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住宅拿地强排阶段设计要点分析上海同济华润建筑设计研究院有限公司Tonji-CRlandArchitecturalDesignInstitute目录CONTENTS1输入条件梳理3成果标准2产品及方案排布4各地规划条件汇总1输入条件梳理1.1规划条件要点梳理1.2当地政府法规要求1.3甲方设计要点确认1.4其他需明确的设计条件1.1规划条件要点梳理1.1.1红线及退界要求：1.复核甲方提资文件中是否有红线位置2.如果规划条件中有明确的各边界的退界要求，则按照此要求退界3.如退界要求未明确，我方通过相关规范确定退界线后，需要与甲方确定此退界线4.是否有其他退界要求（绿线、蓝线）1.1.2场地周边情况的主要关注点：1.周边是否有高层建筑（是否对于我方住宅有日照影响）2.我方北侧、东西侧地块的属性（是否为住宅用地或有日照要求的建筑用地）3.周边商业的布局情况（影响到强排方案中商业位置的布局）（此部分仅限时间周期较为充裕的强排）备注：当周边场地带入日照计算时，需核算周边建筑的主客体范围及日照最大计算范围吴江汾湖地块北侧为绿地，不需要考虑北侧日照影响芦荡路西侧地块明确规定“北侧相邻地块沿芦荡路道路红线任意一点满足大寒日日照3小时要求”1.1规划条件要点梳理1.1.3在规划条件中需注意的其他规定：1.商业配比（是否有最高或最低配建标准）2.社区及物业用房的最小配建面积指标（很多城市法规只规定了配建比例，出让条件中有时有最小配建指标）3.建筑限高4.是否有特殊的停车位配建指标（地上停车位数量在规划条件中有时也有特殊规定）5.塔楼面宽是否有特殊规定6.停车及人防配建标准1.1规划条件要点梳理1.2当地政府法规要求1.2.1明确当地建筑间距及其他标准1.针对规划条件中退界要求未明确时，我方通过相关规范确定退界线后，需要与甲方确定此退界线2.根据不同道路等级及不同建筑高度确定退界线，并在图中明确标示清楚当规划条件中未明确给出建筑退让红线的距离时需根据当地法规确定各类建筑的退界线1.2.2明确当地日照标准1.住宅日照要求（两小时/三小时）2.累计段数（一段/累计最长两段/累计所有）3.是否考虑日照最大扇形影响范围4.每段最小连续时间5.阳台及飘窗日照建模标准浙江省日照分析具体参数浙江省被遮挡建筑计算范围（最大260m）1.2当地政府法规要求1.2.3当地法规中的其他规定1.建筑塔楼最大面宽有无强制要求2.建筑南北向及侧向最小间距的规定3.沿主干道两侧布置高层建筑时有无其他规定（如上海沿路高层组合建筑有投影面积规定）嘉兴高层南北向间距，除L≥30m外，还需L≥0.5H1.2当地政府法规要求1.3.1产品配比及产品选择：1.需甲方提供强排所需产品的标准（面积段、房型组成、面宽数、组合形式）2.复核甲方户型配比要求是否可行3.有无限高/限低要求苏州金悦湾地块规划条件中，对于东西两幅地块分别有不同的限高要求。此为苏州公司所提供的某地块强排户型配比要求，但是方案二均采用T3户型，且中间户均为复式110的前提下，此户型配比指标只能做到总户数的20%，经与甲方沟通，此方案户型配比指标改为6:2:21.3甲方设计要点的确认1.3甲方设计要点的确认1.3.2住宅及商业设计标准：1.住宅层高（在限高条件下涉及到层数）2.明确底商的相关指标（面积配建指标，是否需集中设置、进深、布置位置、层数）3.底商层高（底商位于住宅底部时影响塔楼层数）甲方一般要求在强排方案中确定住宅的层高苏州某项目限高80m。甲方明确做26F高层住宅，层高可以做3m/层金悦花园项目，规划条件要求商业配比5%-15%，经甲方确认按照5%的低值配建商业，规划局做出了商业需集中设置的规定，故商业集中设置于地块东北角1.3.3其他物业在强排阶段的主要关注点：1.幼儿园（是否必须设置，班级数量测算时一般以一轨（三班）为最小单元）2.