德阳房地产市场专题报告

挺过严寒、迎接未来---2014德阳房地产市场专题报告特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归重庆启顺营销机构所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。关于2014年，尽管我们去年已经做了全年市场量价增速大幅度下滑的软着陆的判断，但今年二季度以来的糟糕局面还是超过了预期。从数据上来看，今年上半年基本上都会是负增长的局面，全年都存在负增长的可能。但我们预计下半年中央政策存在比较大的不确定性，如果能有一系列的行业刺激政策出台，预计全国的数据还能勉强维持个位数增长，暂维持商品住宅销售金额增长5%的悲观预测。实际上，我们已经看到事情已经起了一些变化，数据进一步恶化伴随着更多政策调整出现。5月12号，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议上刘副行长提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对等五方面指导意见。会议要求提高按揭贷款发放效率并合理定价，未涉及开发贷事项。继上个月宣布定向降准之后，这是央行进一步的动作，说明中央政策的底线思维依然存在。综合刘行长的讲话以及之前其他政策，可以判断接下来政策面只会往好的方面走，即政策面的底已经被确认。接下来起风的标志将会是全面降准，也只有全面降准才能有效压低无风险收益率，才能实现信贷宽松，推动房地产市场成交量回升。但对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。报告结构德阳楼市现状、金融执行、客户简析壹政府入市激活房地产市场的几点设想贰成交低迷，房地产各项指标下挫信贷紧缩，市场将继续向下调整直面困境，政府房企银行联手渡难关第一章楼市现状第二章金融执行第三章客户简析壹第一章楼市现状壹政策松动、地方救市大幕拉开央行着手稳楼市，要求银行加快发放房贷。鉴于央行并没有实质性放水，我们认为效果有限，但对市场预期的扭转有一定作用。11月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。会议对进一步改善住房金融服务工作提出五点要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应德阳商品房住宅成交面积走势图德阳住宅2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-6月份预测2014年1-12月份成交面积（万㎡）81.81124.3798.2142.92103.8878.4773.31105.4983.0146.5990预测2014年整体销量略高于2013年、源于开发商普遍采取以价换量的促销手段85万㎡德阳住宅年度成交均价走势图德阳住宅2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-6月份预测2014年1-12月份成交均价（元/㎡）16731848223926423506445847604390429242464150预测2014年整体成交均价会持续走低、源于开发商普遍采取以价换量的促销手段德阳住宅月度成交均价走势图2009-2010年为德阳房价快速上涨期，自2011年起，价格一路震荡下行，未来预估平稳41004000德阳楼盘库存居高不下、压力巨大【数据来源：德阳市房管处截止2014.6.30】住宅228.91万㎡去化周期2.6年整体态势：库存巨大、去化周期长、价格混乱导致购房群体持续观望、成交缓慢商业77.95万㎡去化周期6年写字楼20.64万㎡去化周期17.2年地下车位21960个去化难度巨大第二章金融执行壹德阳金融机构房贷执行情况一览表项目商业贷款（基准利率6.55%）公积金贷款（基准利率4.5%）备注序号金融单位一套房二套房一套房二套房首付比例执行利率首付比例执行利率首付比例执行利率首付比例执行利率1中国银行30%上浮10%60%上浮20%30%基准利率50%上浮10%需买保险2建设银行30%上浮15%60%上浮25%3工商银行30%上浮15%60%上浮25%需买保险4农业银行30%上浮15%60%上浮25%保险自愿购买5德阳银行30%基准利率60%上浮30%6信用联社30%上浮20%60%上浮30%7邮政银行30%上浮5-10%60%上浮20%放