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1师宗县电影院片区改造实施方案师宗县电影院片区位于县城中心，是城市的核心商业区域。片区内有7家单位、58户房改房、37户农户自建房，房屋总建筑面积2.83万m2，总用地面积1.96万m2。片区内高密度建筑、低质量房屋多年一直延用至今，加上设施不配套，功能不完善，办公、居住环境十分恶劣，“脏、乱、差”问题较为突出。为完善片区功能，改善人居环境，发挥区位优势，打造新型商住街区，提升城市形象。县委、政府决定对片区实施改造，特制定本实施方案。一、指导思想坚持以科学发展观为指导，按照“统一拆迁、统一规划、统一建设、统一安置”的原则，以增强城市功能、改善人居环境、提升城市品位、优化投资环境、推动城市发展为目标，通过高起点规划设计，高标准建设改造，将片区改造建设成集商业、住宅、停车、休憩、园林于一体，功能齐全、设施配套、环境优美、质量优良的现代化街区，最终实现“改造一片旧城，盘活一片资源，打造一片景观，改善一片环境、受益一方群众”的目的，着力打造生态型城镇。二、基本原则1、关注民生，和谐发展原则。师宗县城市建设通过不懈努力，人居环境有较大改善，但片区内民居大部分是危旧房屋，居住环境十分恶劣，生活质量普遍较差，与全县的经济社会发2展不相适应。要通过片区改造的房屋新建、景观打造、功能配套建设和合理的补偿安置，让群众受益，得到实惠，实现协调和谐发展。2、统筹规划，配套建设原则。片区改造建设规划，必须与城市总体规划相一致，与公园、广场、道路景观相协调，绿化、美化、亮化工程同步实施，管线、管网工程同步配套，一步到位。着力盘活城市存量土地，同步配套基础设施，打造城市新景观，提升人居环境质量。3、政府推动，市场运作原则。政府依据片区实际，按照群众意愿，组织相关部门完成改造建设前期工作。制定一定的开发优惠政策，通过土地招标挂牌出让，积极引资开发建设，实现城市发展，群众受益。4、统一拆迁，就地安置原则。片区内所有房屋一次性拆除，统一规划建设成新型商住街区，拆除的商铺、办公房、住房安置在区域内新建的商铺、楼房内，也可实行一次性货币补偿。三、工作目标力争用两年时间，拆除片区内现有房屋，规划新建成集商业、住宅、景观于一体，功能配套、设施完善的新型街区，实现城市形象的大提升、人居环境的大改善，让群众受益。四、主要措施㈠科学合理规划布局⑴规划用地范围：片区改造规划东至文化路，南至漾月路，西至小广场，北至东关巷、幼儿园（不含幼儿园），总面积1.383万平方米，全部一次性拆除重建。⑵规划控制指标：建筑密度40%，容积率6，绿地率30%，地下层为公共停车场。⑶高起点规划设计：功能布局要立足片区区位、景观优势和人流物流大的实际，着力解决功能不配套、居住环境差、交通拥挤等问题，突出以人为本，科学合理布局；景观打造与公园、广场、道路绿化等相衔接，全力打造城市新景观，提高人居环境质量，把片区规划建设成为高品位、高质量的商住街区。㈡征地及房屋拆迁补偿安置⑴土地补偿被拆迁人占用土地是以国有划拨方式和集体土地取得使用权的，按征用土地的补偿标准给予补偿。被拆迁人占用土地是以国有出让方式取得土地使用权的，按评估价给予补偿。⑵房屋补偿安置①货币化补偿。聘请具有评估资质的房地产评估机构，根据现有房屋的现行建设成本、房屋状况、区位、使用性质等，作出市场价评估，按照评估价一次性货币补偿，不再给予任何形式的安置。②产权调换安置。聘请具有评估资质的房地产评估机构，对现有房屋依据现行建设成本、房屋状况，作出成本价评估，按评估价补偿。区域内新建商铺、办公楼、住房，按同等面积成本价出售给予安置。实际操作中，超出或不足20%以内按成4本价出售，超出或不足20%以上部分，按房屋实际售价兑补。③优惠措施。为解决好群众的生计问题，让群众得到实惠，对拆迁农户每户给予40㎡的铺面成本价出售安置。⑶过渡安置补助过渡期为2年。在过渡期内，由拆迁人提供临时安置住房的，不付临时安置补助费；被拆迁人自行解决的，由拆迁人付给每户临时安置补助费5000元。㈢招商引资金开发建设1、投资概算①征地补偿及报批费：196万元（总征地面积1.96万㎡,征地费按55元/m2，报批等费用按45元/m2计算：1.96万m2x100元/m2=196万元）。②建设投资：14518.22万元（详见附表一）。③拆迁补偿费：3007.22万元（详见附表二）。④开发税收：2740.17万元（按房屋总售价的12%计算：22834.73万元×0.12=2740.17万元）。