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郡原地产提高房产品质控制要点提高房产品质控制要点（1）住宅防渗漏、防裂缝施工一、屋面防水1、砼浇筑（1）、确保内支模架整体刚度和稳定性；确保模板内整洁和拼缝严密不漏浆；确保钢筋保护层垫块的数量、垫块强度和垫块固定牢固；钢筋安装、绑扎和防雷焊接等规范。（2）、砼浇捣要派专人振捣，斜屋面应采用二次振捣，终凝前第二次用手提平板振动器振捣密实（平屋面应采用二次振捣密实和机械磨平施工工艺）；现场拉线（或焊接短钢筋）做标记（斜屋面还需设档板）确保砼板厚度；初凝前大杠杠平，木抹抹压，确保砼板面平整；砼终凝前，派专人第二次抹压收光，消除塑性裂缝；采取薄膜、毛毯、草垫等措施派专人保湿养护14天。（3）、烟道、管井、上人孔、电梯机房外墙、楼梯出屋面门框底部、女儿墙、露台栏板及其他出屋面构筑物等的外墙根部应与屋面砼板一次性浇筑完成砼翻边高出屋面完成面150mm以上。（4）、出屋面各类管道的刚性防水套管（止水环制作应与砼板平行）在砼浇筑前必须一次预埋，并定位准确（严禁设置在天沟、瓦沟内），其下口与砼板底平、上口高出瓦面或屋面完成面以上50mm；（5）、天（沿）沟宽、深、坡度必须满足设计或规范要求，天（沿）沟四个侧面墙体不得用砖砌，必须采用一次性现浇砼密实；天（沿）沟中雨水斗（落水头子）一次性预埋定位准确，其四周砼振捣密实，并尽可能每单元分户屋面天（沿）沟中单独设雨水斗排水。2、防水层施工（1）、防水施工前清理基层（铁钉、铁丝、夹模、浮浆、垃圾等）、补孔洞和出屋面构造物与屋面交接处（包括转角、阴阳角部位）做R角处理。（2）、砼板必须先做第一次淋水试验，以不渗漏为合格；有漏水的部位，必须采取相应堵漏修补措施（如高压注浆等）处理达合格。（3）、找平层施工：屋面脊线和凹线应与建筑外立面阳角和阴角相一致，基层尺寸修补满足设计要求，并确保找平层的最小厚度，坡度符合设计要求，并做好死品质管理部1郡原地产提高房产品质控制要点角反坡，表面不得有倒泛水和积水现象；找平层应与砼结构板结合牢固，无空鼓、裂纹，其表面应洁净和平整，无脱皮、麻面、起砂等缺陷。（4）、阴角处、转角处、多点（角）交汇处防水材料必须事先做加强处理，防水层翻边高度应不小于300mm，天（沿）沟防水层应做至沟顶面并下翻边100mm。（5）、刚性防水层施工应首先控制用砂质量：中砂以上且含泥量不大于1%；防水剂计量见证（按防水材料说明书正确添量），要求监理见证防水添加剂干拌均匀后再加水，刚性防水层必须派专人保湿养护14天，表面无裂缝。（6）、柔性防水施工，确保基底干燥后，先做样板试铺贴（刷）；应避开风、雨天气尽快施工，检查铺贴方向、搭接长度、满粘情况（搭接上边口熔浆饱满）等要满足规范要求；对涂料类，严格按照样板涂刷遍数，确保厚度满足设计要求（现场取样检查）；地漏、天（檐）沟雨水斗处的柔性防水施工，应将防水层卷进地漏和雨水斗内20mm以上。（7）、做第二次淋水（即防水层淋水试验），合格后再进行下道工序施工。3、保温板铺粘（1）、基层应密实、平整、清洁，无裂缝、凹凸，应清除灰尘、油污、脱模剂等影响粘结强度的杂物，当基层平整度不符合要求时，可采用1：2水泥砂浆找平；对铺设隔气层的屋面，应先将表面清扫干净，且要求干燥、平整，不得有松散、开裂、空鼓等缺陷。（2）、隔气层控制，在寒冷地区（北纬40°以北）因室内外温差较大，室内水蒸气易在保温层下结露，致使保温效果降低、造成发霉、可能溢水，因此要严格控制其施工质量，不得渗漏（建议增设涂膜防水施工）。(3)、建议采用密度小、吸水率低、导热系数小的XPS板材。检查出厂合格证、设计厚度（厚度允许偏差为5%，且不大于4mm），其次规格应一致，外形应基本平整，无严重凹凸不平或翘曲；督促监理见证随机抽样送检试验其导热系数、密度、抗压强度或压缩性能、燃烧性能和粘结材料的粘结性能。