款速度缓慢、尤其是公积金贷款（高达3-5个月，每个月额度有限）第三章客户简析壹第三章客户简析客户特征客户地图客户深访小结壹德阳代表性案例楼盘---客户置业次数购房次数数量比例首次25260%二次13532%三次及以上348%合计421100%项目客户主要为首置刚需客户德阳代表性案例楼盘---客户置业目的项目客户置业目的主要以自住为主，投资比例少客户置业目的数量比例原来租房现在购买一套自有产权的房屋8620%原与父母或亲人同住，现独立购房分户居住399%结婚用房389%外地迁入购房143%改善居住面积为主（原有房屋面积太小）246%改善居住品质为主（原有房屋条件太差）11728%投资328%给家人买房6515%选择框剪结构-提高居住安全性61%合计421100%德阳代表性案例楼盘---客户置业年龄项目以20-49岁中青年为主，主要为刚需置业客户置业年龄数量比例20岁以下92%20-24岁5413%25-29岁7618%30-34岁9823%35-39岁10124%40-49岁6515%50-59岁184%60岁及以上0%合计421100%德阳代表性案例楼盘---客户居住区域客户分布区域由黄河片区向全城扩散，郊县占11%广汉-绵竹-什邡占比极低、中江-罗江占比8%居住区域数量比例老城区7819%天元片区102%河东片区276%旌南片区256%旌湖开发区246%黄河片区西区9122%黄河片区东区9924%广汉21%绵竹61%什邡51%中江205%罗江153%成都51%绵阳21%其他143%合计421100%德阳代表性案例楼盘---客户职业类型企事业、公务员、垄断行业、行业内、个体户、私营企业是重点客户职业分类数量比例制造业-东电7718%制造业-东汽41%制造业-二重41%制造业-东锅20%制造业-其他143%金融保险174%餐饮服务41%政府机关5313%水电气石油能源276%教育文化246%医疗卫生174%军人警察113%IT通讯113%房地产/建筑266%个体户4912%私营企业4711%媒体61%其他287%合计421100%第三章客户简析客户特征客户地图客户深访小结壹德阳代表性案例楼盘---德阳市区客户地图9910居住区域数量比例老城区7822%天元片区103%河东片区278%旌南片区257%旌湖开发区247%黄河片区西区9126%黄河片区东区9928%合计3547825249127德阳市区内354组成交的市区客户分布中，主要集中在黄河片区并向全城辐射，对老城区的吸引较大对天元片区吸引力较弱旌南、河东、旌湖开发区比较平均德阳代表性案例楼盘---郊县客户地图郊县47组成交的郊县客户分布中，主要集中中江、罗江对广汉、绵竹、什邡的吸引力较弱未来可加大对中江、罗江的宣传力度目前成德南高速通车后，中江占比大幅下滑20居住区域数量比例广汉25%绵竹613%什邡59%中江2042%罗江1531%合计4721556德阳代表性案例楼盘---省内其他地市客户地图省内其他地市客户16组52居住区域数量比例成都531%绵阳213%广元16%遂宁16%南充16%巴中16%自贡16%内江16%宜宾16%泸州16%攀枝花16%合计16主要集中在川东地区、成绵以及成渝高速延线111111111德阳代表性案例楼盘---省外客户地图省外客户4组主要集中在中国西部新疆、西藏、青海三地居住区域数量比例西藏125%新疆125%青海250%合计4112第三章客户总结客户特征客户地图客户深访小结壹客户小结旌阳区城市化进程进入瓶颈阶段、新增人口缺乏广汉、绵竹、什邡客群大部分在成都购房成德南高速通车后中江也开始在成都或本地购房罗江人口较少、因此进城购房群体少德阳楼市需要解决的重要层面---新增人口？成绵乐快铁通车后不会有颠覆性的改变---城市截留第一章激活市场贰几点设想目前不仅仅是楼盘之间的竞争而是德阳整个房地产行业和德阳不景气的房地产市场之间的竞争针对部分企事业单位联合开发商开发自建房停止单位自建房政府、房管处联合协调、停止部分开发商恶意低价噱头抢客避免造成房价大幅下跌的价格幻觉停止恶意低价噱头抢客目前德阳楼市库存巨大、需要消化、防止进一步加大根据开发商自身情况、建议延缓开发进度，加速库存去化针对巨大库存延缓开发进度几点设想针对首套房贷款利率取消上浮、改为下浮最高85折加快放款速度、缓解开发商资金链压力银行贷款利率松动加速放款多报道德阳未来城市规划、城市远景多正面引导楼市、不要大幅度通篇报道低价信息媒体正面引导舆论房管处协调在售楼盘开发商建立价格联盟、抱团过冬价格联盟抱团过冬几点设想团结就是力量