滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划

滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划1附件2：地产策划及开发策略一、分析篇二、布局篇三、开发篇附件第七部分滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划2分析篇产业分析住宅市场分析古镇案例分析附件第七部分滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划38553801100471133300045.70%28.70%21.20%02000004000006000008000001000000120000014000000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%201120122013滦平县2011-2013年固定资产投资及涨幅单位：万元固定资产投资涨幅76222408391480042.70%-46.40%-63.70%0100002000030000400005000060000700008000090000-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%滦平县2011-2013年房地产开发投资及涨幅单位：万元房地产开发投资涨幅33.937.516.3611.70%10.60%-56.37%0510152025303540-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%滦平县2011-2013年房屋施工面积及涨幅单位：万平米房屋施工面积涨幅1.630.38.1-31.50%91.50%-73.27%05101520253035-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%滦平县2011-2013年房屋竣工面积及涨幅单位：万平米房屋竣工面积涨幅201120122013201120122013201120122013固定资产投资额高速增长，近三年增长率保持在20%以上；受地质环境影响，区域可建设用地较少，房地产开发投资额呈逐年下降的趋势；受宏观政策影响，2011年房屋竣工面积达到最低值，随着房企开发策略的调整，2012年，房屋施工面积及竣工面积达到峰值。之后，趋于平稳。1、产业分析1.1滦平县房地产业运行环境产业分析经济发展环境分析规划环境分析交通环境分析土地市场分析房地产市场分析古镇案例分析滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划47.477.7211.025.32%3.35%42.70%0246810120.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%201120122013滦平县2011-2013年商品房销售面积及涨幅单位：万平米商品房销售面积涨幅28411317444690013.68%11.70%47.50%010000200003000040000500000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%201120122013滦平县2011-2013年商品房销售额及涨幅单位：万元商品房销售额涨幅3803411242566.32%8.13%3.50%3500360037003800390040004100420043000.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%201120122013滦平县2011-2013年商品房销售均价及涨幅单位：元/平米商品房销售均价涨幅4259456849016.89%5.23%7.54%38004000420044004600480050000.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%201120122013滦平县2011-2013年商品住宅销售均价及涨幅单位：元/平米商品住宅销售均价涨幅近三年，商品房销售面积及销售额呈上升趋势，截止2013年增幅达到40%以上；商品房及商品住宅销售均价呈小幅缓慢增长。由数据显示，目前，区域整体商品住宅销售均价在4k-5k元/平米。1、产业分析1.1滦平县房地产业运行环境产业分析住宅市场分析古镇案例分析滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划5环首都经济圈（2+7）各市经济数据（2013年）环首都强劲的经济增长极为旅游度假市场奠定持久的消费力。随着城镇化不断推进以及旅游消费能力提升，届时，京北滦平区域将迎来重大发展机遇。从生产总值来看，2013年，首都圈地区生产总值3.05万亿元，人均GDP为4.86万元，固定资产投资总额为1.72万亿元，三次产业产值比重为5.1:40.7:54.1，为“三、二、一”模式。9城市中，北京的地区生产总值位居首位，占首都圈总产值的39.81%，其次是天津和唐山，分别为24.64%和12.49%。承德列居第九位。2015年，主要经济指标比2010年翻两番，地区生产总值由2010年的1196亿元达到4784亿元，年均增长31%以上；全部财政收入由2010年的200亿元达到800亿元，年均增长32%；城区总人口由2010年的165万人达到300万人、年均增长12.7%，城镇化率由2010年的33%上升到60%、年均增长5.4个百分点。2020年，主要经济指标比2015年再翻一番，地区生产总值达到9568亿元，全部财政收入达到1600亿元，城区总人口达到400万人，城镇化率达到70%。2、经济发展环境分析产业分析经济发展环境分析规划环境分析交通环境分析土地市场分析房地产市场分析古镇案例分析滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划6环首都经济圈规划的提出对加快“京津冀一体化”具有重大意义；滦平县被纳入规划范围，未来对区域发展旅游休闲度假奠定基础。