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惠城区房地产市场简析惠州处于珠江三角洲核心位置，是珠江三角洲一小时经济圈辐射范围，与香港、深圳、广州、东莞临近地理位置地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源，东接汕尾，西邻东莞和广州市；惠州总面积1.13万平方公里，总人口超过300万。地理优势珠江三角洲1小时经济圈辐射范围；到深圳、东莞的行车时间为1小时，到广州、香港的行车时间为2小时。1小时车程2小时车程2小时车程惠州市城市功能定位：是珠三角地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。珠三角城际快速轨道线的规划加速了广州、深圳、惠州的一体化进程并促进了当地房地产市场的发展发展机遇及条件广深等核心城市的房地产业逐步进入成熟期，土地供应日益稀缺。广深周边城市房地产业逐步进入快速发展期，土地供应与需求进一步加大。核心城市房价的持续走高引发珠三角城市异地置业浪潮。珠三角房地产整体发展仍属于健康状态，未出现地产泡沫。深圳大运会的成功申办极大地带动了深圳房地产市场的提升同时“广深惠”一体化进程将进一步促进惠州房地产的发展高位优势引发深圳购买力溢出，房地产引擎撬动珠三角异地置业1小时生活圈已成现实，城际快线和产业互补成就未来2小时置业版图城际间的不断融合必将是珠三角大地产时代来临轨道交通的建设将极大地缩短地区间经贸来往的距离“区域经济一体化”进程将进一步带动惠州房地产市场的发展惠州市2006年GDP和增长速度均创历史新高，经济发展前景看好城市GDP总量（亿元）总量排位增幅（％）增幅排位广州6236.00114.409深圳5684.39215.006佛山3024.50319.302东莞2624.63419.003中山1034.00520.201惠州933.20616.304江门921.00715.305珠海749.60814.607肇庆526.22914.5082006年惠州市完成（GDP）933.20亿元，居珠三角九城市第六。人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。惠州2006年GDP增长速度在珠三角九城市排名第4，展现了良好的发展势头，经济前景相当看好。2006年珠三角地区九市GDP排名2003-2006年惠州市GDP11.38%17.05%17.34%16.30%01002003004005006007008009001000单位：亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%生产部值585.3685.1803.9933.2增长幅度11.38%17.05%17.34%16.30%2003年2004年2005年2006年惠州社会消费品零售总额等经济指标的快速增长反映城市具有很强的经济实力与消费力。主要经济指标2003年增长2004年增长2005年增长2006年增长社会消费品零售总额(亿元）181.6712.8%212.7517.1%251.5118.0%297.2218.2%城市居民人均可支配收入（元）1267318.5%138229.1%148847.7%159917.4%城乡居民储蓄余额（亿元）379.5518.9%447.2817.9%522.216.8%607.2316.3%惠州市2006年GDP为933.20亿元，消费品零售总额达297.2亿元,呈现上升态势，且年增长幅度12%以上。惠州城市居民人均可支配收入也有较快增长。城乡居民存款余额增加很快，2006年达到607.23亿元，同比增长16.3%。