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深圳地铁一号线商业调查报告第一章选题意义1.1深圳市地铁一号线商业发展的典型性第二章深圳地铁一号线商业概况2.1深圳地铁一号线商业规划2.1.1地铁公司对地下商业物业运营管理的策略2.1.2深圳商业物业经营的主要模式2.2深圳地铁一号线商业特点2.3深圳地铁一号线商业形态2.3.1地铁地上商业2.3.2地铁地下商业第三章深圳地铁一号线商业与其他城市商业对比3.1上海3.1.1上海地铁地下商业基本情况3.1.2上海地铁商业的管理与经营3.2广州3.2.1广州地铁站点地下商业基本状况3.2.2广州地铁公司对于地铁地下商业的经营管理3.3北京3.3.1地铁站内商业基本情况及特点3.3.2北京地铁对地下商业的经营管理3.4香港的经验和做法3.4.1香港地铁地下商业3.4.2香港地铁商业的经营模式和管理方法3.4.3来自香港地铁商业经营的借鉴3.5几大城市经验与不足第四章深圳地铁一号线地上商业调研4.1深圳地铁一号线地上商业现状分析4.2深圳地铁一号线沿线九大商业区对比4.3深南中商业区深入调研4.3.1深南中商业区简介4.3.2深南中商业区具体商业形态分析4.3.2.1华润万象城4.3.2.2中信城市广场4.3.2.3茂业百货4.3.3深南中商业区发展的优势与局限性第五章深圳地铁一号线地下商业概况5.1地铁一号线沿线地下商业物业开发利用的特点5.1.1地铁地下商业物业开发经营的特点5.1.2地铁相关资源的开发具有明显的交通优势5.1.3处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势5.1.4地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关5.1.5地铁内商业和地铁商城运营的局限性5.2地铁站厅商业物业分析5.2.1.站厅零星商业物业5.2.1.1站厅零星商业物业的分布5.2.1.2站厅零星商铺的人流特点5.2.1.3地铁站厅零星商业物业5.2.2地铁站厅商场物业商业街分析5.2.2.1大剧院站厅商场5.2.2.2世界之窗站厅商场5.2.2.3会展中心站厅商业区5.3地铁地下商业街分析5.3.1小结5.3.1.1地铁商业经营分布特点5.3.1.2来自香港地铁商业经营的借鉴5.3.2市民中心站地下商城5.3.2.1研究对象概况5.3.2.2周边环境特点5.3.2.3周边人流特点5.3.2.4商业规划分析第六章深圳地铁与房地产发展分析6.1地铁引爆房地产三大变局6.1.1影响深圳地产格局6.1.1.1地铁效应6.1.1.2广州地铁效应6.1.2地铁沿线物业升值潜力不等6.2当地铁与房产相遇6.2.1地铁带动房产6.2.2最佳辐射范围一公里6.2.3地铁社会效益与经济效益统一6.2.4地铁概念也有透支6.3深圳地铁沿线房地产发展6.3.1深圳地铁房产升值情况6.3.2深圳地铁对沿线物业的影响6.3.2.1深圳市地铁交通概况6.3.2.2深圳地铁1号线（罗宝线）对沿线物业影响情况6.3.2.2.1对沿线物业价格的影响6.3.2.2.2地铁1号线沿线个别二手楼盘价格6.3.2.3重点区域：地铁对南山和宝安楼市影响6.3.2.3.1南山和宝安区地铁站点及典型楼盘6.4结论第七章深圳地铁广告7.1概述7.1.1地铁广告的概念7.1.2地铁广告发展策略7.1.3地铁广告-发展前景7.2地铁广告优势7.3广告形式第八章深圳地铁一号线的局限性与建议8.1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰8.1.1地铁不是交通首选8.1.2定位还在调整阶段8.1.3兴旺还需要时间8.2地铁设计与规划不足：8.3商业定位与后期管理的问题8.4与地面商业形成竞争，地铁商业主题定位不明确8.4.1与地面商铺定位雷同8.4.2地铁商铺未能形成规模效应8.5周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险8.6建议：8.6.1：加快地铁网络体系建设以及地铁商业周边的基础设施及环境建设8.6.2地铁商业定位要明确，主题鲜明8.6.3充分考虑到后续经营。8.6.4与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系，8.6.5形成地铁商铺规模经营。