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2014年福州上半年房地产市场年报此处填写客户名称此处填写项目标题文字2特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明此处填写客户名称此处填写项目标题文字311宏观市场：调控松动，依旧难抵信贷寒气此处填写客户名称此处填写项目标题文字4第一季度GDP增长7.4%，创近年新低，亦低于全年7.5%增长目标，经济下行压力倍增，直接冲击楼市需求；对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险全国：多利率上浮，基准利率已成最低，同时多城中小银行停贷现象，另推迟放款亦十分普遍；福州：首套房利率优惠取消，商贷、公积金贷款收紧，同时放款时间长，贷款难度大。宏观环境的疲软，资金紧张，加之房贷收紧，客户观望情绪加重，购房需求受抑此处填写客户名称此处填写项目标题文字5地方经济增长乏力，楼市成交低迷下，中央释放积极救市信号，亦扭转楼市下行：3月，楼市提出调控“分类指导”不再一刀切5月央行：银行要优先满足首套房需求，合理确定首套房利率6月，住建部放权，地方政府可自行决定是否取消限购目前多个二、三线城市开始放宽房地产调控的政策，以限购放松及契税补贴等为主……限购放松城市：天津、南宁、宁波、沈阳、福州、呼和浩特；契税补贴城市：萧山、铜陵市、芜湖；多城市政策的松动，多为线下执行，而呼和浩特市则成为全国首个正式发文宣布放开限购的城市4月14日无锡市：5月1日起购买60㎡以上住宅可落户；4月23日萧山：拆迁户，一年内购房补贴2%4月28日天津：只要滨海范围内无房，即可在新区购房4月28日南宁：经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍家居民可参照南宁市户籍居民政策在南宁市购房；5月5日铜陵市：居民买首套房，可获财政给予房价1%契税补贴；5月6日宁波：老三区及镇海、北仑分开，只要区内没房即可再买；5月8日郑州：“购房贷可获政策性担保”为公积金和商业贷款提供担保；5月20日安徽宣城：公积金贷款额度上调至30万元；5月26日芜湖：允许二套房申请贴息贷款、支持外地人用公积金贷款购房；6月10日沈阳市：取消楼市限购，不分户籍可够多套；6月23日成都：持居民证合理住房需求，优化房地产政策，促进居民首套和改善性住房消费；6月福州：一次性付款不限购，外地户口可通过“补税”方式购房6月27日呼和浩特市：放开限购，购房将不再对房屋套数进行查询调控放松城市此处填写客户名称此处填写项目标题文字6福州限购线下松动，然信贷松紧主导楼市走向主因，限购松动刺激效果有限福州限购放松6月福州限购放松，福州户籍购房者，现金一次性付款不受到限购限制，外地户籍购房者也可通过“补税”方式购房目前福建多地已暗中放松限购政策，包括福州、厦门等地，但均都没有公开发文。眼下福州整体市场不景气，下行压力大，限购的取消对市场更多的带来积极咨询，但效果有待进一步体现中央对首套房的扶持福州对限购的放松多地信贷持续紧张限购的松动，加之中央加大首套房贷扶持，但限贷依旧，有实力一次性付清房款的客户有限，而刚需群体购房一般都要依靠银行的贷款。所以，对一次性付清全款的购房者放开限购，对市场影响不大，真正能够迅速刺激市场的应是限贷政策的放松此处填写客户名称此处填写项目标题文字7•全国宏观经济下行，楼市需求受抑，房贷持续紧张，利率上浮，再次打击低迷的楼市宏观经济下行房贷持续紧张•“双向调控”启动，中央传递调控松动信号，多地跟进，欲扭转楼市下行中央积极救市多地放松限购•福州限购松动逐步开始线下执行，但从紧限贷影响下，对楼市影响有待体现福州限购放松难解楼市低迷小结此处填写客户名称此处填写项目标题文字82土地市场：优质土地稀缺，市场表现平淡此处填写客户名称此处填写项目标题文字92011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年占地（万㎡）151829153529768总建（万㎡）3691528991126271264楼面价（元/㎡）478929511979525758445800610601000200030004000500060007000050100150200250300350400福州市土地成交量价趋势2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年公告幅数20841693711成交幅数19897122713成交总额（亿元）176.5144.9517.5848.0173.55157.06161.310204060801001201401601802000510152025303540福州历年土地供求及成交额走势出让面积与总建：2014年上半年成交土地面积68.48万㎡，总建264.2万㎡，其中属于上半年公告成交土地面积仅为37.7万㎡，成交总建151.3万㎡，实际表现平淡，未现波澜。楼面价与成交总额：土地平均成交楼面价上涨至6106元/㎡，与市中心土地出让占比提高有关，总成交金额为161亿元。公告与成交幅数：供需幅数分别为11幅与13幅，环比分别下降70%与51%。受利去年底政府密集推地，土地未现明显波动，但表现平淡此处填写客户名称此处填写项目标题文字103,23%10,77%商住（幅）商服（幅）上半年福州市区土地成交分布图上半年各类型土地成交比例图成交土地分析：上半年共成交13幅，东区横屿组团为近期政府重点发展方向，共成交4幅土地，其次为旧改地块较多的市中心板块，成交了4幅。而城市南拓主轴的城南出让了3幅，江滨板块2幅。成交土地用途：上半年商服用地成交10幅，成交土地31.47万㎡。