最新房地产建筑业营改增纳税处理与税收策划

大成方略纳税人俱乐部陈萍生财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发你们，请遵照执行。2大成方略纳税人俱乐部本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）、财税〔2013〕121号、财税〔2014〕43号、财税〔2014〕50号和财税〔2015〕118号，除另有规定的条款外，相应废止。3大成方略纳税人俱乐部1.关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告（第13号）2.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（第14号）3.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（第15号）4.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（第16号）5.《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（第17号）6.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（第18号）7.关于营改增委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告（第19号）大成方略纳税人俱乐部4一、掌握增值税计算和税负比较方法二、了解销项税和进项税的风险识别三、认识增值税发票管理风险重要性四、提高增值税会计核算与申报技能五、熟悉增值税税负转嫁方法及操作六、揭示营改增政策难点疑点和重点七、明晰企业营改增过渡期应对工作八、拓展本行业税收筹划方法和思路5大成方略纳税人俱乐部第一节税率及税负测算第二节5月1日划分标准第三节老项目过渡政策第四节新业务计税方法第五节销项税额的计算6第六节进项税抵扣判断第七节增值税会计核算第八节增值税纳税申报第九节增值税发票管理第十节营改增管理策划大成方略纳税人俱乐部7增值税特征1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者销售服务各个环节中新增的价值额征收。2、核心是税款的抵扣制。3、实行价外征收。日常会计核算中，其成本不包括增值税。误读：税负高利润低；税负低利润高！大成方略纳税人俱乐部8购入金额100100销售金额120150增值额2050增值税(11%)2.25.5税负率1.833%3.67%毛利2050增值税税负简要分析大成方略纳税人俱乐部在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。9大成方略纳税人俱乐部应税行为范围税率服务增值电信服务、金融服务、现代服务、生活服务6%交通运输、建筑服务、基础电信、邮政服务11%不动产租赁服务（不含融资性售后回租）11%有形动产租赁服务（不含融资性售后回租）17%无形资产技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产6%转让土地使用权11%不动产建筑物、构筑物11%简易征收销售或租赁不动产5%其他3%跨境服务010大成方略纳税人俱乐部名义税负实际税负11%11%÷（1+11%）=9.91%6%6%÷（1+6%）=5.66%5%5%÷（1+5%）=4.76%3%3%÷（1+3%）=2.91%11如，收入100，按11%税率，不含税收入=100÷（1+11%）=90.09增值税=90.09×11%=9.91大成方略纳税人俱乐部应税项目税率其他货物、加工修理修配、有形动产租赁17%粮食、食用植物油；自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；图书、报纸、杂志；饲料、化肥、农药、农机、农膜、国务院规定的其他货物13%交通运输业、邮政业、基础电信、建筑业、不动产租赁、销售不动产、转让土地使用权11%现代服务、广播影视服务、金融保险（含融资性售后回租）、无形资产、生活服务业6%简易征收3%、5%出口货物、跨境应税服务0%12大成方略纳税人俱乐部13建筑业营改增税负测算一据中国建筑(601668)2014年报，营业毛利率13%，营业净利率约为4%。假设：工程收入为10000，营业成本8700，原材料占55%(其中：建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。此外，期间费用600，营业税金300。大成方略纳税人俱乐部14销项税额=10000÷1.11×11%=991进项税额=8700×60%÷1.17×17%=758758×80%=606(870+600)×50%÷1.06×6%=83增值税=991-689=302税负率=302÷10000=3.02%利润=9009-(9300-689)=398大成方略纳税人俱乐部15财税〔2009〕9号一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)3、自来水。4、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。大成方略纳税人俱乐部16税负测算之二进项税额=8700×30%÷1.17×17%=3798700×30%÷1.03×3%=76(870+600)×50%÷1.06×6%=83379+76+83=538增值税=991-538=453税负率=453÷10000=4.53%利润=9009-(9300-538)=247利润减少=400-247=153大成方略纳税人俱乐部17据万科(000002)2014年报，营业毛利率30%，营业净利率约为15%。假设：每平米售价为10000元，成本为7000元，费用为1000元，营业税金500。成本费用分别按50%取得增值税专用发票。不含税收入=10000÷1.11=9009销项税额=9009×11%=991大成方略纳税人俱乐部18进项税额=（7000×50%÷1.11×11%）+（1000×50%÷1.06×6%）=375增值税=991-375=616税负=616÷10000=6.16%616÷9009=6.84%利润=9009-(8000-375)=1384注：如土地成本能抵扣，按成本30%计算进项税：7000÷1.11×30%×11%=208误读：税负率测评按新口径！大成方略纳税人俱乐部财税〔2016〕36号经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。19大成方略纳税人俱乐部形式税目收讫价款合同约定收款时间应税行为完成收到预收款备注土地、不动产纳税纳税纳税纳税孰先建筑业纳税纳税纳税纳税孰先不动产租赁纳税纳税纳税纳税孰先其他纳税纳税纳税孰先赠送土地、不动产权属转移建筑业自建按销售建筑物20大成方略纳税人俱乐部营业税纳税义务发生时间1、收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。2、取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。3、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。21大成方略纳税人俱乐部4、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。5、将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。6、自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。22大成方略纳税人俱乐部试点前发生的营业税业务1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。23大成方略纳税人俱乐部2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。24大成方略纳税人俱乐部25•问：企业在小规模纳税人的时候与一般纳税人签订合同，接受对方提供的应税服务，企业付款和取得发票，均为认定为一般纳税人以后，请问取得的增值税专用发票可以抵扣吗？•答：财税〔2013〕106号规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目……•因此，纳税人在小规模纳税人时接受的应税服务，取得了增值税专用发票，也不得抵扣进项税额。大成方略纳税人俱乐部增值税纳税义务发生时间1、采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；2、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；26大成方略纳税人俱乐部3、采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；4、采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；27大成方略纳税人俱乐部5、委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；6、销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；7、视同销售货物行为，为货物移送的当天。28大成方略纳税人俱乐部建筑业1、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。29大成方略纳税人俱乐部2、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。分析：与原纳营业税比较？30大成方略纳税人俱乐部房地产业3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。分析：与原营业税比较？31大成方略纳税人俱乐部房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。大成方略纳税人俱乐部324、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。分析：与原营业税比较？取得：包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产33大成方略纳税人俱乐部举例：买入价100万元，卖出价120万元。应纳增值税=200000÷（1+5%）×5%=9523.81开具发票价税合计120万元，其中：销售价款=1200000÷（1+5%）=1142857.14增值税款=1142857