惠州市2006年固定资产投资仍超过300亿元，房地产开发投资所占比重加大单位：亿元2003年2004年2005年2006年固定资产投资额224.53288.84351.69307.67房地产投资额23.2229.543.7867.92房地产投资/固定资产投资10.34%10.21%12.45%22.08%2006年，全社会固定资产投资额达307.67亿元，同比下降12.5％，其中房地产开发投资67.92亿元，占固定资产投资额的22.08%。随着惠州市城市建设力度加大，房地产高速发展。2006年由于受上年壳牌项目投资基数的影响，全年的固定资产投资下降12.5%，但房地产开发投资所占比重增长明显。惠州房地产处于高速发展阶段，是成长型市场，发展前景广阔从销售面积上来看，惠州市场逐年增加，05年比04年增幅达35.3%。从施工面积来看，建设增量很快，说明开发商十分看好惠州房地产市场前景。从竣工面积来看，05年比04年增幅达44.85%。从供应面积/销售面积比来看，03年为1.2、04年为0.858，05年供应面积125.63万㎡，销售面积136.76万㎡，供销比为0.919。2006年，惠州的房地产业进一步掀起发展的新热潮，商品房销售面积突破200万m2，达226.76万m2，增长51.8%；全市商品房空置面积69.25万m2，下降20.9%。惠州市商品房销售均价创历史新高，惠城区房地产发展依然领跑惠州惠州市2003-2006年商品房销售价格196524242542294205001000150020002500300035002003年2004年2005年2006年单位：元/平方米商品房销售价格从房价上来看，惠州商品房价格上涨较快。2006年涨幅达15.7%，价格上涨形势和2004年前的东莞特别相似，未来惠州房地产发展依然强劲。惠城区2006年商品房销售价格3298元/平方米，同比增长16.6%。惠城区依然是惠州房地产发展最活跃区域。2006年商品房销售价格3298301523682281156513670500100015002000250030003500惠城区大亚湾区惠阳区博罗县惠东县龙门县单位：亿元2006年商品房销售价格惠城区在售楼盘主要集中在东平、麦地演达和鹅岭南等片区，房地产市场供需矛盾趋于平稳水印尚堤下埔片区金山湖片区都心地王南山公馆1期美林玉桂山金辉花园3期财富公寓东方威尼斯东湖花园七区港惠新天地三环阳光公寓金山龙庭3期东平片区江北片区下埔片区河南岸片区麦地演达片区鹅岭南片区金山湖片区南山公馆1期:项目位于鹅岭南片区，其主力户型为90-141平米3房和107-168平米4房；销售均价为3600元/平方米；主要客户为公司职员，公务员、私企业主和中高级管理人员。金辉花园3期：项目位于鹅岭南片区，其主力户型为104-129平米3房；销售均价为3500元/平方米；主要客户为周边厂区中高级管理人员，公务员和本地居民。金山龙庭3期：项目位于金山湖片区，其主力户型为145-178平米3房和4房；销售均价为3900元/平方米；主要客户为高校教师，附近装饰市场私营业主，周边的原始居民。惠城区住宅市场供应以3房和4房最多，金山龙庭凭借其高端产品形象，其销售价格均高于鹅岭南片区楼盘住宅价格片区发展前景及产品品质直接影响到片区楼盘销售价格和客户群体结构。美林玉桂山：项目位于鹅岭南片区，其主力户型为109-131平米3房和140-144平米4房；销售均价为3500元/平方米；主要客户为厂区中高级管理人员，私企业主和本地居民。东方威尼斯:项目位于东平片区，其主力户型为139-149平米3房和167-189平米4房；销售均价为4500元/平方米；主要客户为公务员，企业高经管理人员，私企老板，外资公司职员。都心地王：项目位于麦地演达片区，其主力户型为118-138平米3房；销售均价为3900元/平方米；主要客户为本地居民，政府官员和私企业主。东平片区属惠城居住生活区，以中高档楼盘较多，居住氛围较浓，而麦地演达片区商业配套齐全，投资物业较多大社区、高品质楼盘易吸引居家自住者；商业配套全，交通便利楼盘易吸引潜在投资者。东湖花园七区：项目位于东平片区，其主力户型为114-134平米3房和124-164平米4房；销售均价为3700元/平方米；主要客户为企业高管，政府官员，私企老板。