沛县中央国际城项目定位

沛县中央国际城项目定位报告香港恒瑞祥国际集团有限公司二○○九年十一月项目定位报告一、沛县城市总体规划城市总体规划的规划范围为城市规划区范围，包括沛城、大屯两个镇的镇域行政辖区范围以及上述范围以外的独立工矿区，面积250平方公里。具体地域范围界定如下：沛城中心城区：包括主城区、副城区和新城区三个部分，面积50平方公里。主城区：北至北环路，南至南环路，东至东环路，西至西环路，面积21平方公里，规划人口15.3万人。副城区：北至铁路专用线，南至天津路，东至东环路，西至徐沛运河，面积7平方公里，规划人口11.6万人。新城区：由南、北两片组成。南片南起北环路，北至深圳路，东至东环路，西至徐沛运河；北片南起重庆路，北至天津路，东西以东环路和徐沛运河为界，面积22平方公里，规划人口21.1万人。旧城区：分布于主、副城区，具体范围包括主城区红光路以西，沿河以南，徐沛铁路以东，新沛路以北的地段以及副城区正阳路以西，景园路——天津路以北，更新北路以东，北京路以南的地段。二、沛县房地产市场情况（一）、沛房指数分区及说明沛房指数主要以沛县城区为指数调查（抽样）范围。根据沛县的城市发展状况与房地产市场的特点，将沛县城区划分为7个区域，在每个区域内取样测算，可以基本反映沛县城区房地产市场的现状和走势。具体区域划分如下表：区域四至范围中心区东正阳路以西南汉台路以北西向阳路以东北鼓楼街以南南区东东外环以西南南外环以北西汉城南路、樊巷街以东北汉台路、汤沐东路以南东区东东外环、樊巷街以西南汉台路、汤沐东路以北西正阳路以东北北外环以南西区东向阳路、城关路、汉城南以西南南外环以北西酒厂西路以东北北外环以南北区东正阳路以西南鼓楼街、东风路以北西城关街以东北北外环以南辅城区煤电公司所在地新城区中心大道两侧、主城区与辅城区之间沛城主城区房产分区图（见附图）：今年以来，沛县房地产市场在众多宏观调控政策指导下，总体保持了较为稳定的发展态势，房地产市场更加制度化、规范化、透明化和市场化。沛县同全国一样，在楼市一片“涨声”里，房地产业投资稳健增加，住宅销售价格稳中有升。“贷款利率上调、土地成本增加、新型材料的运用、材料价格上涨、人工工资的提升等因素，无疑推动房地产的开发成本，沛县房地产价格的上升势在必行。通过“淡季不淡”的成交走势分析，说明了住宅市场经过两年的宏观调控，人们的心理预期与实际行情吻合程度大大加强，更多普通购房者的购房需求已经开始转化为真正的购买力。一方面是持续旺盛的自住性置业需求，另一方面是势不可挡的投资性置业需求。总之全县商品房市场运行比较规范，政策配套比较齐全，民众购房观念较新，金融支撑力度较大，引入多种社会力量，保持了房地产的健康发展。房地产作为沛县长远的支柱产业的态势凸显，与沛县经济发展相互促进、相互协调。2009年沛县第三季度商品房均价为2554元/平方米，比二季度住房均价2480元/平方米上涨了3%。其主要运行特征为：全县土地供给从严从紧，压缩和减少市场中的存量；商品房市场供应量保持平衡、选择余地较小；因开发成本的增加，商品房价略有上升。总体来说，三季度较第二季度相比，成交量有所减少，但住房均价略有上升。由于经济适用房“阳光小区”正在建设，各楼盘二期工程也陆续竣工，五洲新天地二期、香颂雅苑二期、紫荆花园二期等小区陆续出售，新房供应量逐渐增大，可选择性增大但因新城区建设步伐加快，加上拆迁等因素增加了房屋的需求量，预计第四季度住宅销售会进入销售旺期。（二）、房地产市场走势分析从沛县房地产发展业绩和规模来分析，一方面说明沛县经济处于快速发展的通道之中，另一方面，作为沛县经济支柱产业的房地产业活力渐强，且增势强劲，具体表现：首先是商品住宅开发投资处于快速增长阶段；其次是住宅施工面积明显高于办公和商业营业用房。从经济适用住房建设和廉租制度建设看出，政府和相关部门已把解决老百姓住房困难问题提上重要日程，作为和谐沛县建设的一项重要举措，列入惠民工程。住房从土地供应、城市规划、建筑设计、开发投资、租售交易、物业管理、人员工资、材料涨价、货币升值等开发成本增加的背景下，强劲的购房需求使热点区域价格不断攀高，沛县核心圈房价涨势强劲，只涨不跌已毋庸置疑。沛县目前强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以经济适用住房和廉租房等住房保障措施的协同推进，合乎市场规律，供需关系基本平衡，反映出沛县商品住宅市场在趋向良性发展。1、市场供给分析从沛县国土、规划、建设等部门近期的信息了解，土地供应虽然从严从紧,但比较充足，因老城区改造土地供应规模加大，因此沛县商品房供应量今后几年将呈逐步放大趋势。2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的“90平方米以下占70%”的政策标准，“国六条”和“国十五条”的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抵制房地产投资和投机性需求；同时，随着国内房地产市场秩序的整顿，国内住房供应结构将继续调整；普通住房和经济适用房供应将增多；别墅等高端住房的投资和供给将受到限制；中小户型供应将成为今后几年的市场供应主流。2、市场需求预测从需求方面看，住房供应结构向中低收入群体倾斜，更大限度地满足自住刚性需求消费的同时，一部分收入快速增长后进行改善型住宅消费的群体正在崛起；而目前因政府宏观调控原因，资金回流楼市的迹象开始出现，除了高端市场，多大部分人将视线对准了中低端住宅市场，在未来一段时间内，他们将成为中低端市场消费的主力军；由于城市扩张和城市崛起战略的实施，城市周边群众和部分农民进城购房势头强劲，他们是未来房地产业发展的有生力量。因此今后购房者消费取向的多样化，让千差万别的新增住宅供应得到很好的消化，新增住宅供应中各种类型的住宅量的相对变化，也逐渐满足不同层次购房者对质和量的需求，沛县未来楼市在供需多种力量趋于和谐的状态下，将步入理性繁荣。3、房地产价格走势从本季度各项数据显示，沛县房地产基本上保持供需平衡，价格增幅较缓。