49武汉商业市场调研报告

武汉项目商业市场调研报告四川蓝光和骏实业股份有限公司商业地产运营管理事业部二〇一三年十二月十九日董事长审批：总裁审批：审核：编制：文件标题：中兴镇项目俱乐部定位及运营策划方案文件管理记录报出：陈康、易帅2013.12.15批复：发放：文件编号：[商业策划（2013）12-58号]文件类别：公司档案（）公司文件（）主办单位：商业策划中心主送单位：发放范围：归档密级：申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相应的法律后果。第一部分武汉商业整体环境……………………………………………………………………………………………………2一、城市发展概况分析…………………………………………………………………………………………………………3二、城市商业发展概况……………………………………………………………………………………………………………4三、武汉商圈分析…………………………………………………………………………………………………………………6四、武汉未来商业发展分析………………………………………………………………………………………………………9第二部分:武汉典型商业项目分析………………………………………………………………………………………………18一、武汉万达楚河汉街…………………………………………………………………………………………………………20二、武汉新天地……………………………………………………………………………………………………………………30第三部分:借鉴与参考总结………………………………………………………………………………………………………39目录©CopyrightBRC2013Page2第一部分项目投资宏观环境分析©CopyrightBRC2013一、武汉概况九省通衢的武汉市是中国中部地区特大中心城市，是中部崛起的核心力量南宁为中心的北部湾经济圈广、深、港珠三角城市圈上海为中心的长三角城市圈武汉，中国中部特大中心城市北京为中心的渤海城市圈•武汉九省通衢，中国几何中心城市•全国商业最发达，商业消费最尖端城市之一•常住人口达1000万，流动人口近400万•人均GDP及GDP排名全国十强•城市综合实力强，二线城市的领头羊•城市居民投资力强，商用物业销售单价屡创新高•武汉市交通区位优势显著，有黄金轨道京广线、内陆第一长江水运航道及京珠、沪蓉高速等国内一级运输通道。•天河机场是华中地区最大的航空港，年吞吐量1200万/人次，仅次于北京、上海、广州位居全国第四；新建成的武汉火车站开通直达深圳的高铁，4小时超快动力拉近与珠三角的亲密距离；建设中的阳逻深水港、汉口北列车编组站将成为国内最大的内陆深水港和亚洲最大的列车编组站。全国GDP排名第十仅有的三个中部城市之一©CopyrightBRC2013住宅板块政策未放松，武汉市商铺投资火热武汉市2011年商铺去化面积达87.2万方，市内核心区域商铺均价超过2万元/㎡国内二线城市快时尚零售商集中度排名第七国内二线城市大型卖场集中度排名第四高低高低二、武汉商业市场概况©CopyrightBRC20132012年，武汉商业物业市场由于供应充足，成交量也一直维持在高位水平，总成交量为119.65万方，较去年增长近38%价格方面，2012年武汉商业物业成交均价有所下滑，为13430元/平方米，主要原因为远城区商业地产的大量入市，其价格相对较低。2013年上半年武汉商铺共计成交6718套，成交面积为54.84万平方米。2013年武汉商业有两个特征比较明显，一是由于去年底武汉地铁2号线的开通，武汉地铁商业受到了投资者的青睐；二是，由于轨道交通及城市生活便利度的提升，远城区的商业地产开始受到青睐。2013上半年武汉商业成交情况一览月份成交套数(单位:套)成交面积(单位:平米)1月154495258.52月52359756.663月96387493.714月110779306.445月1402112706.316月1179113912.15合计6718548433.77二、武汉商业市场概况©CopyrightBRC2013汉口武昌长江江汉沙湖东湖二环线中心商业区江汉路汉正街武广钟家村王家湾中南徐东市级商业中心内环线汉阳司门口光谷唐家墩市级商业副中心街道口汉阳三、武汉商圈分布及概况武汉随着城市化进程的加快，武汉呈多核模式发展，商圈分散，各自为阵，主要核心商圈集中在汉口©CopyrightBRC2013武广商圈江汉路商圈汉正街商圈商业形态消费群体商圈优势发展趋势以传统百货为主，辅以超市、餐饮省内消费人群及本地家庭型消费为主武汉传统商业聚集地，地段优势明显。品牌优势突出，知名度较高随着国际广场的开业，将带动商圈的提档升级，并呈多样性、多元化发展，业态组合更加丰富及合理化以时尚百货、商业步行街、品牌超市、时尚运动卖场为主旅游人群和时尚年轻消费人群商圈可达性较好，知名度较高。