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.房地产项目开发委托管理合同书.目录第一部分合同书一、项目概况二、项目开发委托管理的基本要点三、项目开发委托管理的工作范围四、项目开发委托管理的工作目标/l-、项目开发委托管理的相关费用八、项目开发委托管理的其他事项第二部分合同条件一、词语定义二、适用法律三、项目管理团队四、项目管理代表五、甲方权利义务六、乙方权利义务七、项目前期管理及规划设计管理八、项目工期管理九、项目成本管理十、项目工程质量及施工现场管理十一、项目营销管理十二、竣工验收和交付管理十三、财务和资金管理十四、费用管理十五、品牌的使用管理十六、保险管理十七、合同变更、解除和终止十八、陈述和保证十九、违约责任.二十、合同的持续与转让二十一、争议的解决二十二、合同生效及修改第三部分合同附件一、人员薪酬费用二、项目开发委托管理费及业绩奖励和附表.甲方（委托人）：南京康厚置业有限公司公司住所：南京市江宁区将军大道100号法定代表人：丁小异乙方（受托人）：江苏证大投资发展有限公司公司住所：南京市鼓楼区紫峰大厦1808室法定代表人：陈锋鉴于：1、甲方已依法取得位于南京江宁区康厚街10号的住宅用地，包括18.43万平方米的国有土地使用权用地及7.2万平方米的康厚水库的承租权，合法进行房地产项目开发建设。2、乙方为上海证大投资发展有限公司所属的专业房地产项目开发建设管理公司，依托于上海证大投资发展有限公司积累的房地产开发经验、品牌管理及质量体系。3、甲方委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方愿意接受该项委托。为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着互利、互信、平等、自愿等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。第一部分合同书一、项目概况l、项目名称：“南京九间堂项目”。2、项目地点：南京市江宁区康厚街10号。土地四至为河海大学用地以西、佛城路以北、盛唐艺术馆用地以东、将军山以南的地块。3、项目面积：建设用地面积为18.43万平方米，已取得编号为宁江国用(2011)第28629号的《国有土地伎用权证》和编号为宁江国用(2011)第28641号的《国有土地使用权证》。4、建设指标：容积率≤0.299，建筑密度≤14.5%，绿地率≥75%。项目规划总建筑面积为5.5327万平方米。上述指标以规划部门核准的文件为准。.5、建设内容：低密度住宅（毛坯）。二、项目开发委托管理的基本要点l、甲方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发的决策权、知情权、监督权。甲方依法享有项目投资收益，承担项目投资风险。2、乙方根据本合同的约定履行委托管理职责和义务，获得合同约定的收益。3、乙方组建项目管理团队，对甲方负责。根据本合同的约定或甲方的特别授权，乙方可代表甲方行使项目日常经营管理权。4、项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的合同由甲方签订，由乙方项目管理团队进行合同全过程管理。三、项目开发委托管理的工作范围l、前期管理：由乙方对项目的整体定位、运营思路和方案设计进行统筹规划，乙方在甲方的配合下负责具体办理项目开发建设所需的审批和许可等手续。2、设计管理：乙方选择规划设计单位，把握规划设计进度、设计成果及设计质量。3、成本管理：乙方制订合理的目标成本，在项目开发建设全过程中实行有效的目标成本管理。4、工程管理：乙方选择工程施工单位、材料供应单位和工程监理单位，并进行统筹管理。乙方对项目的工程质量、施工进度、安全生产、文明施工等进行全面管理。5、营销管理：乙方制订销售计划，选择营销单位，组织营销团队，对营销的策划、推广、实现进行全面管理。6、验收与交付管理：乙方组织项目建设中间验收、项目全面竣工验收，项目竣工验收备案等项工作，组织实施项目房产的集中交付工作。7、客服与维护管理：乙方组织和设置客户服务部门，及时有效处理客.