重庆房地产市场进入研究

重庆房地产市场进入研究报告核心观点总结（总体结论）重庆作为西南中心城市，未来发展潜力大；城市人口规模大，全国城市人口居首，刚需市场大；经济发展迅速，GDP增速全国居首，全国城市固定资产投资居首，城市发展动力强劲，发展迅速，其为城市市场容量和城市房价提升打下坚实基础。房地产住宅市场容量巨大，全国城市住宅成交量居首；市场近几年运行平稳，在2014年全国楼市调整中依然保持稳定状态，15年金融新政后，价格稳中有升；住宅市场供需平衡，房地产市场健康；全国500强地产近一半布局重庆，重庆楼市房企强手如林；城市快速发展将为楼市注入新动力。土地市场供求显著下降，主城区供应量增长有限；开发商拿地谨慎，楼面价溢价率创新低，平均仅为1.9%；主城区成熟板块楼面价4000~5000元/㎡，相对不成熟板块楼面价2000~3000元/㎡。总体而言，城市值得深耕进入。城市研究1.大城市｜人口多｜消费力强发展潜力大｜值得深耕进入辖区幅员面积82402.95平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，其中主城建成区面积为647.78平方千米。重庆除主城区特大都市圈之外，还有万州、涪陵、江津、合川、永川、长寿等6个大城市，25个中等城市和小城市、495个左右小城镇。重庆主城区位于市域西部的长江与嘉陵江交汇处，是重庆市市域中心城市，长江上游经济中心功能集中体现的地区。重庆位于中国内地西南部、长江上游地区，是我国西部地区唯一的直辖市，地处较为发达的东、中部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西。重庆的五大定位：我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。城市基本面重庆地处中国中部和西部地区的结合部，铁路、水路、公路、航空、管道运输等运输方式发展很快。重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市，西南地区综合交通枢纽之一。航空有江北机场、万州机场、黔江舟白机场、武隆仙女山机场（在建）。铁路有重庆站（菜园坝）、重庆北站（龙头寺）、沙坪坝站（沙坪坝）、重庆东站（茶园）。全市铁路运营里程达到1774公里，形成了“一枢纽六干线二支线”网络格局。公路。重庆修建了渝川、渝黔、渝湘、渝陕等公路，形成了重庆沟通西南、西北的公路网。截至2014年，全市高速公路通车总里程超过2400公里，居西部第一。水路。重庆两江沿岸共有渡船码头40个。主城区轨道交通。现有轨道交通营运里程202公里。远景规划18条轨道线路，总长约820千米，线网密度0.69km/km2，形成双心放射的轨道交通网络布局。城市基本面2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年人口（万）2839285928852919294529702991增速0.82%0.70%0.90%1.19%0.89%0.85%0.72%0.00%0.50%1.00%1.50%2750280028502900295030003050重庆市历年常住人口走势2014年，全市常住人口2991.40万人，与上年相比，增加21.40万人，增长0.7%,与全国各大城市相比，城市常住人口居于首位。常住人口继续保持增长态势。都市功能核心区（主城区）常住人口367.76万人，比上年增长0.2%，中国城市人口排名（前50）按中心城区常住人口排名为第11位。2014年，全市居住在城镇的人口1783.01万人，与上年相比，城镇人口增加50.25万人；全市城镇化率59.6%。都市功能核心区城镇化率99.85%，与上年相比，上升0.01个百分点；都市功能拓展区城镇化率78.70%，上升0.78个百分点；城市发展新区城镇化率为56.35%。全市市外外来人口146.28万人，比上年增加2.72万人。外出至市外的人口530.08万人，比上年减少1.90万人。城市基本面2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年GDP(亿）5793.666530.017925.5810011.1311459.0012656.6914265.40增速23.90%12.71%21.37%26.31%14.46%10.45%12.71%0.00%10.00%20.00%30.00%0.005000.0010000.0015000.00重庆市历年GDP走势2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年人均GDP(元）18025.0022920.0027596.0034500.0039083.0042795.0047859.00增速23.27%27.16%20.40%25.02%13.28%9.50%11.83%0.00%10.00%20.00%30.00%0.0020000.0040000.0060000.00重庆市历年人均GDP走势2014年重庆GDP总量为14265.4亿元，在全国城市GDP总量排名中位列第六位，仅次于天津，且连年保持10%以上增长，增长速度明显高于高于全国平均水平。2014年重庆市人均GDP为47859元，平均增长速度在10%以上。但人均GDP位列全国城市中19位，属于中下游水平，房地产需求以刚需为主，改善为辅。2015年上半年重庆GDP总量为7237亿元，GDP增速为11%，居于全国首位。2015年上半年重庆GDP（7237亿）领跑全国城市基本面0%20%40%60%80%100%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年9.93%9.29%8.65%8.44%8.20%7.92%7.44%52.78%52.81%55.00%55.37%53.86%50.55%45.79%37.29%37.89%36.35%36.20%37.93%41.53%46.77%第一产业第二产业第三产业重庆产业结构比例基本呈小幅变化趋势，第三产业占比逐年增大。