（4）、粘结保温板应采用胶粘剂（一般用水泥、石灰混合砂浆，EPS聚苯板材料应采用沥青胶结料粘贴）或其它专用胶粘剂，要求满粘在屋面基层或隔气层上；当平屋面采用点、框相结合工艺粘贴时，其粘贴面积应大于50％，现场可采取揭开、用手推等方式检查，保温板无松动、无虚粘、固定牢固为符合要求；用热沥品质管理部2郡原地产提高房产品质控制要点青粘贴板状保温层时，气温不宜低于-5℃，用水泥砂浆粘贴板状保温层时，气温不宜低于5℃。（5）、板与板之间要错缝并挤紧，板间缝隙不得大于2mm，板间高差不得大于1.5mm；板间缝隙大于2mm时，应用保温条将缝塞满，板条不得粘结，更不得用胶粘剂直接填缝，板间高差大于1.5mm的部位应打磨平整。（6）、在非寒冷地区，坡屋面暗檐沟上部或外挑檐部位保温板铺贴可退回15-30cm，用细石砼一次性收头，以防檐口立面出现直裂缝。4、保护层施工保温板施工完成后，应及时完成上部保护层及防水层的施工。在雨季施工的保温层应采用遮盖措施，防止雨淋，夏季施工应做好防晒变形措施；考虑保温板自身抗压强度低，为不影响保温层的施工质量，细石砼保护层厚度为：保温层厚≤3cm，保护层厚3cm；3cm＜保温层厚≤6cm，保护层厚4cm；保温层厚＞6cm，保护层厚5cm，且应内配钢筋（宜Φb4@300），浇捣过程中注意振捣方式，保证保护层厚度均匀和密实，阴角R角一次完成，浇捣完成后派专人养护不少于7天；平屋面上保护层按规范设置分仓缝，缝中满灌防水油膏。5、铺瓦（1）、基层弹线、排版；找坡并修补方正、拉线控制铺瓦拱背躺腰现象。（2）、瓦的流水面严禁正面直接冲墙，出屋面构筑物迎水墙根部外侧应做出泛水沟，其宽度大于200mm，并用防水砂浆做R角沿迎水墙上翻200mm以上，泛水沟坡度明显；铺瓦时瓦的接触面应满座浆，不得将瓦铺入泛水沟。（3）、低屋面和主楼外墙交接部位：阴角应采用半脊瓦侧铺（或半筒瓦侧铺），半脊瓦侧铺墙面缝隙用防水砂浆填缝并注打耐候胶或其上部墙体200~300mm位置做挑檐并设滴水线（槽），或基底防水上翻瓦面以上300mm。（4）、穿瓦面的管道、避雷针及支架等根部应用防水柔性密封材料封堵密实。6、排水透气管、出屋面给水管等的安装（1）、给水管、排水透气管和电气管穿屋顶必须设刚性防水套管，且防水套管的止水环宽度不小于50mm，厚度不小于10mm，双面施焊。（2）、各种管道外壁与刚性套管之间的空隙应采用防水柔性密封材料封堵，并高于刚性套管上口，并做外斜坡。品质管理部3郡原地产提高房产品质控制要点（3）、透气管高出瓦完成面300~700mm，安装位置应避开天（沿）沟或瓦沟。7、出屋面管道、屋顶避雷针、避雷引下线和避雷带固定支架应设置在瓦脊部位，不得设置在瓦沟内；北方区域所有出屋面管道、构筑物高度应考虑积雪厚度。8、北方区域对屋面砼板应采取保温防冻裂措施。以上各分项施工，监理应全过程旁站；各工序开工前，工程部主管应提醒施工负责人和监理总监，并组织对各工序进行验收，合格后三方签字。二、外墙防水（一）防裂措施：外墙的渗漏大都来自于墙体的开裂，而开裂原因是墙体施工（特别是填充墙体）不规范或不合格及防裂措施不到位造成的，因此，为增强墙体整体质量，减少或杜绝开裂，做以下几点要求：1、门窗洞口距柱、剪力墙边和窗间墙体长度小于300mm的墙体不应使用加气砼块，窗间墙体长度小于600mm的应设构造柱，长度小于120mm的门垛应采用现浇砼，门窗洞口大于1800mm的应增设框抱柱或构造柱。2、底层、顶层（如是高层建筑，则顶端三层）的窗户应通长设置窗台压顶梁（C20，δ≥120，4φ10，φ6＠200）；其它楼层窗户压顶梁为（C20，δ≥80，3φ8，φ6＠200），嵌入墙体长度满足规范要求（一砖长240mm），且窗洞口大于1800mm的两端应增设抗裂柱，窗洞口大于3000mm的窗台中间应增设抗裂柱。3、填充墙体顶部180-200mm高度必须采用斜砌，底部≥200mm高度应采用实心砖丁砌或小型砼空心砌块内灌Cb20砼或现浇C20素砼。4、砌筑前必须先在柱面和地面弹墙中心线及辅助控制线，柱面梁底180-200mm弹顶部斜砌控制线，再按砌块皮数和灰缝尺寸沿柱向下弹拉结筋安装位置线，最后安装拉结筋；清洁基层和喷水湿润基层，砌筑时严格控制竖向灰缝和顶头灰饱满度，杜绝假缝、瞎缝、透明缝；顶部斜砌角度为45-60度，确保斜砌灰缝密实。