惠城区房地产市场研究

惠州房地产市场研究惠城区目录•1、惠城区概况•2、惠城区市场项目简析•3、惠城区环境分析•4、居民消费习惯及购买力研究•5、惠城区板块市场分析概况惠城建制于1988年，作为惠州市的政府所在地和中心地区，惠城区是惠州乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心，素有“粤东重镇”、“岭南名郡”的美誉。全区总面积1471平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、龙丰、小金口、水口8个街道办事处和汝湖、三栋、马安、横沥、芦洲等5个镇，总人口80万。惠城区地处东江中下游平原区，属南亚热带海洋季风气候，平均气温为19.5℃-22.5℃，年均降雨量1731毫米，雨量充沛，四季宜人。自然资源主要有钽铌、石灰石、石英砂、花岗岩及铁、钨、高岭土、黄石等矿产。历史文化名城：惠城聚人文之萃，孕育了廖仲恺、叶挺、邓演达等一代豪俊，留下了苏东坡、杨万里、文天祥等文人的墨香。广府文化、客家文化、潮汕文化长期在此交融，形成了海纳百川、有容乃大的文化胸襟和独具特色的文化魅力。旅游胜地：荣获“中国优秀旅游城市”称号，汇江湖之美、聚山泉之秀，集山、江、泉、湖、瀑于一地，市区西湖风光旖旎，与杭州西湖并称天下三大西湖之一，近郊有“岭南第一泉”汤泉、白鹭湖风景旅游区、富力洲际温泉等景区。产业基地：打造了“中国男装名城”、“全国电子信息产业基地”等区域品牌，形成了电子信息、汽车配件、纺织服装、塑料化工等产业集群。拥有纺织服装企业2000多家，规模以上电子信息企业400多家。物流中心：三产经济呈现规模化、多元化、特色化格局。日本永旺（吉之岛）、三井物产、美国沃尔玛等多家世界500强商贸企业在城区投资，建成了惠州农产品物流配送中心、金泽国际特流园等一批专业市场，初步具备了粤东商贸中心的功能。生态宜居城市：素有“半城山色半城湖”之美誉，近年来，荣获“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”和“中国人居环境范例奖”等荣誉称号。市场项目简析1、在售户型比例分析：中小户型抢手，紧凑舒适又实用（2房1厅1卫1厨）。中小户型较抢手的原因有：一方面是人们对面积的要求有所下降；另一方面是首付较低，在人们普遍能接受的范围内。大户型和别墅的发展情况不容乐观。2、住宅存量及增量分析：随着经济的快速发展，惠州第三产业发展迅速，吸引了大量人群，推动了房地产业的发展。惠州房子供不应求，住宅增量不断扩大，有利于房地产业的发展。3、区域价格走势分析：2012年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个，上涨的城市有12个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比8月份回落的城市有5个。二、二手住宅价格变动情况（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有17个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有1个，上涨的城市有13个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过3.5%，涨幅比8月份回落的城市有6个。惠州市全市2011年11月份商品住宅成交量为1252套。其中总价在50万元以下首置客户仍然是市场主流，达到421套；首次改善主力客群集中在50-70万元之间，达191套。从成交的结构可以看出，目前成交主力面积段在144平米以下，客户能承受的价格主要在100万以下。4、惠城区区域土地供应分析：惠州市惠城区2012年度国有建设用地供应计划表环境分析•1、交通环境惠州市惠城区区位交通优势突出，城乡结合特点明显，在构建和谐交通方面，惠城区比其它地方更具独特的发展条件和优势。其中主要有以下几点：：绝对的地理中心。惠城区处于广州、深圳、香港、河源等地的中心位置，铁路、高速公路及国、省道以放射状连接以上城市，及国、省道以放射是典型的交通枢纽中心。高速公路网覆盖了惠城区90％的乡镇，公路、铁路、水路等设施完善。：中心产业和人口聚集。据统计，惠州市地区生产总值的45％产于惠城区中心区，由于优良的城区交通条件带来了相关产业和人口在该城区的聚集。：惠城区是惠州经济、政治、文化的中心。交通建设投资效应及辐射优势明显，中心区的交通基础建设绝大多数投资由政府或企业承担，惠城区是最大的受益者，使惠城区能更好的将资金放在城郊的交通基础设施建设。2、各类公共设施用地：行政办公用地商业服务设施用地(市级商业中心、市级商业次中心、区级商业中心、大型市场区)文化设施用地医疗设施用地教育设施用地体育设施用地社会民政福利设施用地居民消费习惯及购买力研究•1、居民消费习惯（200份）：2011年，城市居民年人均可支配收入26609元，比上年增长12.9％，扣除物价上涨因素后实际增长7.6％，年人均消费支出20603元，收支呈现稳定增长态势。