华润成本目标体系作业指引

1构建建安目标成本管理体系工程管理部2009年3月27日21、华润置地建安成本目标体系简述鉴于华润置地已在19个城市拥有住宅及商业地产项目，为尽量涵盖不同城市不同档次项目的建安成本情况，本目标体系细分如下：物业类型：住宅类物业分7类（11个小类），综合体类分5类城市级别分为3类：I级、II级、III级项目档次分5类：A档、B档、C档、D档、E档城市系数分7个指数区32、物业类型分类2.1住宅物业住宅类物业细分为7大类11小类，详细的分类设置原则见表1。多层：4F-7F（含7F）住宅物业；小高层：8F-18F（含18F）住宅物业；高层：19F-100m（不含100m）住宅物业；超高层：100m及以上住宅物业；别墅：独栋/连排/叠拼/双拼；商业：功能为商业的建筑，包括一层底商、裙楼商业、独立商业；地下室（独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F地下室、主楼下3F地下室）。42、物业类型分类序号物业类型说明设置依据1多层6层及6层以下普通多层建筑,不需设置电梯2小高层7层到18层18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不需设置避难层3高层19层至100m（不含100米）每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通.4超高层100m及以上每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高5别墅独栋/连排/叠拼/双拼立面复杂，多栋多层建筑6商业住宅项目中商场一层底商、裙楼商业、独立商业7地下室细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、主楼下2F地下室、主楼下3F地下室表1—住宅物业类型分类标准52.2综合体类物业综合体类物业细分为5大类，详细的分类设置原则见表2。超高层：100m及以上住宅物业；购物中心：万象城类；酒店：四、五星级酒店；写字楼；地下室：地下负一层设置为商场，负二层、负三层为停车场。6序号物业类型说明设置依据1购物中心万象城类2写字楼写字楼3酒店四、五星级酒店4超高层住宅100m以上的住宅物业每个防火分区需设置两座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯，或者单元楼之间18层以上楼梯通过阳台或凹廊连通，需设置多个避难层，需设置自动喷水灭火系统，电梯设置较多，消防要求较高5地下室地下一层设置为商场，二层、三层为停车场表2—综合体类物业类型分类标准73、城市分级以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则，以后每年按当地的全年平均售价对城市分级标准进行适当调整。详见表3。I类城市：平均售价在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、宁波等5个城市；II类城市：平均售价在5500元/m2以上的城市，有成都、苏州、天津、厦门；无锡、福州、大连等7个城市；III类城市：平均售价在5500元/m2以下的城市，有合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉等7个城市。售价统计表。8序号城市级别分类原则城市名称1I级平均售价在10000元/m2以上北京、上海、深圳、杭州、宁波2II级平均售价在5500元-10000元/m2成都、苏州、天津、厦门；无锡、福州、大连3III级平均售价在5500元/m2以下合肥、长沙、重庆、沈阳、绵阳、南宁；武汉以各个城市07年、08年官方网站上公布的全年平均售价为分类原则表3—华润置地19个城市分级标准94、项目档次分级项目档次按售价分类原则分为五档：A档：最高档，按08年各城市全年平均售价的2倍以上；B档：超高档，按08年各城市全年平均售价的1.6-2倍；C档：高档，按08年各城市全年平均售价的1.3-1.6倍；D档：中档，按08年各城市全年平均售价的1.0-1.3倍；E档：低档，按08年各城市全年平均售价的0.8-1.0倍；具体各档的售价标准详见表4。10表4.1—华润置地不同城市项目档次分类标准表4.2—华润置地I类城市各项目档次定位表115、地震烈度与场地类别表5-各项目地震烈度统计表地震烈度场地类别项目名称六度Ⅱ类武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十四城、杭州悦府项目Ⅲ类无锡工业学校地块项目，无锡太湖国际社区，苏州平门府，武汉中央公园Ⅳ类宁波慈溪中央公园七度Ⅱ类成都翡翠城，成都凤凰城，成都二十四城，大连海中国，大连星海湾，福州项目，合肥澜溪镇，沈阳华润中心，沈阳凯旋门，沈阳橡树湾，沈阳置地广场，深圳华润中心，深圳幸福里，厦门橡树湾Ⅳ类上海滩花园、上海橡树湾八度Ⅱ类天津香薇邸项目、北京西堤红山Ⅲ类北京翡翠城，北京凤凰城，北京华亭嘉园，北京橡树湾，北京忧士阁126、建安成本目标模型中的技术指标含量所有技术指标含量均是以建筑面积为基数的，建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的相关规定计算。钢筋含量和砼含量参照设计管理部《结构设计导则（V2.0）》，选取七度区II类场地的含钢量标准中限。含钢量中的钢筋数量包含所有与主体结构有关的主筋、箍筋、拉筋、构造筋等。含钢量中的地下结构包含地下室顶板、地下室底板及承台、地下室墙柱与地下室外墙板，不包括桩基。上部结构不含地下室顶板。