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国内外产业园区案例分析1.国内项目案例分析2.国际项目案例分析3.小结1现代及知识服务业聚集区生产性服务业聚集区先进制造业聚集区高尚生活区现代生活区现代及知识服务业聚集区，以金桥软件园、大三角洲规划为基础，并一直延伸到申江路带状区域，未来主要承载现代商务、办公、商业休闲等功能，大大提升了商业载体的产品比重。生产性服务业聚集区，宁桥路南侧，至申江路的带状区域，未来主要承载研发、设计、后台服务等生产性服务业功能。先进制造业聚集区，申江路东侧的带状区域，未来主要发展先进的生产制造业。生活区，包括红枫路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区。金桥出口加工区——未来发展张江高科技园区——未来发展更合理的功能规划，通过研发区、创业服务区和教育区的合理划分，整合能承载区域可持续发展的功能载体。更高价值的土地资源，将土地资源由工业用地提升为科研用地，提升了区域的土地及总体价值。丰富的物业形态，以研发楼、办公楼为主要产业载体，辅以集中的商业和生活配套，以及绿化、运动、医疗、教育资源。工业研发板块商务办公板块综合商业板块居住板块文化创意板块漕河泾东区——未来发展产业的升级，由传统制造产业向现代服务业升级。物业的升级，办公楼、创业基地、创意产业园、研发中心、商业零售将取代原有的厂房和仓库。完善的城市功能，商务配套、商业零售、高尚住宅、绿化景观将成为区域未来发展的新元素。漕河泾浦江配套区——未来发展着力打造核心配套区，作为浦江园区唯一的配套地块，将打造成汇集酒店、办公楼、购物中心、住宅和商业的综合配套区。更高的角度，未来不仅将成为浦江园区的配套中心，也将成为整个浦江地区的商业中心，进一步提升园区在整个地区的地位。4.案例分析1.国内项目案例分析2.国际项目案例分析3.小结6国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”基本介绍•地理位置：坐落于首尔市麻浦区上岩洞上岩千禧城，于1994年开始规划，2002年开始施工，并计划于2015年建设完成。•开发模式：整个数字媒体城的开发和推广由首尔市市政府负责，具体实施建设工程计划是由政府专门成立的“数字媒体城处”负责的。首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设。开发成本约65亿美元。•占地面积：569,925平米•核心商务：有关媒体与娱乐的广播电视、电影、动漫、游戏、音乐、数字化教育、以及软件开发相关的IT服务。国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”园区优势1.区位优势•距离金浦国际机场仅10分钟，仁川机场30分钟•距离首尔市中心商业区7公里路程•距离北京、东京航程在3小时之内•周围有上岩千禧城、世界杯体育场、公共高尔夫球场和外国人居住村等项目，区域环境已相对成熟。2.人才优势•首尔是韩国高素质劳动力的聚集区•韩国60%的高中生都希望在首尔上大学3.产业优势•早在90年代，已有10,000多家小型数字媒体创新型企业聚集首尔。政府最初开发本项目的目的正是为了激励这些中校企业。•明确的产业定位：媒体娱乐广播、电影动画制作、音乐网络教育首尔数字媒体城金浦国际机场仁川国际机场上岩千禧城国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”用地规划1.共有用地51块，采取土地出售和出租两种形式，目前出租的土地有2块，未出售的土地有7块，其余42块土地全部出售。2.总占地面积569,925平米，目前已出售/出租土地508,070平米（约89%），尚未出售或出租的土地有61,855平米（约11%）。3.整个媒体称共分为8大区，并根据功能将物业细分成15种不同用途。包括：商业物业、寄宿物业、高科技物业、教育/研发物业、广播物业、住宅与商业物业、通用物业、文化与活动物业、政府办公物业、宗教用物业、都市工业物业、停车区域、教育/研发/高科技物业、商业及休闲物业、以及公共服务物业。