环首都经济圈的规划——13县、一圈、四区、六基地13县：环绕北京的涿州市、涞水县、涿鹿县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳县、安次区、固安县。一圈：以新兴产业为主导的环首都经济圈四区：在环首都经济圈建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区。六基地：在环首都经济圈内建设养老、健身、休闲度假、观光旅游、有机蔬菜、宜居生活基地。其中：休闲度假基地将围绕首都地区日益增长的旅游消费需求，在首都周围分期分批建设休闲度假旅游基地，涿州、香河、滦平、丰宁、怀来、涿鹿、赤城、涞水8个县（市）先行建设，打造集休闲、度假、娱乐为一体的大型旅游综合体，开发建设一批特色鲜明、设施配套、品位较高的精品休闲旅游品牌。3、规划环境分析产业分析经济发展环境分析规划环境分析交通环境分析土地市场分析房地产市场分析古镇案例分析滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划7优越的区位交通条件:项目开发区域紧邻北京，向西连接怀柔，向南串联密云，向北联通承德，随着京津冀休闲市场交通条件改善后，项目地具有很大的发展潜力。虎什哈镇和巴什克营位于河北省北部滦平县，西部、西南部分别与北京市怀柔县、密云县接壤，紧邻首都北京，东经县城距旅游胜地承德市102公里，北与丰宁满族自治县毗邻，南隔素有“万里长城金山独秀”美誉的金山岭长城与北京市密云县交界。交通网络四通八达：京通铁路横穿两镇而过，张承、滦大公路十字交叉贯穿全境，东西各与G111、G112相连，东南方向连接G45、G101。正在修建虎蓝铁路（虎什哈—正蓝旗）、锡曹铁路二期（虎什哈—曹妃甸）；县乡公路正在改造到二级标准；承德旅游支线机场也正在修建。虎什哈镇巴什克营京冀地界怀柔密云4、交通环境分析产业分析经济发展环境分析规划环境分析交通环境分析土地市场分析房地产市场分析古镇案例分析滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划82013.5-2014.5期间，滦平县共成交土地48幅。其中有20幅为普通住宅用地，10幅商服用地，其他为工业用地。虎什哈镇和巴克什营镇共成交土地3幅。其中，普通住宅用地成交地价为13万元/亩；商服用地成交地价为8万元/亩。5、土地市场分析地块位置土地面积(亩)土地用途出让年限（年）地价（亩/万元）受让单位滦平县巴克什营镇缸房村曹栅子村南岭73.5315其他普通商品住房用地7016滦平坤元房地产开发有限公司滦平镇仓房路西0.671985其他普通商品住房用地7027钱守义张百湾镇张百湾村0.192其他普通商品住房用地707李宏春滦平镇东街0.22023其他普通商品住房用地7028吴文迪巴克什营镇古城川村四达沟100.0005中低价位、中小套型普通商品住房用地7013承德天缘盛世房地产开发有限公司巴克什营镇古城川村西大地100.0005中低价位、中小套型普通商品住房用地7013承德天缘盛世房地产开发有限公司滦平县华都对面、牤牛河北岸81.543中低价位、中小套型普通商品住房用地70120承德嘉辉房地产开发有限公司滦平县华都对面、牤牛河北岸80.1555中低价位、中小套型普通商品住房用地70115承德嘉辉房地产开发有限公司滦平县果园沟90.021中低价位、中小套型普通商品住房用地7077滦平望京楼房地产开发有限公司滦平县果园沟97.4655中低价位、中小套型普通商品住房用地7058承德融合鑫同房地产开发有限公司滦平县果园沟104.91中低价位、中小套型普通商品住房用地7055承德融合鑫同房地产开发有限公司滦平县红旗镇红旗村69.879其他普通商品住房用地7021承德蓝瑞森房地产开发有限公司滦平县中兴街道办事处石头沟门社区11.514其他普通商品住房用地7072河北华冠隆政房地产开发有限公司中兴路办事处桥西居委会0.334305其他普通商品住房用地7017王国祥中兴路街道办事处苍房南沟0.14967其他普通商品住房用地7012马扬仓房南沟0.18192其他普通商品住房用地7022佟广滦平县棒槌沟门原运管所办公楼4.8465其他普通商品住房用地70318刘士祥滦平县岔道口村23.145中低价位、中小套型普通商品住房用地7023滦平鸿亚房地产开发有限公司置滦平县新建路老盆窑沟西山根0.28605其他普通商品住房用地7017刘树义滦平镇石头沟门0.20808其他普通商品住房用地7013郭连运滦平县小营乡小营村村东2.8155其他商服用地4030滦平县玉民加油站滦平县滦平镇西瓜园村大洼地12.9其他商服用地4042承德瑞腾商贸有限责任公司滦平县虎什哈镇虎什哈村0.387其他商服用地408郭启民中兴路街道办事处北大街社区1.586355其他商服用地4031滦平县聚贤楼商贸有限公司滦平镇新建路0.242175其他商服用地40173滦平县环境保护局滦平县佟家沟门原工程队办公楼6.003其他商服用地40301承德铁成房地产开发有限公司滦平县安纯沟门乡曹营子水库南侧2.121其他商服用地4014朱恩江滦平镇六一小区公路东侧0.8766其他商服用地4030胡再明于冬邵斌胡晶冰滦平县红旗镇红旗村村东15其他商服用地4023滦平利鑫新型建材有限责任公司滦平县滦平镇三地沟门村10.4982其他商服用地4012王玮两镇土地价格整体偏低，知名开发商参与度有限产业分析经济发展环境分析规划环境分析交通环境分析土地市场分析房地产市场分析古镇案例分析两镇一河区域土地价格整体偏低，临近北京的优势和原生资源优势没有得到有效发挥，后市上升空间明显。滦平县“巴克什营镇+潮河+虎什哈镇”两镇一河区域综合开发项目全案策划及概念性规划9项目区域房地产开发还处于启动阶段，但周边市县区域已经初具规模。6、房产市场分析6.1周边布局（2014年）环首都经济圈养老养生地产调研祥表项目名称项目地址占地面积（万㎡）建筑面积（万