户投诉，提升客户满意度，在约定期限内负责项目房屋的质量维护工作。8、物业管理：乙方负责项目交付后物业的前期管理工作，选择物业管理单位，制订物业服务方案，对物业服务质量进行督导。9、档案管理：乙方对项目开发建设过程的全部档案资料进行归档保存，根据档案管理的要求及时移交给甲方。10、财务管理：乙方协助甲方建立项目公司的财务管理制度，对建设资金计划、成本预决算、财务日常管理提出建议方案，协助甲方进行税务筹划管理等工作。11、人力管理：乙方协助甲方建立项目公司的人力资源管理制度，进行人力资源日常管理。12、行政管理：乙方协助甲方建立项目公司的行政管理制度，对行政、后勤、信息等方面进行同常管理。四、项目开发委托管理的工作目标1、工程成本管理目标：在项目定位与产品设计阶段，由乙方提出工程成本概算。在项目施工图设计完成后45日内，由乙方组织施工图预算，经甲方审核确认后作为工程成本管理目标。2、工程质量管理目标：符合项目规划和设计要求、符合国家建筑施工质量的合格标准，领先于乙方已有的类似产品的品质。3、建设工期管理目标：本项目总体建设周期暂定为36个月（以首批施工许可证领取之日起开始计算），完成合同约定的建设内容和要求，预计一期施工许可证领取日期为2012年9月。以上时间目标为估算，最终以双方正式确定的框架性开发计划与项目分期开发方案为准。4、房屋营销管理目标：本项目分期开发、销售。预计项目2012年12月具备领取预售许可证的前置条件，具体开盘时间和项目销售周期以双方正式确认的销售计划为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后30个工作同内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后30个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。如遇特殊情况，包括房产市场发.生重大变化或甲方特别要求放缓销售节奏，则双方协商决定适当延长销售周期。为准。5、安全文明管理目标：无大的伤亡事故，项目工程符合安全文明工地的标准。五、项目开发委托管理的相关费用1、根据乙方派驻的管理团队人员情况，参照类似开发建设公司的薪酬标准，核定乙方派驻人员的人员薪酬费用，其费用由甲方承担，具体见本合同第三部分的附件一。2、甲方根据项目房屋销售总收入和质量、工期、成本、营销、安全等管理目标的实际结果，以房屋销售总收入的相关对应比例，向乙方支付项目开发委托管理费用及业绩奖励，具体见本合同的第三部分附件二。3、项目开发委托管理费及业绩奖励由甲方支付给乙方或乙方指定的单位，由收款单位向甲方开具合法有效的发票。4、在项目建设过程中，发生额外工作的，由甲乙双方另行协商费用标准及支付金额。六、项目开发委托管理的其他事项1、本合同中的有关词语含义以本合同第二部分“合同条件的第一条词语定义”为准。2、本合同中的第一部分“合同书”、第二部分“合同条件”、第三部分“合同附件”为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。3、南京金厦实业有限公司在与乙方于2011年10月31日签署的《合作协议书》中享有的权利和义务全部移转给甲方，《合作协议书》的全部条款为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。4、本合同一式陆份，甲乙双方各执叁份，各文本具有同等法律效力。.甲方：（签章）南京康厚置业有限公司法定代表人：（箍章）；乙方：（签章）江苏证太投资发展有限公司法定代表人：（答章）本合同于2012年1月日签订于南京。.第二部分合同条件一、词语定义1、“项目”是指甲方委托乙方管理的房地产开发项目。2、“委托人”是指承担投资责任并进行项目开发的一方，即甲方。3、“受托人”是指按照本合同约定受托承担项目开发管理的一方，即乙方。4、“正常工作”是指本合同中约定的乙方应从事的项目开发委托管理工作。5、“额外工作”是指：本合同约定的委托管理范围以外的，另行协商增加的工作内容；由于非乙方原因使委托管理工作受到影响，造成工作量大幅增加的工作。