136.1地下室模型中的技术含量表6.1地下室技术指标含量序号项目名称单位地下室独立地下室小高层下（一层）高层下（一层）超高层下（二层）超高层下（三层）1钢筋含量kg/m21601651701801902砼含量m3/m21.351.231.251.271.353模板含量m2/m243.43.63.844砌体含量m3/m20.050.030.030.030.035楼地面饰面面积比m2/m20.950.970.970.970.976内墙饰面面积比m2/m20.51.52227外墙基面面积比m2/m20.530.350.350.350.358天棚饰面面积比m2/m20.950.970.970.970.9714表6.2各种物业类型技术指标含量序号项目名称单位别墅多层小高层高层超高层1钢筋含量kg/m240404550702砼含量m3/m20.30.300.350.40.453模板含量m2/m22.833.23.63.84砌体含量m3/m20.10.120.120.140.145楼地面饰面面积比m2/m20.950.950.900.900.906内墙饰面面积比m2/m222.22.22.42.47外墙基面面积比m2/m21.21.31.31.31.38天棚饰面面积比m2/m20.950.950.90.90.99屋面面积比m2/m20.330.170.070.030.0210窗地比m2/m20.350.30.30.30.311墙积比m2/m21.21.21.31.31.312户内门面积比m2/m20.010.020.020.020.0213防火门面积比m2/m20.020.010.010.010.01157、目标模型体系中的主要经济指标与项目定位有关的分项部位：外窗、外墙装饰、入户门、大堂精装修、电梯厅公共区精装修、园林景观、室内精装修等在不同级别的城市不同项目档次下有不同的产品配置标准参考表和限额设计指标，详见以下各表。表7.1主要材料单价序号项目名称单位单价1主要材料钢筋元/kg4.562砼元/m33303砌体元/m3330建安成本目标体系中的主要材料价格预留了一定上涨空间16表7.2外立面门窗用料及档次选择参考表项目档次铝型材表面处理玻璃小五金型材类别A、B类铝材，可选用氟碳喷涂双层中空，可按需要选用单面LOW-E。进口品牌断桥隔热C类铝材，粉末喷涂双层中空。合资品牌断桥隔热D类铝材，粉末喷涂单层玻璃，视需要，可选用双层中空。国产中高档品牌普通型，视需要，可选用断桥隔热。E类可选择塑钢型材或铝材单层玻璃，视需要，可选用双层中空。国产中档品牌普通型17表7.3外立面门窗限额设计指标表项目名称单位别墅I类城市非别墅II类城市非别墅III类城市非别墅A类130013001100900B类1100900700C类690600580D类530500450外窗单价E类元/m2120040040040018表7.4外墙材料选择参考表项目档次石材及比例面砖及比例涂料及比例A类可选用石材，石材比例可以达到60%可选用高档面砖，比例不作限制。比例不作限制，可选用高档涂料B、C类可选用石材，石材比例不超过40%，石材用量不建议超过三层。可选用较高档面砖，比例不作限制。比例不作限制，可选用中高档涂料D类可选用石材，石材比例不超过20%，石材用量不建议超过二层。可选用中高档面砖，比例不作限制。比例不作限制，可选用中高档涂料。E类不建议使用石材。可选用中低档面砖，比例不作限制。比例不作限制，可选用中低档涂料。19表7.5外墙装饰限额设计指标表项目名称单位别墅I类城市非别墅II类城市非别墅III类城市非别墅A类800700420350B类500350300280C类200180160D类12010090外墙装饰单价E类元/m235070605020表7.6大堂装饰标准参考表项目档次墙面地面A类可以选用石材或高档次抛光砖可以使用石材B、C类可以使用较高档次抛光砖，电梯门门套可使用石材可以使用石材，但石材总量不得超过50%D类不建议选用大规格高档次抛光砖，电梯门门套可使用石材不建议使用石材；若使用石材，则石材总量不得超过20%；可选用中高档抛光砖E类可使用中低档抛光砖或涂料，电梯门门套可使用石材不使用石材，可使用中低档抛光砖21表7.7大堂精装修限额设计指标表项目名称单位别墅I类城市非别墅II类城市非别墅III类城市非别墅A类600050004000B类500040003500C类400035003000D类350030002500大堂装修E类元/m230002500200022表7.8电梯厅公装限额设计指标表项目名称单位别墅I类城市非别墅II类城市非别墅III类城市非别墅A类200020002000B类150015001500C类120012001200D类100010001000电梯厅公装E类元/m280080080023表7.9户内精装修限额设计指标表项目名称单位别墅I类城市非别墅II类城市非别墅III类城市非别墅A类4000400025002000B类2500250020001800C类180015001200D类120010001000户内精装修E类元/m2180080080080024表7.10入户门限额设计指标表项目名称单位别墅I类城市非别墅II类城市非别墅III类城市非别墅A类5000180013001000B类300013001000800C类18001000850700D类800700600入户门E类元/m2150060050045025表7.11园林景观限额设计指标表项目名称单位别墅I类城市非别墅II类城市非别墅III类城市非别墅A类6501000750650B类500600500450C类450500450350D类450350330园林景观E类元/m2450350300300268、城市系数将各城市的主要人工、材料价格代入测算模型，比较范围包括除大堂及电梯厅精装修、户内精装修、室外园林景观以外的所有主体结构、砌筑抹灰粗装修、外墙保温及饰面、入户门、常规机电等建安成本，以测算模型为标准值100，产品组合按“地下室：高层=20%：80%”，比较形成各城市区域造价指数，共分为7个指数区域：（成都在5.12地震后的非正常性上涨正逐渐趋向于正常平稳，与重庆接近）（1）北京天津为一个指数区域，为98.21；（2）上海、杭州、无锡、宁波、苏州为一个指数区域，为98.26；（3）武汉、长沙为一个指数区域，为96.98；（4）合肥、福州、厦门、南宁为一个指数区域，为97.72；（5）成都、重庆101.54（6）深圳为102.37；（7）沈阳大连为一个指数区域，为101.74。279、成本科目总部对全成本的成本科目统一