第一章选题意义1.1深圳市地铁一号线商业发展的典型性深圳市地铁一号线商业在深圳市内具有其特殊性与代表性，研究一号线的地铁商业，有助于理解地铁商业发展的始末，通过实地的调查研究与总结分析，有助于我们更好地把握地铁一号线商业发展的规律，从而更有针对性地分析其规划的依据，初步总结我们了解到的地体一号线发展的优势和缺陷，并在我们的能力范围之内，为地铁商业的健康发展积极出谋划策。第二章深圳地铁一号线商业概况2.1深圳地铁一号线商业规划2.1.1地铁公司对地下商业物业运营管理的策略地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营的商家。这样可以使乘客在地铁可以获得优质的延伸服务。同时便于地铁商铺管理，降低租赁经营的风险，使地铁公司的收益得到保障，而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频率、强化品牌效应考虑，即使短期亏损也会踊跃要求进驻。地铁公司还对地下商业的经营业态种类进行必要的调控。一方面可以保证地铁商业的经营品种多样，满足搭乘地铁消费者的多种需求；另一方面可以避免商家由于经营重叠造成恶性竞争的可能，有利于树立起地铁商贸的大品牌形象。地铁公司在对地下商业物业务经营模式，通常是区分不同情况来决定，站内零星网点通常由自己进行招商和经营，较大的站内商场一般也由自己经营，但也有少量引入投资商进行经营的，而地下商城或商业街基本上都是引入投资商整体包租的。在对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高地铁商业物业的档次，改善地下环境条件和管理服务，构筑地铁“大品牌”，对打算进驻地铁商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商引进有丰富经验的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动作用，“以商引商”，吸引众多商家进驻地铁。2.1.2深圳商业物业经营的主要模式如果不考虑销售，商业物业经营有三种方式，包括租赁经营、委托经营、合资经营。从租赁经营的类型分析，商业物业经营的模式可分为整体出租和分割出租及联营三种。经营模式基本做法长处弊端整体招商将物业租给一家投资公司，收取固定租金管理简单，回报稳定租金价格偏低，不利于人才、经验的培养分割出租将物业分割成小铺位出租，收取固定租金管理不复杂，经营收入回报较好该模式只适合于中低档次商场，租户流动性较大联营业主有选择性招商，并风险共担，有利于招商，商业主风险较大，要参与参与卖场管理，收益按租户的营业额提成场管理水平较高，业绩有持续保障，适合中高档商场管理合资与投资商共同出资形成合资，由合资公司负责经营引进资金、商业资源，提高经营效率，有利于人才培养合资双方的利益、文化冲突影响经营效果，还可能形成投资方对公司的单独控制2.2深圳地铁一号线商业特点①地下商业经营范围一般分为四大类：第一是是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品，流行性书刊、服装饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等，这个类别的加入使地铁站成为重要的公共活动空间而非单纯的交通节点，但这些店铺的设置需要满足消防条例的规定。②在商业分布上，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因此地铁商圈可分为三个层次：第一层次是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消费商品为主；第二层次是面积较大的站厅内商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。第三个层次为地下商场或商业街。地铁沿线较大型地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的青年人，价格多中低档。强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势，比较成功的例子是上海香港名店街、广州的流行前线。总体上看，商业经营种类与经营规模密切相关，规模小就以经营第一、二类商品为主，规模大则主要经营第三、四类商品。