⑤规划设计费：按总投资3﹪计算：14518.22万元×0.03=435.55万元。⑥基础设施配套费：235.2万元（按综合楼每平方米20元收取：11760㎡×20元/㎡=235.2万元）。⑦过渡补助费：47.5万元（过渡期2年，按平均每户5000元计算：95户×5000元/户=47.5万元）。合计总投资：21179.86万元。52、收益概算①一、二、三层建设为商铺，总商铺面积23520㎡。片区需要安置商铺面积7536.71㎡(全部安置在一层，需安置5047.26㎡；20%不可预见面积1009.45㎡；平均每户农户考虑40平方米铺面安置：需40㎡×37=1480㎡)。一层安置商铺面积：7536.71㎡，成本价售价：7536.71㎡×1200元/㎡＝904.41万元。一层商铺可出售面积：7840㎡－7536.71㎡=303.29㎡，房屋市场售价：303.29㎡×8000元/㎡=242.63万元。二、三层商铺可出售面积：7840㎡×2=15680㎡，房屋售价：15680㎡×4000元/㎡=6272万元。②三层以上建设为办公及住宅，总建筑面积7840㎡×11=86240㎡。需安置面积22903.79㎡（办公楼6263.7㎡,不含漾月社区、丹凤社区和文化馆办公楼；住宅12822.79㎡；20%不可预见面积3817.3㎡）。三层以上安置办公、住房面积：22903.79㎡，成本价售价：22903.79㎡×1200元/㎡＝2748.45万元。三层以上住房可售面积：86240㎡－22903.79㎡=63336.2㎡；房屋售价：63336.21㎡×2000元/㎡=12667.24万元。合计总收益：22834.73万元。3、可行性分析⑴概算总投资:21179.86万元。⑵概算总收益:22834.73万元。6⑶直接利润:1654.87万元。实际运行中，7840㎡的地下停车场（可停放200辆）、各项优惠政策等还有很大利润空间。4、资金筹措拟通过公开招标挂牌出让土地，招商引资开发建设。五、时间步骤㈠调查摸底阶段（2008年8月6日—8月10日）。科学制定统一的调查表，分组分头入户开展调查摸底。调查内容涵盖房屋状况、地上附属屋情况、拆迁安置补偿意见、片区改造意见等，做到一户一表，准确无误，为拟订方案、编制规划、实施改造提供详实的基础材料和依据。㈡拟订方案阶段（2008年8月11日—8月15日）。认真对调查情况进行分析汇总，依据调查摸底情况，遵从大部分拆迁户意愿，科学编制项目实施方案，在充分讨论，广泛征求拆迁户意见的基础上，报经政府批准组织实施。㈢宣传动员阶段（2008年8月16日—8月31日）。充分利用广电媒体、召开党员大会、职工会、入村入户宣传等形式，宣传土地征用、房屋拆迁政策及改造目的意义、安置优惠措施等，全面提高社会各阶层对旧城改造工作的认识，争取社会各界的理解和支持，努力形成全民动员、上下一致、齐心合力、广泛参与的良好局面。㈣规划设计阶段（2008年9月1日—9月31日）。按照“谁投资、谁建设、谁受益”的原则，在全国范围内7公开招商，由投资商聘请具备相应设计资质的单位编制修建详细规划，经多方讨论确定后组织实施。㈤组织实施阶段（2008年10月1日—2010年8月31日）。严格按照规划要求，争取在2个月内完成施工图编制、建设手续报批、过渡安置、房屋拆迁、土地征用工作；迅速组织施工队伍入场施工，启动建设，争取用年半多点的时间完成建设，竣工投入使用。六、组织领导县政府成立以徐宏波县长任组长、安兴荣、曹丽华、海建才副县长任副组长的改造建设领导小组，主要负责项目实施的决策部署、组织协调和监督检查工作。领导小组下设工程建设指挥部，指挥长由海建才副县长担任，副指挥长李剑芳、李乔生、周文茂、李绍良担任，成员从相关单位抽调，主要负责项目建设前期准备工作和项目组织实施工作。指挥部办公室设在县建设局，办公室主任由李剑芳兼任，工作人员从相关部门抽调。主要负责建设方案和拆迁安置办法的拟订，做好工程日常工作，按时完成领导交办的各项工作。工程指挥部下设三个工作组：招商引资组。组长由李绍良担任，成员从相关单位抽调，主要负责引进开发商投资建设。征地拆迁组。组长由李乔生担任，成员从相关单位抽调，主要负责土地征用，协助做好房屋拆迁补偿安置等工作。8规划建设组。组长由李剑芳担任，成员从相关单位抽调，主要负责组织编制项目规划设计方案，做好房屋拆迁安置和建设技术服务等工作。群众工作组。组长由周文茂担任，人员从相关单位抽调。主要负责做好群众思想动员工作，协助做好土地征收、房屋拆迁安置等工作。二00八年九月