2014年三产结构比为一产7.44%：二产45.79%：三产46.77%.重庆第三产业逐年增长，已快接近50%，表明西安城市消费能级高，适宜地产开发。城市基本面0500010000150002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年4045.255317.926934.87631.8938011205.0313223.759911238.911620.262015.092404.163012.783630.23固定资产投资（亿）其中城镇房地产投资（亿）050001000015000重庆天津北京武汉大连成都沈阳上海西安青岛13223.7511654.097562.37002.856773.66620.46564.066016.435903.9857662014中国城市固定投资前十排名重庆市固定投资历年走势2014年重庆固定资产投资额13223.75亿，居于全国城市首位，近三年固定资产投资额的增速维持在20%左右，稳步上涨。重庆作为国家西部战略型中心城市，投资力度大，建设速度快，城市扩张速度快。城市基本面2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年城镇居民可支配收入（元）14367.5515748.6717532.4320249.7229682685025147增速14.11%9.61%11.33%15.50%13.42%16.90%-6.34%-10.00%0.00%10.00%20.00%0100002000030000重庆市历年城镇居民可支配收入走势2014年重庆城镇居民人均可支配收入25147元，整体来看，增速保持快速增长，但近一年微小幅度下降。在35个大中城市中，重庆排名属于中下游水平，位列第27位。实地调研中，重庆普通工人收入一般在3000元左右，5000元以上的月收入算较高水平。城市房地产需求以刚需为主。城市基本面0200004000060000兰州贵阳重庆南昌郑州合肥成都武汉北京上海23030249612514729091290952934832665332704391047710城镇居民人均可支配收入（元）2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年社会消费品零售总额（亿）2147.122479.012938.63487.83961.194511.775096.2增速25.48%15.46%18.54%18.69%13.57%13.90%12.95%0.00%10.00%20.00%30.00%0200040006000重庆市历年消费品零售总额走势0500010000杭州南京武汉成都天津深圳重庆广州上海北京3838.734167.24369.324468.94738.6548445096.27697.858718.659098.1前十消费品零售总额城市排名（亿）2014年重庆社会消费品零售总额为5096亿元，在全国城市中排名第四位，与国内发达城市仍有一定距离，但在西南地区处于领头羊位置。重庆社会消费强，得益于重庆人口众多，同时重庆对于西南地区辐射能力强，经济发展快速。城市基本面城市规划都市功能核心区，是国家中心城市的核心区域,重庆建市以来的政治、经济、文化中心；是全市开发强度最高、基本上完全城市化的地区，整个区域处于现代服务经济为主的发展阶段。都市功能拓展区，是国家中心城市的拓展建设区域。未来几年,重庆主城建成区将达到1188平方公里，几乎所有的待开发用地集中于此，是未来新增城市人口的重要集聚区，也是先进制造业集聚区，教育科研及商贸物流、会展等生产性服务业的集中布局区。城市发展新区，是按卫星城理念在主城区外围规划布局建设的城镇集群。生态涵养发展区与生态保护发展区，“生态涵养”与“生态保护”是这两个发展区的首要任务，相同的方面都是要加强生态环境保护,提供生态产品，发展生态经济，实行“面上保护、点上开发”。城市规划重庆都市功能核心区（主城区）城市规划城市规划五个功能区域是在“一圈两翼”区域发展战略基础上，进一步明确区县功能定位，确定差异化发展战略，其中：将“一圈”细化、深化为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区，是为了拓展空间格局，在更大的空间格局和区域范围内优化资源配置，以更好地推动重庆大都市区的发展和建设。核心功能区，总人口将保持在280万人，地产开发将以商业、办公楼为增长点；都市功能拓展区，在未来十年新增400万人，地产开发将形成以住宅为主、商业办公为辅的新格局；城市发展新区将是今后工业化、城镇化主战场，常住人口达到1200万人，占全市总人口的36%，房地产开发将以商品住宅为核心；渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区，楼市开发将以旅游、养老地产等为主。城市规划城市基本面及规划研究结论17人口基数多、刚需强烈；经济增长强劲、公建落实力强、城市外扩明显；西部战略城市，发展潜力极佳国家西南战略性城市︱城市发展动力强劲︱值得深耕发展城市概况——•西南地区中心城市，国家重要战略城市•各项基建交通设施完善，已开通6条地•城市处于快速扩张期•历史人文底蕴深厚城市经济——•经济处于“高增长、快发展”阶段，GDP年均增速快，2015年增速居首；固定资产投资全国城市居首•产业结构处于转型期，第三产业主导•社零总额高，增速快，城市消费力强•常住人口城市排名居首，人口刚需强烈城市规划——•西部大开发战略城市•一路一带核心城市•目标打造国际化大都市•城市发展重心北移市场研究2.市场平稳｜市场容量大｜强手如林发展潜力大｜值得深耕进入2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年住宅投资额（亿）619.53789.021091.491438.451706.772044.242451.37增速18.72%27.36%38.33%31.79%18.65%19.77%19.92%0.00%20.00%40.00%60.00%0.001000.002000.003000.00重庆市历年住宅投资总额走势2014年重