，包括食品、蔬菜。主持人：我觉得那时候的百货商场不仅建筑外貌是相似的，而且你进入这个百货商场里面售卖的东西几乎也是一样的。徐宇：几乎都是一样的，因为当时我们的货品资源是有限的。但是今天有了明显的改变，现在商业业态的演变其实与工业化的发展进程是一脉相承的。从专业化角度来讲，其实有两个线索。一个是品类的数量和细分增加了；一个是品种的数量增加了。说到品类的增加，以前我们百货商场里面就有服装类、鞋帽类、食品类、日用百货类、家电类，分不出再多的类了。但是今天我们知道这个类别就很多很多了。其实在大类增加的同时，中类和小类也在增加。以前都分不出类的很多东西，在今天都被分出类了，比如今天的针织是大类，在针织里面又分家居服和睡衣是一类，秋季秋裤是一类，内衣内裤是一类、袜子是一类，帽子是一类，围巾丝巾是一类、毛巾浴巾是一类等等。这些都体现出商品的极大丰富，使得商业的品类不断细分和品种的极大丰富性。这样一种商品品类和品种的规模扩张，就出现了两个问题。一方面，百货公司已经涵盖不住这么多品类了。因为它的规模太大了，如果你能够涵盖所有的大类、中类、小类，而且都保证它的品种这么多，这个企业的规模和管理难度都会相应地增加，因为没有人可以把这么多东西都做得这么好。所以新生的业态就开始出现，这是一个动因。第二个动因，就是不同商品的售卖方式与售卖渠道、平台也不完全适合在百货里面去销售。今天我们看到在超市里面销售的，我们把它称之为“相对标准化”或者“相对通用化”的商品甚至是一些生鲜食品，其实它更适合在超市里面销售。所以，不同类别商品的流通渠道和售卖方式，事实上后来证明也不一样。由于这样的需要和刚才说到的原因，商业业态开始出现裂变。就是很多东西开始从百货公司剥离出来，像食品、日用品以及一些标准化的日常生活用品，都归拢到超市里面去了。像家电产品，也几乎从百货商场里面剥离出来了。家居家具，通过家居市场、建材市场、家具商场从百货商场里剥离出来。像现在在日本，还有药妆连锁店，把药品和化妆品放在一起。主持人：百货还剩下什么？徐宇：在我个人看来，适合百货的就是时尚。它主要把握住时尚这个主旋律，与时尚有关的，比如服装、服饰、化妆品、箱包等等。应该说在百货里还有一个这样的发展空间。不仅仅在中国，包括在国外，我们都看到了百货由原来大而全的航空母舰的方式转变到今天只是一个主题部分。包括今天在北京的世纪金源MAII有燕莎和贵友两个百货，同时还有易初莲花、居然之家等主题店。据我了解，在五棵松地区即将开业的长安MALL，它至少有两家主题百货。在日本的大型