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11经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物2经纪活动的主要方式1居间：为交易双方提供交易信息、机会、条件，从中撮合双方交易成功的商业行为特点:a服务对象和范围广泛b只以自己的名义替交易双方媒介交易,并不具体代表其中任何一方,因此,一般没有代为订约的权利c介入交易双方的交易活动的程度较浅,范围较窄,服务内容较为简单,与服务对象的关系多以媒介的具体交易行为为限,时间一般比较短暂,经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系2行纪:是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为特点a行纪属于自为营业主体,但为委托方的利益而进行活动b服务对象和范围较广,服务内容和参与程度较深c以自己的名义进行活动,行纪活动中的权利与责任归行纪人自己等方面的特点3代理:是指经纪人在受委托权限内,以被代理人名义与第三方进行交易,并由被代理人直接承担相应的法律责任的商业行为a为特定的对象服务,关系比较稳定,具有一定的连续性b参与服务的程度较深,涉及的服务内容较多,并拥有较大权限，一般能够代表被代理人签订合同c代理人所进行的代理行为的法律后果直接由被代理人承担3经纪活动的特点1活动范围的广泛性2活动内容的服务性3活动目的的报酬性4活动的隐蔽性和非连续性5活动责任的明确性4经纪人从事经纪活动后获得的劳动报酬称为佣金,佣金是经纪收入的基本来源5佣金的性质性质:经纪人的佣金是劳动报酬,风险报酬和经营收入的综合收入6佣金分为法定佣金和自由佣金两种7经纪人的作用即经纪活动的作用1传播经济信息2加速商品流通3有利于资源合理配置4有助于市场规范完善5促进社会经济发展8房地产经纪的必要性1首先,由于房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下,经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售2其次,房地产是不可移动的独特商品,其交易过程是要把消费者往产品处集中,以达到认识和购买的目的3第三,由于房地产交易的复杂性,使得每一笔交易后需要耗费时日,而且还要懂得有关的法律.财务或估价知识9房地产经纪活动的基本类型1房地产居间2房地产代理10我国房地产经纪的发展趋势1房地产经纪服务诚信化2房地产经纪企业的规范化3房地产经纪企业的规模化4房地产经纪企业的专业化5房地产经纪企业信息网络化与共享化6房地产经纪企业服务的品牌化7政府、专业协会、经纪企业、消费者的相互关系明晰化11我国房地产经纪人员职业资格的种类1房地产经纪人2房地产经纪人协理12房地产经纪人员的职责1房地产经纪人和房地产经纪人协理,在经纪活动中,必须严格遵守法律.法规和行业管理的各项规定,坚持公开、公平、公正的原则,信守职业道德2房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位工作,指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务,经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书,执行房地产经纪业务并获得合理佣金3在执行房地产经纪业务时,房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料,支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用,并有权拒绝执行委托人发出的违法指令4房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构,协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬5房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后,只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的民意从事经纪活动,不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职6房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题,向委托人披露相关信息,诚实信用,恪守合同,完成委托业务,并为委托人保守商业秘密,充分保障委托人的权益7房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育,不断提高业务水平13房地产经纪人员职业道德的基本要求1遵纪守法2诚实守信3尽职尽责4规范服务5公平竞争14房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系1房地产经纪人员与房地产经纪机构之间有执业关系2法律责任关系3经济关系15房地产居间是指以房地产或有关房地产的业务为对象,通过居间人的协调,促成交易双方达成交易,居间人依法取得合理的中介报酬的经营活动16房地产居间业务,根据居间人所受委托内容的不同,可分为1指示居间2媒介居间17房地产居间活动的特征1房地产居间人只以自己的名义进行活动2房地产居间活动业务内容广3介入房地产交易活动程度较浅4是一种有偿的商业服务行为5房地产居间业务专业性强18房地产居间业务操作流程1房地产居间业务开拓22房地产居间业务洽谈3房地产查验4签订房地产居间合同5信息的收集与传播6买方或承租方看房7撮合成交8协助房地产权属登记(备案)9房地产交验10佣金结算与提取11售后服务19房源的概念：房源是指业主(委托人)及其委托出售或出租的房屋20房源的构成要素包括1房源的物理状态2房源的用途及其权属状况3房源的业主(委托人)心理状态等22房源的分类1住宅2商铺3写字楼4仓库、车房和厂房23房源的开拓与获取:房源开拓与获取的渠道主要有1小业主和2大业主两种小业主房源的开拓渠道a报纸广告b路牌广告c派发宣传单张d电话访问e互联网f直接接触,另外，还有一些其他的开拓房源的渠道，如有的房地产经纪公司对于一些能够提供有效信息的个人（或机构），给予信息费，以此获得房源信息；也有的房地产经纪公司会去搜集广告媒介发布的其他供求着的信息，为自己所用；还有些房地产经纪人会依靠自己的人际关系网去搜集信息。大业主类型a房地产开发商b房地产相关行业c大型企事业单位d资产管理公司e银行24房地产信息的共享方式+优缺点1私盘制a优点是保障了搜集房源信息的房地产经纪人的利益，有利于提高其搜集房源信息的积极性。b缺点是在多数情况下，每宗交易需要两个房地产经纪人跟进，工作效率较低。如果两个房地产经纪人配合不当，还可能导致交易的失败。