老年用房、疗养院、公寓、保障房（对于日照均有特殊要求）吴江汾湖地块，住宅总人数经测算为5443人，如完全按照35人/千人的指标测算，只需要配建7个班即可，但按照规定需要配建三轨（9班）的标准。上海青浦某拿地项目强排规划要求配建一定比例的保障房及自持公寓，经与甲方沟通确定，保障房及公寓均按照住宅日照标准核算日照1.3甲方设计要点的确认1.4其他需明确的设计条件1.4.1配套用房在强排阶段的主要关注点：1.配建内容（社区用房、物业用房、变配电、垃圾房、门卫、公厕）2.配建标准3.人防测算标准备注：此部分面积各地要求不同，强排前需明确按照苏州市人防标准，10层以上或埋深三米以上建筑与其他建筑人防计算标准不同配套用房配建标准如规划条件中有列出，则按照规划条件；如规划条件未规定，则需明确具体标准1.4.2相邻地块同时强排的主要关注点：1.用地及面积指标是否可以均衡2.地块分别测算时的相互影响标准由于在拿地阶段政府政策的变化，相邻地块在一定程度上不能保证同时获得。在此情况下，及时相邻地块，甲方也多倾向于地块分别测算，指标不再平衡（具体是否能够平衡需与甲方沟通确定）芦荡路西侧04、05地块强排方案分别测算，两地块均考虑设置幼儿园，强排方案及面积指标不平衡1.4其他需明确的设计条件2产品及方案排布2.1规划条件分析及产品选型2.2塔楼排布2.3配套用房位置2.4路网及地库出入口2.5地面停车2.1规划条件分析及产品选型2.1.1规划条件分析（本章以苏州相城元和街道某强排方案为例）1.苏州市区2.5容积率（25%的建筑密度）一般采用纯高层住宅区或高层为主搭配少量洋房的总图布置格局2.檐口高度≤80m，强排阶段一般考虑住宅层高3m/层，高层住宅最大高度26F3.需注意“其他要求”中的规定，此地块第八条规定住宅高度不得小于18m，故无法做低层产品2.1规划条件分析及产品选型2.1.2产品选型（甲方一般会提出多方案对比的方向）1.方案一可以均采用T4户型，90中间户，通过端户配比调整整体配比2.方案二中间户均为复式110，经与甲方沟通，配比调整为5:2:23.方案三高层均采用T4户型，与方案一相比较，会出现一定比例的90端户（备注：在方案设计阶段，由于多条件限制，最终户型配比与甲方提供的配比要求可能存在一定比例的差异，通常甲方可以接受该户型10%以内的配比误差）如果所选户型为大区户型户中的原始户型最好能够标明出处2.2塔楼排布2.2.1日照间距系数1.低层、多层住宅通常通过日照间距系数确定南北向间距2.当高层塔楼影响到多层住宅区域时，除满足日照间距系数要求外，需复核日照结果3.低层遮挡高层住宅的情况下，需特别注意有无其他特殊间距规定日照间距系数在计算时自南侧遮挡建筑日照遮挡点算起强排阶段在不确定建筑立面的情况下一般自1.2m女儿墙高度起算江苏省低层建筑位于高层住宅南侧，除满足日照间距系数外，最小18m2.2塔楼排布2.2.2纯高层住区布局当场地采取纯粹高层住宅布局时，容易获得较大的几种绿地范围，楼栋间距较大。此种布局形式适合容积率高且建筑密度低的地块此类布局主要特点为：1.沿场地周边（东侧、西侧）住宅更容易获得场地外日照，此区域宜紧凑布置2.北侧区域在满足外部日照前提下尽量布满楼栋层数3.由于高层住宅日照影响范围较大，可以通过局部楼栋降层的方式满足相距较远的北侧楼栋日照影响2.2塔楼排布2.2.3“拉高拍低”为实现土地价值最大化，甲方多会提出多方案比选的要求，其中“高层+洋房/别墅”的组合形式是实现货值最大化的重要途径1.注意建筑密度是否超标2.洋房与高层分区尽量明确3.如果采用90墅拼接成为建筑组团的形式，注意核算中间部分住宅的消防疏散距离（备注：在拉高拍低时，靠近高层区域的洋房由于受到高层建筑的日照影响，其南北间距一般相较于日照间距系数要求距离适当放大2m左右）2.3配套用房位置强排配套用房关注要点：1.严格做足规划条件中要求的配套用房的面积要求（在图纸中标注位置，并核实面积）2.社区用房需直接对外3.如果配套用房占用住宅首层面积，面积核算时需将相应户数扣除4.