商业物业寄宿物业高科技物业教育/研发物业广播物业住宅与商业物业通用物业文化与活动物业政府办公物业宗教用物业都市工业物业停车区域教育/研发/高科技物业商业/休闲物业公共服务物业国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”投资流程1.土地根据其是否属于“教育/科研/高科技”性质分为核心区与非核心区。2.核心区规定只能吸引媒体、娱乐、数码、以及其他IT企业。非核心区可以面向一般企业推出。3.投资适用土地出售或出租的方法，流程为“公布土地”——”提交商业计划”——”商业计划审核”——”候选企业公布”——”签约”——”开发”。投资优惠政策1.根据投资总额大小，购买或租赁媒体城推荐地块的企业可享受2~5年不等的分期付款支付优惠政策。2.优惠利率政策3.外商企业优惠：•更灵活的土地价格幅度•最长20年的分期付款、•优惠利率、•更为灵活的物业类型配比、•税收优惠•若租赁，可获得最高50年的租赁权等已开发3期2期公园区交通区河道整个首尔市国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”A1地块用户名GFA（sqm）建筑物总楼层用途类别A1的2号地块首尔日本学校15,686地下1层，地上5层教育机构A2友利银行81,801地下5层，地上12层办公及银行IT中心A3DMCVille30,353地下2层，地上13层总共175户的高档涉外出租公寓A区平面图与用户组成国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”A1地块用户名GFA（sqm）建筑物总楼层用途类别B4北端黄色1号地块StanfordKorea22,033地下2层，地上14层商务宾馆B4粉红三岩IT协会46,152地下5层，地上12层办公及社区配套B5右上角2号地块友利技术19,957地下5层，地上13层多媒体产品研发B5另外几个地块LGCNS43,809地下4层，地上12层研发及数据中心B6左上角2号地块TRUMPF19,816地下5层，地上12层研发及商务中心B6右上角3号地块韩国电子协会19,973地下5层，地上12层IT中小企业办公楼B6右下角4号地块LGTelecom58,744地下6层，地上14层移动通讯分部的办公楼B区平面图与用户组成国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”A1地块用户名GFA（sqm）建筑物总楼层用途类别C1，C2MBC电视台144,586地下2层，地上16层MBC电视台总部C3右半块文化中心（韩国文化体育与旅游部等多个政府部门所属）43,609地下4层，地上14层展示、档案馆、活动中心、文化技术学院C3左半块数码奇幻空间16,341地下2层，地上12层学术研究，录音室等C4德国技术学院中心1号楼中心1：85,603地下4层，地上24层教育研究、研发中心、办公C5Nuritkum广场（韩国知识经济部所属）152,569地下4层，地上22层研发及商务中心、数码展厅等C区平面图与用户组成国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”A1地块用户名GFA（sqm）建筑物总楼层用途类别D1右上角1号地块SBS电视台媒体中心52,403.1地下5层，地上17层办公、工作室、广播出版物发行等D1右下角2号地块YTN广播台59,233地下6层，地上17层广播节目制作与发行D2右下角2号地块Dong-A数码媒体中心99,242地下6层，地上19层教育、研发、办公、社区配套D3CJ公司69,333地下6层，地上19层普通办公、工作室、广播D区平面图与用户组成国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”A1地块用户名GFA（sqm）建筑物总楼层用途类别E1的1，2号地块德国技术学院中心2，3号楼中心2：40,495中心3：58,968地下3层，地上32层地下3层，地上32层办公及社区配套E2的1号地块OnseTelecom49,409（地下全部及第21层）地下6层，地上21层办公及多功能中心E3的1号地块KBS电视台44,839地下5层，地上21层办公、研发、发行E3的2，3号地块部分DMC研发中心29,759地下4层，地上15层中小创业企业，实验室、孵化器E3号地块部分DMBIT中