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苏沪区域造价合约部2014年2月22日目标成本、动态成本制度宣贯讲师：曾永梅目录一二三房地产开发过程中的成本管理集团的成本管理考核制度目标成本四动态成本一、房地产开发过程中的成本管理拿地阶段项目策划方案设计施工图设计招标、合同签订合同实施投资估算成本测算设计概算施工图预算合同价结算价各阶段目标成本确定竣工验收决算价动态成本管理目标成本确定一、房地产开发过程中的成本管理•所谓“目标成本”•是指企业在一定时期内为保证目标利润实现，并作为合成中心全体员工奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。在这里引用“合成”概念，意在说明预算要经多部门、众多员工的追求，也就是将成本水平控制作为工作的目标，遵循成本的“总值可控、动态管理”。•所谓“动态成本”•动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本一、房地产开发过程中的成本管理编制目标成本，作为成本控制的标杆、合约规划编制、已签订合同、签证变更统计、合同价预算动态成本分析、与目标成本的差异分析、制定纠偏措施和降成本方案实施纠偏措施和降成本措施成本管理中的PDCA循环二、集团的成本管理考核制度考核目的•促进区域、项目不断提高成本管理水平。•协助集团更好地进行目标导向、过程管理和成本分析等成本管理工作。•促进成本的合理管控和有效节约，提升公司业绩。适用范围•适用于集团下属所有区域、项目的成本排名、考评激励。•一级计划范围内已动工且尚未竣工的苑区进行成本考核。•尚未制定目标成本的项目暂不纳入成本管理考核范围。二、集团的成本管理考核制度二、集团的成本管理考核制度成本管理考核的实现季度动态成本考核考核依据•集团总裁签发的一级计划。•经集团成本审核小组审核后的目标成本。•项目编制经区域审核确认的项目动态成本、动态成本与目标成本的差异分析和其他专项成本管理资料（包括合约规划表、签证变更确认资料、合同价预算确认资料、动态成本编制底稿、结算成本分析报告等）。二、集团的成本管理考核制度成本管理考核的流程二、集团的成本管理考核制度考核指标三、目标成本目标成本ERP路径编制原则•目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。•目标成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。•成本测算表中各成本项目的工作量，应是根据各阶段图纸预算的工程量计算或者估算。•成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出。•成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。三、目标成本3部门配合•《目标成本编制表》，由项目部统筹，相应主导部门编制，配合部门须尽责配合。•各类面积数据，由项目部提供。三、目标成本开发成本构成土地成本费用前期工程建筑安装基础设施公共配套设施贷款利息开发间接费用三、目标成本开发成本构成土地成本费用前期工程建筑安装基础设施公共配套设施贷款利息开发间接费用三、目标成本开发成本构成土地成本费用前期工程建筑安装基础设施公共配套设施贷款利息开发间接费用三、目标成本3开发成本构成土地成本费用前期工程建筑安装基础设施公共配套设施贷款利息开发间接费用三、目标成本开发成本构成土地成本费用前期工程建筑安装基础设施公共配套设施贷款利息开发间接费用三、目标成本•目标成本审核表由项目指定人员发起——项目总经理审核——区域造价合约经理审核——区域财务经理审阅——成本审核小组审核并上传审核结果•成本中心下属部门审核人审核并由赵惠茹复核，非成本中心下属部门（绿化和营销）审核人审核），抄送到各环节审核人及集团财务资金部谭剑。目标成本BIP送审流程四、动态成本编制流程•1、由区域整理符合区域下属项目实际情况的“分项工程清单”，给项目使用。•2、项目按“分项工程清单”编制《合约规划》，并每月更新合同签订情况。•3、按已签订合同，按月清理和确认签证变更造价，并录入明源成本管理系统。•4、统计“模拟清单”合同价预算的申报和确认情况，并录入明源系统。•5、根据《合约规划》、《签证变更》、《合同价预算》，编制动态成本明细表，重点预估待发生成本。•6、把按“分项工程清单”的动态成本，转换成按“成本科目”的动态成本，并与目标成本对比分析。•7、项目动态成本（结算成本）季度分析报告，内容见模板。四、动态成本•编制要求•1、项目应先按照成本控制对象分别编制合约规划、签证变更和合同价预算统计、动态成本编制明细表和分析表。•2、汇总各成本控制对象的动态成本分析表后，再完成季度分析报告。•3、签证变更和合同价预算的造价，经区域或集团成本中心审核后就可以录入系统，施工方确认后再进行修订。•审核报送流程•1、项目成本管理岗完成本表后，由项目财务资金部审核，报项目总签字确认。•2、项目确认后，经区域造价管理部负责人或区域成本负责人审核后，报区域总签字确认。•3、区域确认后，报区域财务资金部备案，并在季度后20日内报集团财务资金部。•4、报送资料包括本表、季度分析报告区域总项目总签字版扫描件、签证变更和合同价预算审核资料、其他考核相关资料。•动态成本ERP路径四、动态成本3动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果，通过对动态成本进行检查，实时了解成本发生情况，并指导合同的签订与执行。四、动态成本3合约规划编制集团考核要求：1、根据集团财务资金中心统一制定的合约规划编制模板，区分成本控制对象编制其合约签订的计划，并把集团成本审核小组审批的目标成本金额拆分到合约规划金额中，包括合同内容、合同边界、合同量价等重要信息。2、目标成本批复后1个月内，项目须完成合约规划的编制，并每月更新合约规划变动及签订情况，每季度后20日前在BIP完成上报及区域总裁审核工作，操作流程参照见下文“动态成本分析及成本考核资料BIP送审流程指引”。四、动态成本3签证变更统计明细合同预算价统计明细四、动态成本3动态成本编制明细四、动态成本3动态成本分析表四、动态成本3动态成本分析报告现场签证：施工过程中，由承包人根据承包合同约定而提出的关于零星用工量、零星用机械量或工程洽商所引致返工量、合同外新增零星工程量的确认。市场价格：主要指由于市场变化而造成建筑材料、人工等的价格调整而引起成本变化的原因；档次调整：由于调整开发项目的档次而引起的成本变化。无效成本：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。面积变化：指由于项目的建筑面积、占地面积、可售面积的变化而引起成本变化的原因。分摊方式变化：由于制定目标成本时确定的分摊方式在实际执行中改变而造成成本变化的原因。预估偏差：由于编制目标成本或者成本预测时，预估不足或者过大而引起成本变化的原因。结算调整：由于施工过程中多种因素引起动态成本与目标成本发生偏差，在结算阶段进行修正引起的成本变化。政府政策及其他因素影响：由于政策因素或其他的影响。设计变更：主要指因为规划方案、建筑设计、结构设计等设计改变而引起成本变化的原因，包括除建筑面积、占地面积与可售面积等变化外，其他规划指标变化引起成本变化的原因。四、动态成本动态成本变化的原因