2018年深圳中原年终总结报告

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深圳中原研究中心2019年1月1日2018年房地产市场总结及预判|深圳中原研究中心2018年政策压市预期转向深圳中原研究中心序言(一)政策压市预期转向2018是中国外部经济环境极为恶劣的一年。国际贸易摩擦明显加剧,中美贸易战多次升级,同时国际需求增速放缓,出口不及预期。虽然12月初G20峰会让中美贸易争端缓和,短期内趋于稳定,但中长期来看,美国针对中国的高科技制造业的打压仍不会放松,外部经济贸易环境依然严峻。外部环境恶劣,内部经济也不容乐观。2018年固定投资投资、消费、出口经济增长的三驾马车增速同时下滑,三季度GDP增速为十年来的新低,经济下行压力明显加大,稳增长被提到更高位置,成为2019年中国经济的首要任务。货币政策上,从过去的一刀切去杠杆到目前的结构性去杠杆、稳杠杆。2018年实体经济融资难、融资贵,经济大环境不佳叠加,流动性不足让企业生存艰难,单纯的去杠杆已经不再适合经济发展要求。12月中央经济会议指出,货币政策要松紧适度,保证流动性合理充裕,预示2019年流动性有望增加,缓解经济下行阶段资金压力,稳杠杆取代去杠杆成为2019年的重要目标。政策上看,2018年是全国房地产调控非常频繁的一年,市场继续围绕”房住不炒”主基调,深化调控,调控手段更多更复杂,全年各地调控超400次,调控次数为历年之最。无论是一二线城市,还是三四线城市,纷纷调控加码,市场全面步入下行调整阶段。一线城市成交量萎缩、价格下滑,二线稳定但有分化,三四线城市房价涨幅则出现明显回落。深圳中原研究中心经济下行压力继续加大,稳增长被提到更加重要的地位。而房地产作为经济增长的重要支撑,保持房地产市场稳定是缓解经济下行压力的重要手段。目前,全国各城房地产形势表现不一,部分城市房地产形势严峻,存在快速下跌的风险,有逐步放松调控政策的需求。因此,以前的一刀切全面调控加码已经不再适应目前的发展需求,房地产因城施策、分类调控未来将真正落到实处,成为未来调控的主旋律。12月,菏泽率先放宽限售,珠海、广州、杭州紧随其后,在限购、限售方面也略有放松,衡阳先是取消限价但在社会压力下撤销了政策,合肥也有传出限购松绑。同时,与上半年反复提及房地产调控完全不同,10月、12月两次中央政治局会议完全没有提及房地产调控,也反映房地产调控周期见底,未来基本不可能继续调控加码。但是调控也不存在全面放松的基础,房住不炒国策不会动摇。深圳市场来看,今年仍以深化调控为主。上半年三价合一、二次房改市场短期调整,但很快回升;下半年731新政调控严厉,市场反应非常明显。731新政调控也直接导致了深圳市场上、下半年表现完全不同,上半年深圳市场有所回暖,成交有量价齐升趋势;而下半年731新政后,住宅限售3年、公寓限售5年,市场成交骤降,流动性显著下滑,价格也由升转跌,短炒投资客基本离场,刚需客观望态势明显,由此深圳正式步入下行调整阶段。序言(二)政策压市预期转向深圳中原研究中心在市场整体表现不佳的情况下,长租公寓是2018年的唯一亮点。深圳今年多次出台政策支持长租公寓发展,包括加大只租不售土地出让、将城中村纳入租赁规划、扩大资本进入范围,同时出台长期租赁发展计划。长租公寓在政策红利下,资金支持力度大,房企、政府部门、银行、中介机构纷纷加入长租市场,抢占长租公寓这一块大蛋糕。但长租公寓的快速发展也带来巨大的风险,一方面,租金快速上涨,生活成本大幅上升;另一方面,租金贷、甲醛超标、长租公司跑路等问题层出不穷,反映租赁市场监管制度不完善。同时,长租市场短期投入较高,但盈利困难,加上市场资本进入多,竞争加剧,收房成本大幅提高,资本也更为谨慎,在收益不佳的情况下,未来部分资本将逐步退出,长租市场也将趋于稳定。总体来说,2018年属于房地产市场调控加码的一年,经济下行压力加大,市场调整,稳房价成为未来市场的调控重心。因城施策、分类调控将真正落到实处,一刀切的调控加码将成为过去,调控政策基本见底。