2公盘制a优点是使每个房地产经纪人的“生意面”达到最广，工作效率也较高，一般情况下，一宗交易只需要一个房地产经纪人跟进b缺点是不利于经法房地产经纪人搜集房源信息的积极性，部分房地产经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为，而且房源信息较容易外泄3分区公盘制a优点是在一定程度上综合了公盘制和私盘制的优点，既保证了房地产经纪人搜集房源信息的积极性，又使每位房地产经纪人的“生意面”都比较广，工作效率也较高b缺点是房地产经纪公司对于分区的处理较为复杂。一些处于分区边缘的店铺，较难界定其业务拓展范围25房源信息的更新要注意以下3点1周期性访问2访问信息的累积3房源的循环利用26客源的概念和构成要素:房地产居间业务的客源是对购买或租赁房屋有现实需求或潜在需求的客户,是需求者及其需求意向的统一体客源的构成要素包括1需求者和2需求意向27客源开拓与获取的方法1门店揽客法2广告揽客法3人际关系揽客法4客户介绍揽客法5讲座揽客法6会员揽客法7团体揽客法28客源管理的内容1基础资料2需求状况3交易记录29房源和客源的关系1互为条件,缺一不可2在房源和客源的市场营销活动中,两者相得益彰3互为目标,不断循环30房地产代理业务的主要类型1房地产卖方代理业务2房地产买方代理业务31房地产代理的操作程序（步骤）:以房屋买卖代理业务为例：1确定委托代理关系2进行市场销售的可行性论证3制定促销计划4与客户接、谈判、签约5代理费的取得32房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为33房地产转让的分类:房地产转让可分为有偿和无偿两种方式,有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为,无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为34房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转移给他人和行为35房地产转让的条件:下列房地产不得转让1对以出让方式取得土地使用权用于投资开发的…2司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的3依法收回土地使用权的4共有房地产,未经其他共有人书面同意的5权属有争议的6未依法登记领取权属证书的7法律和行政法规规定禁止转让的其他情况36房屋租赁双方当事人权利和义务:a承租人的权利和义务:承租人在房屋租赁期限内享有一下权利1在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权2按租赁合同的规定,要求出租人及时修缮房屋3经出租人同意,可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人4出租人如出卖房屋,应提前3个月通知承租人5在租赁期限内,承租的住宅用房因国家建设需要拆迁,承租人有获得安置的权利承租人在房屋租赁期限内应承担以下义务1按期交纳房租,如拖欠租金,应当向出租人支付违约金2按照房屋的性能合理地使用承租的房屋,不能擅自拆.改房屋及其装修.设备.附属设施,如果确实需要变动的,应当事先征得出租人同意,并就此签订书面合同3应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规定3b出租人的权利和义务:出租人在房屋租赁期限内享有一下权利1按照合同的规定收取房租2有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租3可以决定是否允许承租人将房屋转租4因承租人的过错造成房屋损坏的,有权责成承租人负责修复或者赔偿5承租人违反租赁合同的有关规定,出租人有提前终止合同、收回房屋的权利义务1按租赁合同约定的期限间房屋交给出租人使用2按合同的约定及时修缮房屋，保证承租人的正常使用和安全3在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人37房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为38物业查验的基本途径1文字资料了解2现场实地查看3向有关人员了解39代理物业查验的主要内容1物业的物质状况2物业的环境状况3物业权属情况40房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为41作为抵押物的条件:下列房地产不得设定抵押1权属有争议的房地产2用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物4已依法公告列入拆迁范围的房地产5被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产6依法不得抵押的其他房地产42抵押房地产处分的概念:债务履行期届满抵押权人未受清偿的,抵押权人依法对抵押房地产采取折价、拍卖或变卖,以所得价款优先受偿43抵押房地产处分的前提条件1债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又不能与抵押权人达成延期履行协议的2作为公民的抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的,或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的3作为法人的抵押人被依法宣告解散或者破产的4抵押人违反规章的规定与合同的约定,擅自处分抵押5作为法人的抵押人发生减资、分立、清算情况而影响或者可能影响抵押合同履行的6抵押合同约定的其他情况44抵押权人的优先受偿权1抵押权优先于一般债权2同一房地产设定两个抵押权的,以抵押登记的先后顺序受偿45房地产经纪信息的基本要素主要有1语言要素2内容要素3载体要素三方面组成46房地产经纪信息的特征1广泛性2共享性3时效性4多维性5积累性47房地产经纪信息系统通常包括四方面的信息1房源信息2客户信息3房地产市场信息4房地产经纪行业信息48房地产经纪信息的搜集1收集公开传播的房地产经纪信息2从开发商单位内部获取房地产经纪信息3现场踏勘收集4关系网收集5利用网络获取49房地产经纪加工整理的程序通常包括1鉴别2筛选3整序4编辑5研究50房地产经纪诚信体系房地产经纪诚信体系建设是以保证诚信原则在房地产经纪服务领域的贯彻为价值目标，这一诚信体系包含以下几方面：一房地产经纪诚信信用制度建设：现代城新原则的本质特征是它具有制度基础。如果仅仅把诚信看做一种纯粹的道德原则，仅仅靠舆论、良心来约束，现代城新原则不过是一句空话，完全失去了它本来的内涵。关于房地产经纪服务诚信制度的法律法规应对房地产经纪业主体的资质和诚信状况公示、服务过程的程序、服务收费的标准、服务交易契约的签订做详细的规定，同时还要对执法部门的选定、权限、处罚力度做详细的规定。只有这样，才能为诚信体系提供一个坚实的制度基础。二房地产经纪诚信管理制度建设：1确立房地产经纪服务诚信管理机构是诚信管理的关键2培养房地产经纪行业协会，发挥它的重要作用3加强房地产