③地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式。连锁经营迎合了消费者习惯消费和品牌依赖的消费心理，最大限度方便了消费者。只有流行类商品中的服装饰物与精品等一般不采用连锁经营，而是视不同站点的客流而定。④地面商业发展状况对地下商业设置具有很大影响，地面地下互动关系明显。通常地面属于商业中心，地下商业也会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面的补充。地面属于办公区或住宅区，地下商业一般可以发挥中低价位的社区商业中心的作用或者发展成为特色商场。2.3深圳地铁一号线商业形态2.3.1地铁地上商业①地铁站内商业范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快餐、服饰等小型商店②地铁通道商业范围：地铁站区域以外的商业，其营业时间不受地铁运营时间的限制特点：与地铁站内通道相连的独立商业类型：无限制，可以是所有类型的商业2.3.2地铁地下商业①地铁上盖商业范围：地铁站出入口商业特点：与地铁站口直接相连类型：大、中型商场、裙楼商业②地铁节点商业范围：地铁站半径300米范围内的商业（步行约5分钟）特点：坐落于城市主要交通网络交汇点的大型商业，具备城市客厅属性类型：购物中心，标志建筑及其裙楼，城市公建内商业等大型建筑第三章深圳地铁一号线商业与其他城市商业对比3.1上海3.1.1上海地铁地下商业基本情况地铁站内商铺的经营地铁各站站台通常没有或仅仅配少量即时、便捷的自动售货机和报刊杂志销售点。地铁站厅设置较多主要经营书报、洗衣、数码快照等面积小、服务即时、经营专业的商铺。商铺主要采用各站连锁套餐的经营方式。但经营状况因分布不规范、经营单一、缺乏吸引力而不尽人意。地下商场或商业街上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地下香港名店街等地下商场或商业街多建于客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女。特色化经营的香港名店街，引进追求时尚潮流的“香港”概念和香港零售业先进的经营管理理念，主要经营中档名牌礼品、饰品和化妆品；目标顾客瞄准18-26岁追求时尚的年轻族。3.1.2上海地铁商业的管理与经营地铁商业招商方式的选择是根据地下商业物业的具体特点来进行的，主要有三种：委托商业公司（中介）负责招商；招标商业投资公司总承包方式；公司自己负责招商，负责管理。上海地铁运营有限公司商贸公司在拥有经营管理权的二号线上实行连锁式招商，把十几个站点铺面捆绑出租，规模经营。地铁公司在运营初期对于商铺出租主要采用招商的方式，随着地下商业的发展，竞争比较激烈的条件下，改而采用议标的方式。3.2广州3.2.1广州地铁站点地下商业基本状况地铁沿线站厅商业一号线各站点站厅大都设置了商业零售网点，但除天河西站具有一定规模和比较集中外，其它多为零星分布，主要经营书报刊、冲印、西饼店、银行、便利店等，进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主。二号线与一号线站厅商铺的经营模式和业态种类相近。与站厅连接的地下商业街与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大。烈士陵园站的流行前线是主营时髦服装、饰品及特色食肆的流行时尚地带，吸引追慕时尚的中、大学生及潮流青年。芳村站与花地湾站间的地下商业街前段是好美居家居广场，后段是服装饰品购物广场，但因位置偏敝经营状况较差。3.2.2广州地铁公司对于地铁地下商业的经营管理广州地铁对站厅零星商铺和地下商业街采用不同的经营手法。对零星商铺是设定业种分别招商，为方便管理倾向于选择较有实力的知名连锁企业连锁经营；对规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法，但对商铺经营范围和形式有诸多限制。随着地铁地下商铺商业经营的发展，初期采用招商引入商家的方式被议标方式逐步取代。3.3北京3.3.1地铁站内商业基本情况及特点目前地铁线各站厅配置了以冲影、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。但与地铁站连接的地下商场、商业街的开发经营十分滞后。在地铁西单站站厅与西单商场连接的地下空间设立的西单站地下商贸市场，经营面积仅558平方米