2015年3月惠州惠城区江北片区市场调研

惠州万科城销售组2015-03-19惠城区江北片区市场调研目录惠城市场概况Part1江北市场概况Part2惠城市场概况Part1惠州2014年上半年土地供应情况2014年1-6月惠州共挂牌土地180宗，其中住宅用地为61宗，占33.9%，政府推地积极性高。2014年1-6月惠州商住用地挂牌均价1871.31元/平，较去年同期有所上升。惠州2014年上半年土地成交情况2014年1-6月惠州共成交土地201宗，其中住宅用地为77宗，占38.3%，成交块数上涨29%，成交总面积上涨10.8%2014年1-6月惠州商住用地成交均价1691.17元/平。惠城区2014年上半年住宅供应2014年1-6月各户型供应套数惠城区2014年上半年住宅供应以二~四房为主，多为刚需产品和改善型户型2014年1-6月新建商品房住宅供应11941套，其中别墅（含独栋、双拼和联排）供应318套，少量供应；普通住宅中，尤以三房、两房和四房供应居多，分别为5891套，3082套，1376套，占总供应量的86.67%，主要以刚需户型和改善型户型为主。供应面积为142.18万平，其中别墅（含独栋、双拼和联排）为7.62万平；普通住宅中，二三四房的供应面积为121.69万平，套均面积为117.6平.2014年1-6月各户型供应面积惠城区2014年上半年住宅成交概况——套数、面积2014年1-6月各户型成交套数2014年1-6月各户型成交面积惠城区2014年上半年成交同样意刚性需求和改善型需求为主2014年1-6月惠城新建商品住宅成交约1.44万套，同比上涨约13.8%；成交面积164.43万平；从面积段来看，以80-100平米，100-120平米，120-144平米面积段的成交居多，约占总成交量的73.62%；主要以二房、三房、四房为主，占总成交套数的90%惠城区2014上半年各片区住宅成交情况——套数、面积惠城区上半年住宅各片区成交套数及面积由上图可以看出，2014年上半年惠城区主要在售项目成交以仲恺高新区、江北、河南岸、水口、金山湖片区较为活跃，约占总成交量的七成左右；尤其是水口片区，出现供求两旺的态势。水口片区供求量增长迅速，一方面有政府规划重点打造的因素，另一方面水口经济发展迅猛，为房地产发展提供了条件。其中江北片区成交套数及面积均排名第二惠城区2014年上半年住宅成交概况——销售均价2013年-2014年上半年月度均价由上图可以看出，2014年1-6月月度均价维持在约6500元/平，6月更是高达6840元/平。纵观半年，上半年成交均价6443.4元/平，同比上涨12.2%。惠城区2014年上半年住宅供求关系2014年上半年住宅供求比上百年处政策空窗期，房企退货力度积极，市场需求旺盛2014年上百年住宅供求量增加迅猛，达11941套，开发商3-5月集中式大量推盘，各大开发商为了延续“粤五条”后火热的成交趋势，加大推盘力度惠城各片区2014年上半年住宅供求关系惠城区上半年住宅各片区存量情况惠城区存量大，去化速度需要一定时间，预计后市竞争激烈从上表可以看出，2014年上半年住宅存量约为1.9万套，货量充裕；按照现在约78套/天的销售速度，去化现有存量需要8个月左右，后市竞争激烈。其中大江北存量最多，存量3986套，其次是仲恺、水口、金山湖惠城区各片区下半年市场新增供应单位：万平米惠城区下半年新增供应情况下半年新增供应量最大，竞争将进入白热化阶段2014年下半年预计推出2.6万套，推售面积达276.54万平米，其中以仲恺、江北、金山湖、水口片区供应量居多。总体而言，惠城区下半年推货量大，加上现有存量，届时竞争将会进入白热化阶段。其中江北片区排名片区供应第二名，压力较大。目录江北市场概况Part2江北片区近年去化情况总体来看，江北片区的成交均价保持稳定上扬的态势。别墅的成交价格在近年保持较稳定水平，普通住宅的成交价格则明显上扬，片区内配套的日益完善及CBD价值的逐渐凸显，加上高端品质项目的入市直接拉动了片区的房价上涨。片区成交保持逐年攀升的态势。2012年，宏观调控的出台对整体成交影响较大，市场出现严重供过于求的状况，并直接影响了2013年、2014年上半年的供应量，成交以去库存为主，成交量回升至较好水平。年均消化套数5950套，目前已消化2653套。2010-2014.6年江北去化情况2010-2014.6年江北均价近年江北片区各面积段去化情况60-70平2008年以来供应量最少，仅有940套，年均消化速度121套/年，年均消化率仅64%70-90平中小户型市场供应量占各产品线排名第三，年均消化速度952.4套/年，去化率达到94%60㎡以下60-70㎡70-90㎡90-120120-140㎡140-180㎡180㎡以上供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交2008131262011439573255567176104438042635111015092009571162309377311288051165772128838685689184820101472117227713716611038217418841748112649871547977120124675091451171784140330871195193374857932811065352013462577881524391039109132101138806590205488822014上半年16822031667366375462736660691140313154172合计445247219406055596523881868386729550392619276842192917年均消化套数858.4121952.41524.7916.2503.3530.4年均去化率106%64%94%102%69%106%69%江北片区供应情况2014上半年江北片区存量情况截止至2014年6月，江北累计存量共3986套，其中60-70平335套，排名倒数第二，70-90平437套，排名倒数第三。