市区居民八大类年人均消费支出中，食品支出7114元，比上年增长6.3％；衣着支出1284元，增长16.3％；家庭设备用品及服务支出1225元，增长5.3％；交通通讯支出4049元，增长2％；医疗保健支出1005元，下降0.6％；教育文化娱乐服务支出2472元，增长22。7％；居住支出2882元，下降5.8％；其它商品和服务支出572元，下降12％.2、置业者购房目的：①、作为结婚用房②、给父母养老③、想有一个属于自己的家④、改善居住（家庭收入较高，一般不计较价格、居住面积和户型结构）⑤、投资置业（选高档房，挑大户型，要城市中心）购房者年龄特征和购房者职务，月收入和家庭年收入•1、一般购房者年龄都在25~45岁之间，不过，现随着经济的发展，现小于25岁年龄阶段的购房者人数呈现逐年上涨的趋势。•2、根据调查显示，现阶段购房者的职务一般都有公务员、公司高层人士、商业人士和老师，而一般工人在这个年龄阶段一般都买不起房。•3、①、全区村干部和工人平均月收入达1980元②、本科学历从业人员的平均月工资在5000元左右③、高管月工资可超过10000元•4、①、全区村干部和工人平均家庭年收入在20000~50000元②、本科学历从业人员的平均家庭年收入可达60000~100000元③、高管平均家庭年收入在100000~200000元购房置业者的居住点和居住形式1、①、集中居住地②、距离市中心近③、交通便利地区④、就医和教育是否方便⑤、环境质量和空气质量2、租房、买一手房和二手房、贷款购房、一次性付款购房和与父母同住。购房置业者希望购买户型面积和可承受单价1、绝大多数人都认为购房面积要50~100平方米，他们认为这样的面积比较适合，不论是从价格上来说，还是根据自身的经济条件。但也有少数一部分人认为房子越大越好，他们是出于享受方面来考虑的。还有一般分人群是想买房却没有经济支撑。2、根据惠州房价调查显示，人们现可承受单价一般在4300以下一平米方可接受，一套75平米的房子大概在350000左右方可接受。购房置业者希望购房户型和对小区内环境要求•1、根据调查显示，大多数人都想要购买三房两厅，内设有阳台、卫生间和厨房。除此之外，两房也是一些人的首选。•2、小区内环境要求：环境优美、绿化率高、楼房排列整齐、楼与楼之间间隔较大。产品亮点和置业者对周边环境状况要求1、产品亮点：①、价格低；②、交通便利；③、教育设施完善。2、周边环境状况要求：①、小区配套齐全（学校、幼儿园、会所、超市、银行、农贸市场等）。②、环境优美，绿化带多，内有花园。③、交通便利。④、空气质量要好，噪音污染低。⑤、物业管理质量好（卫生、安全等）。购房置业者希望购房地段①、周边环境好，无空气污染和水污染，绿化环境优美。②、好片区优于好地段，交通便利。③、中低档价位的楼盘，价格相对较低。④、居住区内配套设施齐全（教育、医疗、文化等）。惠州区板块市场分析•1、在售项目优劣势分析优势：①、区域交通便利②、集中了惠州市政府、市政广场、市民购物娱乐设施、惠州会展中心、高级写字楼等。③、有国家级风景名胜——西湖、惠州市的商业中心——麦地商圈（这里有沃尔玛、人人乐、天虹等国际国内大型购物商场和高级写字楼）。④、靠近西湖、东江，坐拥湖景、江景双景观劣势：①、因为是老城区，社区被旧居民楼围绕；②、建筑密度过密，社区公共活动空间比较小。房地产市场总结•1、宏观环境分析：惠州第三产业发展迅速，吸引了大量人群，推动了房地产业的发展。政策有利于政府对房地产市场增强控制能力，土地规划政策有利于政府对房地产市场增强控制能力，政策调控有利于房地产业健康快速发展。自然环境（生态宜居城市）：素有“半城山色半城湖”之美誉，近年来，荣获“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”和“中国人居环境范例奖”等荣誉称号。历史文化名城：惠城聚人文之萃，孕育了廖仲恺、叶挺、邓演达等一代豪俊，留下了苏东坡、杨万里、文天祥等文人的墨香。广府文化、客家文化、潮汕文化长期在此交融，形成了海纳百川、有容乃大的文化胸襟和独具特色的文化魅力。旅游胜地：荣获“中国优秀旅游城市”称号，汇江湖之美、聚山泉之秀，集山、江、泉、湖、瀑于一地，市区西湖风光旖旎，与杭州西湖并称天下三大西湖之一，近郊有“岭南第一泉”汤泉、白鹭湖风景旅游区、富本区域竞争楼盘分析•①、•②、项目市场研究结论根据惠州现在的经济发展状况，比较适合开发经济适用房或中小户型的房子。它面对的消费人群范围较广，且价格是人们普遍能够接受。开发房子应该在市中心的周边范围内，交通便利地区。市中心的房价贵，城市郊区交通有待提高，且公共基础设施不完善，人们普遍不会选择在郊区购买房屋。还应该选择环境优美空气质量好的地区，不应该选择附近有工厂的地方，虽然人群密度大，基础设施相对较全，但是污染大，会危害人的身体健康。在惠州开发一个新的楼盘，应该要注意以上内容。