82房地产开发流程

P1房地产开发流程2014年8月P2课程开发目标Objective课程目标1、培训对象：◎策划经理、策划主管2、课程目标：◎了解房地产一级开发的工作流程及主要工作节点；◎了解房地产开发过程中开发商关注的重点；◎掌握房地产开发的全流程及各阶段的主要工作内容；P3生地熟地项目土地的变迁P4待开发用地规划建设用地建设用地城市建成区程序思源服务“三规”一级开发招拍挂上市项目开发政府储备用地状态区域开发研究阶段一级开发实施阶段土地上市交易阶段房地产项目开发阶段项目运营管理阶段总体定位、规划设计建议、开发策略开发模式、可行性研究、实施方案投资回报、拿地咨询项目策划、营销代理物业服务、二手经纪房地产开发流程P5第二章第一章第三章第四章房地产开发流程房地产开发案例土地一级开发房地产开发小结第五章房地产开发习题P66政府主导和企业参与的城市整体规划根据国民经济和社会发展规划确定城市整体规划。城市整体规划包括城市定位、发展目标，及控制规模。认知-概念关注城市国民经济、社会发展及城市整体规划，是认知房地产的基础P7城市总体规划是实施土地开发的依据认知-概念P8环数城区面积长度二环63k㎡32KM三环144k㎡48KM四环266k㎡65KM五环600k㎡98KM六环1040k㎡192KM北京城区P9友情提示北京市规划展览馆P10根据城市总体规划调整土地利用规划地块现状图地块利用规划图产业功能布局图认知-概念P11结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划认知-概念P12确定城市土地储备规划及土地供应计划认知-概念P13土地权属关系土地所有权•我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。•是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。土地一级开发权•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。•是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用权。目前尚无定论。认知-权属-关系P14开发——一级开发依据1.北京国民经济和社会发展计划2.北京城市总体规划3.北京土地利用总体规划市政府1.土地供应计划2.土地利用年度计划3.土地储备开发计划原土地所有者或使用者1.征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2.向市国土局提出土地一级开发申请市国土局1.受理申请并进行土地预审2.委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案计划编制委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局会同相关部门1.确定土地一级开发主体（委托或招标）2.下达土地一级开发批复3.签订土地一级开发合同市国土局商相关委办局1.审核土地一级开发成本2.组织验收土地3.根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4.纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续土地一级开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1.新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2.存量国有建设用地收回国有土地使用权土地一级开发主体征询意见和审批组织实施土地一级开发土地一级开发市建委建设意见书市环保局环境评价意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市规委规划意见书★★★P15国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。市规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。市建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。开发——政府职能部门P16房屋拆迁土地平整中土地平整后城中村改造土地一级开发实施前—生地土地一级开发实施后—熟地开发-实施通给水、通排水、通电、通燃气、通热力、通讯、通路及场地平整。P17开发——成本成本构成：征地、拆迁补偿及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。P18收益：委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。开发——收益P19第二章第一章第三章第四章房地产开发流程房地产开发案例土地一级开发房地产开发小结第五章房地产开发习题P20入市准备依据市政府年度土地供应计划1.北京市国民经济发展计划2.宏观调控和房地产市场运行情况3.储备开发土地情况市相关部门办理建设工程相关手续市土地交易市场1.到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件2.交纳竞买保证金或者投标保证金3.竞买人按规定参加招标。拍卖、挂牌现场投标人.竞标人市场交易签订合同和办理后续手续土地入市交易中标人、竞得人市国土局1.签订国有土地使用权出让合同2.交纳政府土地收益和土地开发费等市发改委、市建委项目核准或备案市规划委建设用地规划许可证市国土局会同市发改委等有关部门确定土地出让价格市国土局1.确定土地出让方案2.