三房与四房存量压力最大，竞争压力大。存量户型以三房为主，其次是四房两房存量户型面积区间以120-140㎡为主，其次是90-120㎡。180㎡以上也占有较大的比例2013-2014上半年江北存量户型2013-2014上半年江北存量面积区间大江北片区预计住宅供应约5341套，56.08万㎡，其中鼎峰国汇山、宏益公馆、大隆财富广场等会有较大体量供应，其中二到四房将为该区域重点供应产品，下半年供应量较多集中于10月和12月。【截止至7月20日，润宇华庭、宏益公馆、八方新越鸿威金都雅苑已推售部分房源】2014年下半年预计供应情况2014年下半年江北片区预计货量情况江北片区预计供应56.08万㎡，住宅约4550套，加上现有存量3986套，即下半年江北片区预计货量为8536套。根据江北片区年均消化套数5950套，目前已消化2653套，下半年预计消化3307套，竞争压力巨大。其中，90-144平市场份额最大，其次是70-90平单位。60-70平单位预计货量491套，70-90平单位1487套。江北片区主要在售楼盘情况江北现售楼盘产品类型全系覆盖，规模系大盘带动其他项目价值增长。江北片区供应情况合生帝景湾城市花园丽港中心中颐海伦堡万科城华府德威摩卡小镇鼎峰国汇山样板三宅一生宏益公馆银座国际八方新越景都大厦伟豪领御佳兆业中心华贸中心在售售謦金裕碧水湾江北楼盘分布情况和润家园江滨华府奥林匹克花园雅居乐白鹭湖金都雅苑景盛华庭未开盘润宇华庭华润御苑阳光谷21克拉江北片区供应情况竞品锁定宏益公馆、21克拉、鼎峰国汇山、佳兆业中心、景盛华庭锁定竞品楼盘区域分析产品类型推售时间深圳客户普遍认同江北区域的发展前景惠州本地客户对江北区域的认知度基本一致相似的户型结构——60-90㎡两到三房12年主要竞品区域在售项目，12年11月-13年6月在建将售项目竞争性核心竞争区域内产品趋同/档次相近项目、品牌发展商趋同项目江北片区供应情况2014年下半年鼎峰国汇山宏益公馆21克拉13年竞争形势预判7月8月9月10月11月12月存量放量2014年竞品项目下半年预计推货量为1104套，其中80-90平单位471套，竞争较为激烈佳兆业中心景盛华庭九月底，128套120-130平精装单位加推（已拿预售证）目前存量135套，其中64两房54套，88两房13套，110平三房42套，130平四房27套预计下半年继续小步加推，推售剩余133套单位，其中88平2+1房32套，110平三房32套，130平四房69套目前仅有少量一期高层库存，预计8月底推出二期高层新品下半年预计共推售667套88-170平两-五房单位。8月底推出首批单位为88-125平两-四房，目前正认筹中目前存货273套，其中复式单位31套，79-88平单位84套，110平单位128套，146平单位30套。预计7月底推出122套79、88、108平三房单位（已拿预售证，未推售）未开盘，总货量304套，其中69平两房34套，85-89平三房135套，90-110三房63套，复式72套。预计八月初营销中心开放，10月份开盘，推售304套69-110平两-三房单位目前总库存412套，其中80平两房18套，90-110平两-三房51套、120-144平桑芳217套，133-180平32套，180平以上92套。三房及五房压力较大竞争项目1——宏益公馆精英汇（三期）占地(㎡)2.44万建面(㎡)7.43万容积率2.3绿化率30%总户数463户车位566项目特色花园洋房交楼标准毛坯配套市政配套、中学、幼儿园、医院，商业、富民小学、义乌小商品城10大核心卖点：大社区、大园林、大视野、大配置、大潜力、大品牌、大配套、好口碑、好地段、好产品。竞争项目1——宏益公馆精英汇（三期）宏益公馆以60-120的刚需2-3房为主，占所有产品的71%。同时也不乏124-130平米楼王单位；户型配比户型面积区间（m2）套数比例11、12、13栋B户型约88㎡13329%15栋C户型约64㎡6414%15栋D、E户型约127-130㎡3428%15栋C、E户型约130㎡6516栋G户型约124㎡3411、12、13栋A户型约115㎡13329%总计463100%销售情况宏益公馆总套数已供应已售套数月均销售套数存量预计供应预计推出时间均价46333019574135133——7400元/平米60-70平米6464111153——八月中70-90平米13310188441332八月初100-120平米1331015929.54232八月初120-144平米1336437——2769八月中竞争项目1——宏益公馆精英汇（三期）C户型一房两厅一卫64.7平米B户型两房两厅一卫88平米结论：户型优点突出，赠送面积多、三面采光，n+1户型，超大飘窗，更多拓展空间，超大景观阳台，园林景观一览无余；86米超宽楼间距，私密性较好。竞争项目1——宏益公馆精英汇（三期）项目效果图、实景图全新营销中心三期社区入口二期商业街（工行）二期社区入口竞争项目1——宏益公馆精英汇（三期）营销活动营销中心开放、新品发布会样板房开放开盘活动项目对比1——万科城华府二期Vs宏益公馆精英汇（三期）项目名称宏益公馆万科城华府二期开发商品牌宏益地产惠州市万科地段三环路以南，生活配套较为成熟三环路以北，生活配套缺乏规模占地2.44万，建面7.43万占地2.8万，建面约9万项目展示新古典主义园林东南亚风情园林自身配套底层商业，园林、网球场、儿童乐园幼儿园、芭堤雅风情商业街、瑞景商业街、园林景观资源园林景观园林景观产品主要面积约64、88、92、115、127、130平米约68、74、88、89平米户型飘窗设计、赠送面积大方正实用、南北向、人性化装修推广主题精英城市封面生活，超宽楼间距极中心，极少寓，15万起享万科品牌整体均价7400元/平毛坯公寓7100元/带装修形象占位：城市精英聚集地，高品质生活优：万科城华府二期项目品牌，物业管理、万科装修；劣：地