对于深圳来说,目前市场价格稳定,没有大幅下滑风险,调控放松概率不大,但银行利率有望继续降低。未来深圳将继续立足二次房改长远战略规划,加强住房供给侧结构性改革,加快多主体供应,加大租金管控,建立租购并举的长效住房体系。序言(三)政策压市预期转向深圳中原研究中心ContentPART2土地市场PART3新房市场PART4二手市场PART5商办市场PART6市场预测PART1宏观政策深圳中原研究中心深圳中原研究中心市场要点宏观政策1政策红利凸显长租公寓发展喜中带忧GDP增速下行稳增长成首要任务内外需求明显下滑制造业景气度持续回落房地产开发投资增速回升销售增速下滑明显因城施策成主旋律政策见底稳中向松调控加码频繁市场迅速转冷深圳中原研究中心GDP增速下行稳增长成首要任务2018年中国经济下行压力继续加大,国内外经济环境更加严峻。国外需求放缓,贸易摩擦加剧,由2008年以来的全球经济复苏已近尾声。国内来说,第三季度GDP增速为近十年来最低,11月经济数据显示,出口增速显著下滑、消费走弱、工业生产大幅回落、融资增长缓慢,年末国内经济继续承压。但是需要注意的是,根据10月政治局会议、12月中央经济工作会议,稳增长成经济的首要工作。货币政策稳中向松,财政政策也将更为积极。年末基建板块投资增速下行趋势得到遏制,企稳回升,预计明年基建投资将继续回稳。同时财政赤字可能上调、更大规模减税政策出台,激发经济增长活力。6.50%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2005Q12005Q32006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q3GDP同比增长速度深圳中原研究中心深圳中原研究中心内外需求明显下滑制造业景气度持续回落深圳中原研究中心2018年全年官方制造业PMI平均50.9%,表明2018年制造业总体保持平稳增长。但12月官方制造业PMI指数为49.4%,创34个月以来新低,为2016年7月以来首次处于荣枯线以下,制造业景气度持续下滑。显现出中美贸易战以来,国内外经济环境变化,国内经济不景气、国外经济增速放缓,新订单指数持续下滑,生产经营活动预期指数年内新低,制造业企业预期下滑。下半年9-11月官方PMI和财新PMI走势背离,但是从整年来看,特别是年末,呈现出明显的下滑趋势,经济下行压力显著。49.449.746474849505152535455官方制造业PMI财新制造业PMI深圳中原研究中心深圳中原研究中心房地产开发投资增速回升销售增速下滑明显深圳中原研究中心2018年受市场调整与经济下行压力影响,房企资金压力较大,融资渠道缩紧,融资成本大幅提高。从全国销售面积和销售额来看,2018年商品房销售面积和销售额增速与2017年相比出现明显下滑,4-7月的短暂反弹在市场政策调控下转头向下,房地产市场调整趋势明显,观望情绪陡增。在行业销售明显减速后,房地产融资环境未有明显好转,行业并购重组继续增加,行业集中度进一步提升。上半年,房地产市场整体表现为一线平稳,二线分化,三四线上升显著,房企拿地意愿强烈。但是融资环境不佳,房企资金压力大,房企采用加快周转方式,加速建设、加快开盘,增加回款。全国房地产开发增速较去年有显著的提升,但由于下半年市场下行,经济表现不佳,调控加码,房企对房地产市场预期下滑,拿地意愿下滑,导致下半年投资增速有所下行。