自住投资财富公寓:项目位于东平片区，其主力户型为118-136平米3房和4房；销售均价为5800元/平方米（带精装修）；主要客户为中高层管理人员、私营业主、本地居民，其中80%为投资客。三环阳光公寓：项目位于麦地演达片区，其主力户型为36-64平米1房；销售均价为3800元/平方米（带精装修）；主要客户为外资企业白领，本地投资额和以深圳为主的外地投资客。水印上堤：项目位于下埔片区，其主力户型为36-69平米1房；销售均价为4500元/平方米（带精装修）；主要客户为高级白领，私企老板，本地居民和以深圳客户为主的投资客。惠城区公寓型物业凭借户型面积较小，总价低，区位较好等特点深受以深圳客户为主的外地投资客亲睐投资型公寓物业主要位于惠城区行政中心区，商业配套齐全和区位较好的中心区。港惠新天地：项目位于河南岸片区，其主力户型为70-90平米2房；销售均价为5100元/平方米（带精装修）；主要客户为本地和外地投资客为主，其中深圳客户占了70%。惠城区未来入市楼盘主要集中在麦地演达、金山湖和鹅岭南片区，市场供应量较大金田苑鹅岭南片区东平片区江北片区下埔片区麦地演达片区河南岸片区金山湖片区TCL嘉园南山公馆2期天鹅芳邨江南御都荷兰水乡3期颐景花园一期翡翠星河南山诗意金山湖1号鹏基·山背坑水口片区启明苑2期卓佳项目红花湖片区未来惠城区房地产市场供应充足，入市时间集中在07年中下旬，户型以120平米以上的3房和4房，部分80平米左右的2房片区项目占地（平米）建面（平米）规模主力户型目前工程进程入市时间鹅岭南片区南山公馆2期3.3万8.9万//未动工2007年底天鹅芳邨/8.5万5栋18-21层/出地面3层2007年下旬红花湖片区鹏基·山背坑41万33.1万由31栋独立别墅、40栋双拼别墅、262栋联排别墅、28栋叠拼别墅、372户花园洋房、50户多层洋房以及18层及15层高层住宅组成。分期开发。/挖土2007年底麦地演达片区金田苑3.2万11万共建设4栋8层、4栋15层半、3栋17层半，共有456套住宅123-138平米3房和169-179平米4房12层左右2007年4月TCL嘉园/5.8万5-6层80-150平米2房和3房施工至7-8层2007年中美地花园3期总6万总18万小高层/预计2007年底动工/翡翠星河///以2房和3房为主挖土2007年底启明苑2期//2栋7层95-1273房和128平米4房建至5层左右2007年5月东平片区颐景花园一期3万12万4栋9层，2栋21层72-83平米2房，91-129平米3房和124-143平米4房出地面3层2007年中荷兰水乡3期1组团/1.4万1栋15层77-86平米2房和105-107平米3房出地面2007年4底未来惠城区房地产市场供应充足，入市时间集中在07年中下旬，户型以120平米以上的3房和4房，部分80平米左右的2房片区项目占地面积（平米）建筑面积（平米）规模主力户型目前工程进程入市时间水口片区江南御都6.1万约15万799户/挖土2007年金山湖片区金山湖1号4万8万共建设11栋3层、2栋9层、3栋12层、8栋20层，共有310套住宅/其中1栋已封顶2007年中旬南山诗意////挖土2007年卓佳项目6.5万约15万//未动工2007年项目所在区域：位于鹅岭南片区，属老城区边缘地带功能规划：鹅岭南片区是惠城次中心，以电子信息、物流等功能为主，与陈江-仲凯片区形成产业互补，完善片区服务功能，与地区性主中心（惠城区）共同带动本地区社会经济发展。通往深圳片区居住主要以本地居民、周边上班族以及军区家属为主，家庭年收入在6万元左右从片区内山水世家、鹅城国际、怡和金领苑等小区居住人群来看，主要特征如下:职业:以本土居民，周边电子厂上班族，军区家属为主，以及部分鹅岭路一带白领年龄:25-40岁占主体家庭人口:3-5人居多家庭年收入:6万元左右地块东北面以自然山体为主，西北面为嘉士伯啤酒厂和TCL集团为代表的重要产业基地，南面为加油站和美林玉桂