发布国有土地使用权出让公告（报纸、网站、土地交易市场）3.制定招标拍卖挂牌文件开发-入市交易★★★★★P21土地市场交易—招标、拍卖、挂牌开发-交易P22取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案流程关系图•此节点为北京房地产开发节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得•经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点•此节点未含大、小市政的节点内容开发-节点P23土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售验收入住资源获取资源加工房地产开发流程物业管理产品入市P24整体思路地块分析容积率限高客户分析结合区域了解客户特征及需求市场、产品定位三大可行分析细化产品设计指标细化产品设计建议执行完善分析完善定位产品类型产品定位原则：以开发商的最终目标位核心市场分析什么产品好卖市场机会操作可行市场可行经济可行定位决策房地产开发流程P25产品设计根据项目定位进行规划设计1、概念方案设计；2、项目初步设计；3、施工图设计。房地产开发流程P26项目报建2.规划审批3.开工审批4.预售审批1.立项审批房地产开发流程国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。P27施工建设房地产开发流程P28推广销售房地产开发流程取得商品房预售许可证应当具备下列条件：(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间；(五)七层以下的商品房项目，已完成结构工程并封顶，七层以上的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；(六)投入开发建设资金达到投资总额25%以上。P29验收入住房地产开发流程两书：住宅质量保证书住宅使用说明书一表：竣工备案证明表P30物业管理房地产开发流程P31第二章第一章第三章第四章房地产开发流程房地产开发案例土地一级开发房地产开发小结第五章房地产开发习题P32案例奥林匹克中心区P33根据城市整体规划，确定的规划设计P34奥林匹克中心区发展变迁P35第二章第一章第三章第四章房地产开发流程房地产开发案例土地一级开发房地产开发小结第五章房地产开发习题P36在区域开发的各个环节满足企业诉求，系统化实现企业区域运营战略战略层面项目层面关键点立项介入跻身城市契合企业目标嫁接政府意志项目可研立项企业、政府、区域在规划、投资、收益、运作等方面达成一致土地整理投资城市争取区域话语权积蓄发展力量一级开发工作合理有效地稳定型收益保障模式项目开发深耕城市取得城市影响力全方位获益二级开发工作价值最大化导向下的土地交易环节把控区域运营经营城市价值最大化品牌形象树立资源整合运作多元化、全方位的资源整合房地产开发小结P37第二章第一章第三章第四章房地产开发流程房地产开发案例土地一级开发房地产开发小结第五章房地产开发习题P38四环五环京承高速机场南线温榆河M15望京CBD奥北板块中央别墅区地块南侧，沿内环部分限高30米土地总面积（万㎡）10.48代征性用地（万㎡）3.85占地面积（万㎡）6.63总建面积（万㎡）7.29容积率1.1限高（米）18房地产开发|习题(1)地块容积率1.1，限高18米（局部限高30米)P39保利拿地要求第一章地块现状分析一、地理位置二、地块现状三、周边配套四、用地指标五、SWOT分析第二章市场分析一、市场环境分析二、房地产市场分析三、竞争项目分第三章项目定位一、客群定位二、项目定位三、产品定位四、价格预测房地产开发|开发商关注点首开拿地要求第一章项目概况一、宗地位置二、宗地现状三、项目周边配套四、规划意见控制要点第二章市场调研与分析一、区域市场成长情况二、区域内竞争项目调研三、区域市场目标客户调研四、区域二手房市场调研五、当地开发成本调研六、销售政策与环境调研七、本项目定位第三章规划设计分析一、规划设计思路二、规划设计的可行性分析三、概念性规划设计方案城建拿地要求第一章项目概况土地位置规划情况宗地现状第二章竞买要求竞买时间及资金要求竞买规则付款要求第三章区域及周边市场区域概况周边概况区域房地产市场概况第四章土地成交案例分析第五章项目经济分析第六章敏感性分析第七章项目优略势分析第八章竞买建议P40地块规划建面134571㎡，体量适中，容积率1.5，产品应以小高层为主宗地名称宗地位置土地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)交易方式规划用途开发程度起始价容积率合计建设用地面积大兴区孙村组团三期B-07地块二类居住用地项目大兴区黄村镇8971489714134571挂牌二类居住用地七通一平80000万元1.5地块初始楼面价折合约为5944元/㎡。房地产开发|习题(2)P41房地产开发|开发商关注点税后利润率销售单价可售面积地价变动（万元）80000110000(38%)115000(41%)120000(50%)15000121114011.65%9.01%6.53%116114-50008.79%6.23%3.83%111114-100005.92%3.45%1.13%106114-150003.05%0.67%-1.57%101114-200000.18%-2.12%-4.28%96114-25000-2.71%-4.92%-7.00%91114-30000-5.59%-7.72%-9.72%18000121114025.43%22.39%19.52%116114-500022.03%19.06%16.31%111114-1000018.62%15.77%13.10%106114-15000