心72,000地下6层，地上15层服务中心E区平面图与用户组成国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”F区平面图与用户组成地块用户名GFA（sqm）建筑物总楼层用途类别FDMC地标建筑727,684（地上72%，地下28%）还未确定超高级建筑，吸引各国内外一流企业国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”G区平面图与用户组成地块用户名GFA（sqm）建筑物总楼层用途类别GDMC高科技产业中心77,190地下2层，地上8层相关企业的办公、会议、培训等国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”I区平面图与用户组成地块用户名GFA（sqm）建筑物总楼层用途类别I1韩国中小企业联合会57,575未定中小企业的办公、培训、与中小企业相关的政府部门等I2Pantech66,649地下6层，地上22层Pantech公司研发及办公国外案例——韩国首尔数字媒体城“DMC”1.慎重的开发：1997年规划到2002年开始建设共经历5年。2002年开始开发到2015年预计开发完成，共需经历13年。2.充分依托城区：与1998年的首尔城市规划是一体的，充分依托周边区域的产业和商业氛围。3.产业定位清晰但灵活：既锁定数字媒体企业，也给与普通企业，尤其是中小型创业企业以土地。4.土地合作为主：绝大部分拿地企业都将自己的总部和研发机构带入，充分保持了产业定位的完整性和准确性，也解决了招商压力。5.配套完善：住宅、商业、休闲、以及酒店等设施非常完善。6.政府与教育业的力量：政府办事部门的入驻、展厅与档案馆、会议中心的建设。日本学校、德国技术学院等办学机构。国外案例——曼彻斯特科学园“MSP”基本介绍1.地理位置：坐落于曼彻斯特的南部。曼彻斯特自工业革命开始就是英国社会新技术、新产业发展的活跃城市。2.开发模式：1978年当时英国兴起知识经济，曼彻斯特市政厅产业发展部研究以创意产业为主的科技园区的可能性。1981年组建了政府和曼彻斯特大学研究部门为主的开发委员会，并于1984年正式对外公开。3.总建筑面积：约193,788平米4.定位产业：以知识、创意、高科技为发展动力的各类产业，包括生物医药、商业服务、计算机软件、数码科技、工业技术、技术咨询、环境科学、以及公共服务等。上世纪70年代上世纪80年代上世纪90年代21世纪至今•英国知识、创意经济的迅速发展使曼彻斯特大学教授EddieDuff看到了机会。•曼彻斯特市市政厅、曼彻斯特大学专家组成执行委员会•84年开园•90年代初满租，并对外扩张•RuthfoldHouse等新舍陆续建成•从开发商处收购Greenheys•2007年获得英国杰出科学园奖国外案例——曼彻斯特科学园“MSP”园区优势1.区位优势•周边多条重要铁路线路，例如ManchesterOxfordRoadRailway，ManchesterCentralRailway等通往伦敦、谢菲尔德、利物浦等重要城市。•周边多条A字公路及M字公路融入全国高速公路系统。•距离伦敦仅2小时40分车程2.人才优势•毗邻曼彻斯特大学，有充足的学生资源•通过高速公路与剑桥、牛津两大学相连3.产业优势•曼彻斯特最近十多年来以金融服务业与商务服务业为先导，以创意产业为出发点，逐步从工业重镇开始向商务重镇转型。•目前创意产业占曼彻斯特GDP比重已超70%。曼彻斯特科技园伦敦利物浦伯明翰谢菲尔德M8M42M40M6M18M56剑桥牛津曼彻斯特科技园伦敦利物浦伯明翰谢菲尔德M8M42M40M6M18M56剑桥牛津国外案例——曼彻斯特科学园“MSP”园区规划1.采用“一区三园”的形式，分为OneCentralPark、Technopark与ManchesterSciencePark三大园区。最高三层办公楼，最低单层办公楼。单层面积控制在1,100sqm~3,000sqm，单栋面积控制在2,200sqm~7,000sqm内。最小分割可至21sqm，最大达800sqm左右。2.其中，OneCentral面向快速成长的技术类企业，类似国内的孵化器物业。Techno则配备了最为高端的办公楼，提供最复杂高端的IT设备，可作数据中心用。ManchesterSciencePar