5、砼小型空心砌块、蒸压加气砼砌块等轻质墙体，当墙长大于5m时，应增设间距不大于3m的构造柱；每层墙高的中部应增设高度为120mm，与墙体同宽的砼腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，外墙的阴、阳角处必须设构造柱；阳露台栏板、女儿墙、露台分户墙等不得使用蒸压加气砼砌块，栏板、女儿墙长度大于5m时必须增设构造柱；不同结构结合处必须先用防水砂浆刮底糙再铺钉钢品质管理部4郡原地产提高房产品质控制要点丝网，钢丝网每侧搭接150mm，砼小型空心砌块、蒸压加气砼砌块等墙体在抹灰时应在抹灰层的中间层增设满挂钢丝网。6、对于180、200mm外墙（广东、海南区域）采用标准砖“两眠一斗”组砌，很难保证砌体整体强度，应沿墙每隔500设φ2*6拉结筋或钢丝网片，或每隔1500设φ2*12砼板带（厚度为≥60），增加墙体强度。（二）防渗措施：1、外墙抹灰前基底严格清理：光面凿毛，胀模、夹模、污油、垃圾、铁丝、铁钉等清理干净，补砌体灰缝和各类孔洞，提前喷水湿润墙体。2、先用优质JS防水涂料涂刷基层一遍1mm厚，然后分层粉刷至设计的厚度，外墙采用蒸压加气块和多孔砖的，应在粉刷中层满挂钢丝网，钢丝网固定螺栓外表面应满涂防水胶后再安装。3、沉降缝部位墙体应一面墙先砌筑、并在外侧用防水砂浆先抹灰，另一面墙随砌随抹，底层砌体至少留有一面墙待沉降缝内垃圾清理干净后再随砌随抹。4、采用外挂挤塑板（或苯板）保温的，基底找平必须采用防水砂浆，用外表面满涂防水胶的长脚螺栓“梅花”点固定在墙体上，保温板应采用满粘法用专用胶粘贴在基底上，不得漏气；为确保外立面效果，拼接应严密、平整，为防止挤塑板变形致表面开裂而渗漏，其表面应铺挂钢丝网片（涂料饰面可用纤维网），抗裂砂浆厚度确保5mm，外侧再用优质JS防水涂料涂刷一遍1mm厚。5、外墙有保温层的，顶部应做好收头工作，瓦屋面檐口处应用防水砂浆封堵密实、抹平，外侧再用优质JS防水涂料涂刷一遍1mm厚。6、凡靠受水浸湿（低屋面、阳台（含外走廊内侧、外墙上设较大空洞的周边墙）、露台、空调板、雨棚板、外挑尺寸≥10cm的大线条等）的主墙根部必须做与主体结构一次性砼翻边（高度为完成面以上15cm）；对北方区域墙内夹保温板的，只在外侧120主墙根部做一次性砼翻边即可；建筑外墙正负零标高上下各250mm范围其基层和面层应做防水加强处理。7、各类装饰线条（腰线）上部应做向外坡度，线条与主墙交接根部做防水处理，阴角做R角上翻；腰线底部外侧做滴水线（槽）。8、外墙与烟囱交接的阴角部位必须做抗裂处理，其基层和表面应做防水处理；其墙面粉刷应垂直、平整，阴阳角方正、垂直。品质管理部5郡原地产提高房产品质控制要点9、水表箱、强弱电气箱体不得设置在外墙的外侧，如别墅建筑必须设在外墙内侧时，应在箱体上部和背后做可靠防水封堵；露台主墙上安装灯盒的，灯盒外表面必须满涂防水油膏后再预埋，其内部电线和电线管之间空隙必须采用防水油膏填塞密实。10、饰面施工：涂料施工胶水层封底、批腻子应分3次确保平整、封底漆要厚、面漆要求一次成型；面砖（文化石、石材）应采用专用防水砂浆铺贴和专用勾缝剂勾缝，最终表面应涂刷增水剂一道。三、门窗防水见《提高房产品质控制要点（2）》——门窗施工。四、卫生间防水1、基层防水：（1）砼板施工控制按“屋面板”，并确保与室内地坪结构面有足够高差；（2）卫生间墙底部必须做一次砼翻边150mm以上；（3）基层砼清理后（清理夹模、铁丝、铁钉、垃圾等），做第一次蓄水试验，以不渗漏为合格；（4）找坡处理：找坡正确并到位，沉箱找坡应找准二次排水口，阴角应密实，收头顺直或做成R角（如做防水涂料的，防水层范围应收光）。（5）防水施工：确保防水层上翻高度（地面上300mm），转角处防水材料加强处理可靠，严防空鼓；（6）二次蓄水试验（防水层完成），规定时间内不渗漏为合格。