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是主攻点，在房地产价格走势方面，由于房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，所以区域价格将进一步分化，因此楼盘地理位置较好、周边配套齐全、品质较高的商品房仍然被较多的购房者所看好，并且具有一定的升值潜力，价格也将有较大增幅。二手房市场，由于央行屡次上调贷款利率，提高首付款比例，个人住房公积金拒绝二次贷款，使得购买力有限的居民在购房计划上有了新的选择，并且所选房源主要是处于城区优势地段，具有生活、交通上的便利，多重因素使得二手房市场呈现出活跃景象，价格也有所上扬。4、沛县房产指数A、沛县城区2009年三季度住宅二手房交易区域均价（含辅城区）区域区域均价（元/㎡）混合结构砖木结构中心区21521489东区20321389南区20471293西区17551261北区19201330新城区14471144副城区（煤电公司）20011223B、沛县城区各区域商品房（住宅）平均单价参考价格（含辅城区）区域商品房（住宅）平均单价参考价格（元/㎡）中心区2483东区2775南区2591西区2545北区2700新城区1952副城区（煤电公司）2455三、销售情况1、2009年第二、三季度房产销售情况：●商品房时间/类型2009年三季度2009年二季度同比交易套数16431365↑20.4%交易面积（平方米）146161.5121994.6↑19.8%交易金额（万元）38517.0930543.17↑26.1%均价（元）26352504↑5.2%表一：2009年三季度、2009年二季度商品房销售比较图：0500100015002000250030003500400045002009年三季度2009年二季度交易套数交易面积（百平方米）交易金额（十万元）均价（元）●二手房时间类型2009年三季度2009年二季度同比交易套数179120↑49.2%交易面积（平方米）19033.8114105.83↑34.9%交易金额（万元）3424.822768.26↑23.7%均价（元）17991962↓8.3%表二：2009年三季度、二季度二手房销售比较图：050010001500200025003000350040002009年三季度2009年二季度交易套数交易面积（十平方米）交易金额（万元）均价（元）2、2008、2009年三季度销售情况:●商品房时间类型2009年三季度2008年三季度同比交易套数1643649↑136.7%交易面积（平方米）146161.567592.74↑116.2%交易金额（万元）38517.0915643.98↑146.2%均价（元）26352314↑13.9%2009年三季度、2008年三季度商品房销售比较图：050010001500200025003000350040004500交易套数交易面积（百平方米）交易金额（十万元）均价（元）2009年三季度2008年三季度●二手房时间类型2009年三季度2008年三季度同比交易套数17992↑94.6%交易面积（平方米）19033.819081.17↑109.6%交易金额（万元）3424.821351.23↑153.5%均价（元）17991488↑20.9%2009年三季度、2008年三季度二手房销售比较图：05001000150020002500300035004000交易套数交易面积（十平方米）交易金额（万元）均价（元）2009年三季度2008年三季度3、2009年第三季度各区二手房交易情况。(附表一)沛城各区二手房交易情况(表一)2009年7月区别套数面积(㎡)交易额(万元)均价(元/㎡)备注东区6769.05104.911364南区181716.43301.921759西区5430.0460.841415北区8（住宅）740.47138.9618773(商业）139.6533.222379中心区21108.79188.1316792009年8月东区81098.38195.921784南区23（住宅）1904.28299.0615701(商业）72.7625.423493西区10（住宅）970.6168.3117341(商业）102.9857.465580北区13（住宅）1291.29239.6418562(商业）163.9155.273372中心区11（住宅）1082.7200.6118533(商业）263.688.933374副城区171399.79264.3218882009年9月东区4682.7384.681240南区22（住宅）3219.85700.9121773(商业）444.9193.792108西区7630.4296.951538北区5452.0771.341578中心区5（住宅）588.76110.1818712(商业）237.7120.075051副城区11（住宅）948.16198.1420901(商业）84.71111299合计179（住宅）19033.813424.82179916(商业）1510.22485.1632134、2009年第三季各区商品房销售情况。（附表二）类型区别交易套数交易面积（㎡）交易金额（万元）交易均价东区41638909.889447.392428西区8910098.622807.692780南区42637939.729334.22460北区56747467.1114400.913034新城区14511746.152526.92151副城区00002009年第三季各区商品房销售图（交易套数）0100200300400500600东区西区南区北区新城区副城区交易套数2009年第三季各区商品房销售图（交易面积）01000020000300004000050000东区西区南区北区新城区副城区交易面积（㎡）2009年第三季各区商品房销售图（交易金额）0200040006000800010000120001400016000东区西区南区北区新城区副城区交易金额（万元）5、2009年三季度商品住宅销售情况。（附表）类型区别交易套数交易面积（