9.70246810122017年1-2月2017年1-3月2017年1-4月2017年1-5月2017年1-6月2017年1-7月2017年1-8月2017年1-9月2017年1-10月2017年1-11月2017年1-12月2018年1-2月2018年1-3月2018年1-4月2018年1-5月2018年1-6月2018年1-7月2018年1-8月2018年1-9月2018年1-10月2018年1-11月全国房地产开发投资累计增速(%)1.4%12.1%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2018年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月全国商品房销售面积与销售额增速销售面积增速(同比)销售额增速深圳中原研究中心CPI上升步入2.0时代2018年上半年消费品零售价格指数CPI增速在2月份春节假期影响达到2.9%的峰值后回落再上升,全年CPI基本在2.0以上,与2017年相比有明显提高。CPI的上升主要受鲜菜等食品价格增速上升影响。而生产价格指数PPI同比增速则出现明显的下滑,2018年11月PPI同比增速仅为2.7%,为近两年的新低。受中美贸易争端、内外需求下降,以及下半年油价低迷影响,PPI增速下行明显。0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.0CPI同比PPI同比深圳中原研究中心深圳中原研究中心M2增速放缓M2增速基本保持逐年下滑的趋势,但是在2015年M2增速上升2.3%至13.3%,2016年增速也达11.3%,增速较2014年回升。从增量看,2015年M2增量为16.4万亿,为历年最高,2016年也达到15.8万亿。2015、2016年M2货币增量的大幅增加,市场流动性充足,大量资金流入房地产市场,直接促使了这两年房地产的快速上涨。至2017年,M2增速、增量皆大幅下滑,M2增速下滑3.1%至8.2%,创历史新低,增量也大幅下滑至12.7万亿。2018年延续2017年的走势,维持稳健中性的货币政策,增速基本与上年持平,增量由于基数的原因有所增长。货币政策的收紧导致了房地产市场流动性减弱,一二线城市也结束了快速上涨步入平稳发展阶段。但下半年开始,由于贸易战加剧,稳增长成为主旋律。稳杠杆逐步占据主导,货币政策略有放松,更加注重松紧适度,保证流动性合理充裕。2019年货币政策会继续保持稳中向松,M2增速有望企稳反弹。12.012.612.313.212.216.415.812.713.619.7%17.3%14.4%13.6%11.0%13.3%11.3%8.2%8.1%5.07.09.011.013.015.017.019.00.0%5.0%10.0%15.0%20.0%201020112012201320142015201620172018万亿历年M2增速与增量M2增量M2增速深圳中原研究中心注:2018年为截至11月数据深圳中原研究中心房企境外融资大幅增加成本提高开发商类型规模利率2018中国恒大优先票据10亿美元11.0%中国恒大优先票据18亿美元13.5%中国恒大优先票据10亿美元11.0%2017中国恒大优先票据10亿美元9.50%中国恒大优先票据5.98亿美元6.25%中国恒大优先票据5亿美元7.00%中国恒大优先票据10亿美元8.25%中国恒大优先票据13.4亿美元7.50%开发商类型规模利率2018万科中期定息票据30亿元4.60%龙湖公司债券20亿元4.80%华夏幸福定息债券1亿美元9.00%华远地产定息债券2亿美元11.00%阳光城公司债券11亿元7.50%美的置业公司债券10亿元7.50%合景泰富公司债券4亿美元9.85%时代中国优先票据3亿美元10.95%福晟集团公司债券10亿元7.90%鑫苑置业公司债券6亿元8.50%当代置业优先票据1.5亿美元15.50%2018年M2增速下滑,货币政策收紧,企业发债条件更加苛刻,融资难度大幅增加。企业境外融资增加,2017年国内房企境外融资391亿美元,而2018年上半年境外融资就超300亿美元,增幅明显。但利率也相比国内提高不少,普遍在10%以上。以负债率较高的中国恒大为例,2017年优先票据成本在6.25%-9.5%之间,而到了2018年,利率已经上升至11%以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