且商务办公用地占据主导，后期将加剧写字楼办公竞争，而上半年仅成交3幅商住用地，且多为综合性用地，住宅放量有限，市区未来住宅可能更加稀缺东区成出让热点区域，商服用地成为主要成交用途，优质土地稀缺此处填写客户名称此处填写项目标题文字11546472865871529647006207574102000400060008000050000010000001500000200000025000003000000福州市区商住用地成交量价走势商住占地（㎡）商住总建（㎡）商住楼面价（㎡）地块编号土地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）楼面价（元/㎡）溢价率2013-41苍霞旧改地块25.9592.5960700%2014-01后营旧改地块6.4829.8159710%2014-09黎明永辉周边地块4.522.5240850%合计36.94144.925741上半年福州市区商住用地成交明细福州商住用地2013年第四季度至今呈现量缩价跌的趋势，上半年共成交3幅商住用地36.94万㎡，成交总建144.92万㎡，楼面价5741元/㎡，占地面积环比下降27.14%，成交总建环比下降1.51%上半年福州市区共成交3幅商住地块，且多为城市旧改地，地块限制条件较多，竞买人实力要求高，具有明显定向性，最终均以底价成交。商服量价回落，旧改定向地块成商住出让主力，未现激烈争夺此处填写客户名称此处填写项目标题文字12上半年福州市区重新挂牌土地分布图上半年福州市区重新挂牌土地分布图地块编号原地块编号土地面积（㎡）成交金（亿元）溢价率竞得单位原竞得单位2014-022013-507383924.252%正荣集团有限公司福建荣邦达通贸易有限公司2014-072013-5295211.740%昌吉州鑫实投资发展有限公司昌吉州鑫实投资发展有限公司2014-082013-519081529.140%华润置地（福州）房地产开发有限公司华润置地（福州）房地产开发有限公司2014-092013-53450389.20%华润置地（福州）房地产开发有限公司华润置地（福州）房地产开发有限公司今年上半年福建出台《关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的意见》最严土地新政，严禁“量身定制”现象，其中4幅地块由于涉嫌违规定向勾地出让，重新挂牌出让，挂牌后基本由原竞得单位以底价拍得，政府定向勾地出让明则受限，实则不受影响如家常照旧，此现象主要受土地财政收入占比过大影响，一时难以改变。新规出台，政府定向勾地出让明则受限，实则不受影响此处填写客户名称此处填写项目标题文字130%1%-30%31%-60%61%-90%上半年福州成交土地溢价表现图2014年第一次土拍时间供应土地成交土地到场房企5.204475.302112014年福州土拍概况2014年第二次土拍时间供应土地成交土地到场房企6.112226.20221土地放量有限，定向底价成交呈常态，拍卖现场冷清上半年成交地块中，除2014-02号地块争夺较为激烈，溢价率达52%，其余地块均以底价成交。且今年两次土拍现场冷清，到场开发商屈指可数，且多为国字号央企和实力房企，中小房企难现踪影。一方面由于淡市下，房企拿地趋于谨慎理智，政府亦呈观望态势，多推出小幅零散地块试水，整体放量有限，且地块限制条件较多，定向化明显，土拍市场难现往日大规模火热争夺场景此处填写客户名称此处填写项目标题文字14本土实力房企，自去年开始纷纷加速全国化战略，在福州本土缺乏优质地块供应，与市场下滑背景下，开始踏足外围及一线城市拿地，满足自身发展需求。上半年以泰禾、融信、正荣、阳光城为代表的本土实力房企依然延续全国化战略，尤以泰禾集团掠地最为疯狂，除省内扩张外，亦在北京及上海拿地，进军一线房地产市场。优质土地缺乏、全国化趋势下，本土名企走出闽地，寻找优质土地此处填写客户名称此处填写项目标题文字15•受利去年底政府密集推地，上半年土地成交量无明显波动，但成交土地近一半为2013年底公告土地，14年成交总建264.2万㎡，总金额161亿元，表现一般。市场无明显波动，表现平淡•商服用地依然占据土地出让主角，上半年共成交12幅商服用地，而商住用地仅3幅，住宅用地日益稀缺。商服用地成成交主流，优质土地稀缺•受制于淡市背景及地块限制较多，底价成交成上半年土地市场常态，且土拍现场气氛呈下滑趋势，到场开发商屈指可数，房企拿地热情降温。定向拿地热情降温，底价成交成常态•出于全国布局考虑，本土名企延续去年态势，出走闽地。上半年以泰禾、融信、正荣、阳光城为代表的本土实力房企在一二线城市频繁拿地，其中泰禾表现最为抢眼。全国化趋势下，闽系房企全国拿地频繁小结此处填写客户名称此处填写项目标题文字163住宅市场：市场遇冷，成交脚步放缓此处填写客户名称此处填写项目标题文字172011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年供应面积（万㎡）349.6306.6209.1263.3351.4394.7269.1成交面积（万㎡）133.1125.4202.2329316.1288.6230.6成交均价（元/㎡）12701116631133513057141131386314806050001000015000200000100200300400500全市（福州+闽侯）商品房供销价走势市区供销价：2014年上半年度市区商品房供应170.3万平，同比去年同期235.5万平下跌23%；成交145.5万平，同比去年201.3万平缩减近3成，成交均价17746元/平，同比去年同期16742元平上涨6%；闽侯供销价：2014年上半年度闽侯商品房供应98.8万平，同比去年同期115.8万平下跌15%；成交85.1万平，同比去年114.8万平下跌26%，成交均价9777元/平，同比去年同期9414元平上涨4%。上半年商品房供需量双双下滑，持续回暖后市场迎来盘整期，前进脚步受阻区位物业类型面积（万㎡）面积环比均价（元/㎡）均价环比市区普通商品住宅103-12%166963%别墅4.91%3033444%商业10.320%30955-5%办公10.4-34