核算配电房的数量，并在总图中予以标出具体位置及大小（配电房也属于遮挡建筑，在苏州高层建筑南侧时最小间距18m）2.4路网及地库出入口强排阶段路网及地库出入口关注要点：1.地库出入口数量（当地下停车大于500辆时，做足三个地下车库出入口）2.居住区外部环路做6m宽度3.外围环路与场地红线之间至少留1.5m间距（小区围墙及绿化宽度）4.内部消防车道可以做4m宽度，但如果此路段有双向地面垂直停车，道路宽度6m5.强排阶段高层住宅需标注消防登高面位置（注意登高面与建筑之间的间距）2.5地面停车强排阶段地面停车的具体要求：1.复核规划条件中有无此配比的具体规定2.在时间允许的情况下，在CAD总图中将地面停车详细排布出来，并在指标表按照真实停车数量体现3.如果时间较为仓促，且规划条件中没有给出具体要求，可按照10%地面停车指标预估，并在指标表中标注强排阶段地面停车一般沿高层区域外围环线布置一般采用五个地面车位为一组3成果标准3.1cad强排总图3.2经济技术指标表3.3SU体块模型3.1CAD强排总图3.1.1标准CAD强排总图所需包含内容1.场地红线、建筑退界线及退界距离2.场地周边道路及道路名称3.住宅塔楼（标注户型组合及层数）4.商业轮廓及层数5.标注塔楼间距6.配套用房位置及层数（含变配电位置）（备注：社区用房需至少有一个出口直接对外）7.高层塔楼消防登高面位置8.道路路网及地库出入口位置9.居住区车行及人行出入口10.地面停车的排布（与指标表中地面停车数量保持一致）11.指北针甲方对于项目时间要求较为急迫时，CAD强排总图可以仅表示上述内容中的1、2、3、4、6、11条3.2经济技术指标3.2.1经济技术总表中需要注意的问题：1.规划净用地面积（有时甲方提供的土地出让书中的净用地面积和cad图中净用地面积不一致，一般采用土地出让书中文字描述部分的面积数值，但需告知甲方此问题）2.地上计容面积为根据容积率反推数值（即强排阶段容积率需做满规划要求中的最大容积率，如果实在由于甲方提供的产品原因限制了容积率，最好能够提出解决办法）3.社区用房和物业用房一般有最小面积要求，当地块计容面积较小时，注意实际数值是否满足此最小面积3.2经济技术指标3.2.1经济技术总表中需要注意的问题：4.地下室人防面积仅为计算所得的数值，其具体人防面积已在地下建筑面积中包含5.人防车位为预估数值，一般根据人防面积在总图中大致预估人防地库范围6.独立地下车库面积一般根据地下停车数量反推（单层高层为主的居住区含人防停车位按照30㎡/辆计算，单层多层及小高层为主居住区含人防按照31㎡/辆计算；两层车库时单车位面积增加1㎡）7.核算地下车库层数（原则上住宅地下车库不允许出现三层地下车库）3.2经济技术指标3.2.2单体分栋面积表中需要注意的问题：1.由于甲方在做成本测算时大多使用分栋面积表中的各户面积数值，故此部分的总计容面积需要与总表中的住宅计容面积数值一致，两表误差需为0（多使用高层住宅调节面积差值）2.强排阶段按照每4万㎡住宅面积配置一处180㎡配电房的标准配建，每幅地块均设置一处开闭站（面积增加40㎡）（备注：吴江变配电房单独设置时不计容，其他地区是否记容需参考当地面积计算规范）3.3SU体块模型对于时间充裕而且要求较高的拿地强排方案（通常甲方对于此类地库已与政府或合作单位多次沟通），强排文件中除了CAD总图和指标表外，还需要提供SU体块模型注意要点：1.使用不同颜色标注不同的业态2.主干路路网尽量完整4各地规划条件汇总4.1上海市4.2江苏省4.3浙江省4.4河南省4.5辽宁省4.6吉林省4.7黑龙江省4.1上海市日照条件：1.普通住宅冬至日满窗连续一小时2.低层独立式住宅冬至日连续两小时3.医院病房楼、幼儿园、大中小学教学楼冬至日满窗日照不小于三小时（每段不小于一小时）4.拟建建筑高度大于100m，其日照影响客体范围为建筑高度的1.4倍间距要求：1.多层、低层住宅南北间距1.2H（内环内为1.0H），山墙0.5H（H取较高的建筑高度）2.高层住宅南北间距0