6、“重大设计变更”是指涉及项目总体规模、总体布局、项目特性、建设标准的变更，导致项目投资增减超过50万元人民币或项目工期延长超过20个工作日的设计变更。7、“预计房屋销售总收入”是指为计算阶段性预付项目开发委托管理费，而事先估算的房屋销售总收入。8、“房屋销售收入”是指乙方已完成的实际房屋销售额。9、“甲方保留物业”是指物业权属归甲方所有，不对外销售的项目物业。10、“人员薪酬费用”是指人员工资、福利费、社会保险费、住房公积金、劳动保护费、工会经费、职工教育费等。11、“销售费用”是指营销的直接费用，包括广告费、代理费、促销费、调研费、会展费、活动组织费、物料及印刷费等。二、适用法律1、《中华人民共和国合同法》2、有关的其他法律。.三、项目管理团队1、乙方通过委派专业团队和社会公开招聘的方式组成项目管理团队。项目管理团队的人员选聘、岗位编制和薪酬标准，在本合同签订后30个工作日内由乙方书面报送甲方，经甲方确认后执行。2、项目管理团队履行项目经营管理班子的有关职责，在甲方委托范围内以甲方名义对外开展工作。管理团队负责人在管理过程中，履行本合同约定的项目总经理的职责。项目管理团队负责项目规划设计、工程建造、成本管理、房屋营销策划等项工作。3、甲方委派专职人员参与项目的管理工作，甲方委派财务人员负责项目财务管理；委派行政人员负责项目行政和档案管理；委派技术人员参与项目工程管理；委派工程造价人员参与项目造价管理；委派营销人员参与项目营销管理工作。甲方委派的上述专业人员的专业能力应得到乙方的认可。4、甲方协助乙方对外招聘人员参与项目管理工作。聘用条件由项目管理团队拟订，聘用人员与项目公司签订劳动合同。5、乙方可根据项目开发进度的需要，逐步增加专业团队的人员。四、项目管理代表l、甲方派驻项目管理的代表为项目公司董事长，乙方派驻代表为项目公司总经理。双方的有关文件即项目公司的文件制订和发布由双方代表签字确认。涉及双方实质性权利义务关系的文件须由双方代表签字并加盖双方公章后生效。2、甲方代表根据甲方授权行使下列职权：(1)履行项目公司法定代表人的职责；(2)审核签批乙方提交的项目建设计划和管理工作报告等文件；(3)审核签批重大设计变更；(4)审核签署规划设计、工程建造、设备及材料采购、银行贷款等重要合.同；(5)对项目建设进行检查；(6)对项目财务进行检查：(7)审核签批有关费用；(8)甲方授权行使的其他权利。3、甲乙双方代表需更换的，必须提前5个工作日以书面方式通知对方。五、甲方权利义务1、对项目的资金使用、工程进展、建设质量进行综合性管理和控制。2、对因技术、地质等原因造成的重大设计变更进行核准。3、参与项目的招标工作。4、要求乙方更换不称职的工作人员，解除从社会招聘的不称职员工。5、完成项目前期交接工作，如因甲方原因导致项目交接问题造成施工障碍，甲方应承担延期损失。因政府政策及政府办事原因引起的交接延期，工期相应顺延。6、负责协助乙方办理项目建设的有关审批手续。因政府或非乙方原因引起审批迟延，工期相应顺延。7、对项目建设进行检查。要求乙方及时整改发现的问题和赔偿损失。8、负责筹措项目建设资金，承担因延期付款而造成工期延误的损失。9、按时向乙方支付合同约定的费用。10、乙方向甲方提交的书面文件，甲方应在10个工作日内给予书面答复，甲方没有在规定时间答复的，乙方可依法减轻自己的责任。六、乙方权利义务1、恪尽职守履行受托管理义务，维护甲方的项目权益。.2、要求甲方支付本合同约定的各项费用。3、建立项目公司的管理制度和项目建设管理制度，包括人力资源、财务会计、行政后勤、工程建造、质量控制、成本核算、采购招标、市场营销等管理制度，并经甲方审批后执行。4、在甲万的协助下完成项目建设报批工作。5、通过招标方式选择设计、土建、安装、监理、营销等专业工作单位。6、项目建设的对外合同在签署前应征得甲方审核和同意。7、负责项目建设的统筹管理，协调项目参建单位间的关系，按照国家的建设标准和乙方的项目品质标准，做好项目进度、成本、质量和安全等管理控制的具体工作。8、接收并归档保存项目建设的全部档案资料，在项目建成移交时统一移交给甲方，乙方不得泄露与项目有关的商业机密和档案资料。9、向甲方报送规划设计、工程营造、资金使用、人力资源、市场营销等计划及执行情况