具有一定人文景观优势，业态组合齐全，时尚性消费吸引力较强伴随着商圈内新兴项目的不断建成与新品牌的引进，商圈档次不断提升，商业进一步的升级换代以专业批发卖场为主省内及武汉城区消费人群规模和体量优势，知名度较高受城市规划限制，逐渐向城市旅游发展，整体商业形象急需升级徐东商圈中南商圈以销品茂、中档百货、大型超市、中档餐饮娱乐为主周边居民及武昌，青山区消费人群为主内环交通枢纽位置，周边住宅开发体量较大，给商业发展提供了较好基础随着商圈现有商业的调整与新兴项目的加入，商圈内现有档次及形象不断提升以传统百货，家居家电卖场为辅武昌区域日常消费人群及政务及商务消费人群传统商业核心区，规模体量较大，可达性较好，业态的组合较为完善武昌总部经济区的发展，使商圈范围不断延伸，未来将成为武昌区商务消费中心钟家村商圈以时尚百货、品牌超市为主，辅以餐饮娱乐区域消费人群以及旅游消费群体区域传统商圈，后期潜在消费力巨大伴随新型购物中心的建成与投入，区域内现有商业形态将进一步完善及提升武汉各大商圈概况武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等；除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；汉口武昌汉阳三、武汉商圈分布及概况©CopyrightBRC2013司门口商圈街道口商圈光谷商圈王家湾商圈商业形态消费群体商圈优势发展趋势以潮流商业街为主区域学生与旅游消费人群武昌传统区域商圈，具有一定人文旅游特征随着市政规划的不断调整与新兴项目的不断加入，商业街的整体形象将得到有效提升以IT专业卖场，时尚百货为主，辅以品牌超市及餐饮娱乐时尚白领及学生消费群体位于武汉市大专院校聚集区，消费人群集中，地段优势明显随道新兴项目不断投建，商圈将加大品牌餐饮娱乐的规模，商圈功能将更完善以时尚百货、品牌超市、商业步行街为主区域内高校师生，周边居民，光谷产业园从业人员区域商业规划起点较高，交通便利，周边消费力潜力巨大商圈将根据消费力的不断提升，商业组合不断丰富，商圈区域辐射面放大以品牌超市、家居家电等卖场为主，辅以餐饭娱乐区域周边消费人群及经济开发区产业消费人群较好的对接了硚口与沌口区域，并可有效开发三个区域消费人群随着区域现有商业的不断升级以及新兴项目的加入，区域内的商业形态将更新换代唐家墩商圈以品牌超市、家电卖场为主，辅以餐饮区域家庭消费人群处于新老城区结合区域，住宅开发体量较大，消费人群基数庞大，为商圈发展创造了良好基础伴随片区入住率的提高及新兴项目的加入，商圈功能不断完善，业态组合更加合理，辐射范围不断扩大武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等；除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；汉口武昌汉阳三、武汉商圈分布及概况©CopyrightBRC20132013年2014年2015年2016年2017年武汉万达广场旗舰店英特宜家购物中心、武汉天地天地汇武汉中央商务区、日本永旺购物中心凯德广场古田店、新世界k11二期绿地正大广场、恒隆广场四、武汉未来主要商业供应武汉凭借其地理位置的优越以及良好的发展前景，商业地产项目受到众多开发商的追捧。万达、华润、绿地、世茂、瑞安、九龙仓……一个个商业地产巨头，近年不断杀入,未来供应量巨大武汉市场武汉目前进入大型商业综合体的开发热潮，以年均10个左右大型综合体的速度推向市场。至2017年将有超十家巨无霸综合体开业“武汉不能满足于现在在全国副省级城市中的座次，我们的目标是恢复改革开放前、乃至解放前武汉在全国的那种地位。”武汉市委常委、常务副市长贾耀斌表示，武汉已经在基础设施建设方面砸下重金，这种投资将会在不远的将来发力，把武汉的经济地位推上新的台阶，推动武汉重返一线城市©CopyrightBRC2013Page10第三部分武汉典型商业项目分析©CopyrightBRC2013一、武汉典型项目分布概况武汉天地楚河汉街菱角湖万达万达广场（江汉路）武汉国际广场©CopyrightBRC2013二、万达中央文化街（又名楚河汉街)©CopyrightBRC2013定位：以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。持有的商业和酒店面积达60万㎡，投资500亿元人民币打造。“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”区域武昌环线一环内占地面积57.77万㎡总建筑面积253.1万㎡汉街28万㎡万达广场15万㎡写字楼45万㎡电影文化公园8万㎡住宅面积155万㎡汉秀剧场2.5万㎡酒店18万㎡容积率开发商武汉万达东湖置业有限公司高尚居住：155万㎡商业娱乐：33万㎡【已开业汉街面积18万㎡，全部持有】滨湖休闲：2.6万㎡商务办公：44.3万㎡【已推10.5万㎡、均价18000元/㎡】酒店：12.1万㎡启动区区位属性：位于中北路商务区，是“东湖、沙湖联通工程”的核心启动项目。主要功能：购物、休闲、餐饮、娱乐、居住、办公。二、万达中央文化街（又名楚河汉街)©CopyrightBRC2013项目布局30亿元投资的电影文化主题公园8万㎡155万方精装豪宅万达广场购物中心15万㎡4栋24层4栋40层甲级写字楼45万㎡六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店18万㎡25亿打造的“汉秀剧场”2.5万㎡二、万达中央文化街（又名楚河汉街)©CopyrightBRC2013功能分布二、万达中央文化街（又名楚河汉街)©CopyrightBRC2013项目物业形态45万平米写字楼群8栋甲级写字楼，地上面积45万平方米，由4栋24层及4栋40层写字楼组成。整层面积1700平方米，均价为1.7万元/㎡。155万平米武汉御水豪宅规划四个组团地上155万平方米高尚住区，打造精品豪宅。同时也配备住宅底商。预计2012年7月开盘。28万平米汉街楚河连通东湖、沙湖，全长2.2公里，兼具环保、旅游、休闲功能。汉街为中国最长的城市商业步行街，长1.5公里，建筑面积21万平方米，包括文化、商业、美食、娱乐等多种业态二、万达中央文化街（又名楚河汉街)©CopyrightBRC2013项目物业形态万达广场旗舰店19万平方米汉街万达广场。项目总共4层，拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。项目招商目前正在进行中。豪华酒店集群共打造5个酒店：六星级万达君悦酒