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1/15房产项目前期准备及调查要素清单2/15基本情况清单资料提供：序号资料名称备注1融资主体及担保主体公司介绍（包括公司的历史沿革、股权结构和股东详细介绍、组织管理结构框架、主要管理人员简历/学历/职称等情况、经营情况、获得的荣誉、对外投资情况等）尽量描述详尽2最新的营业执照√3最新的组织机构代码证√4最新的税务登记证（含国税和地税）√5最新的开户许可证6最新的公司章程√7最新的工商注册登记资料（请前往注册地工商局打印）√8法定代表人证明书√9法定代表人身份证复印件√10验资报告（最新一期）√11最近三年已审计的会计报表（一并提供原始excel数据）√12最近的财务季/月报表（一并提供原始excel数据）√13企业的近期负债/或有负债说明，一并提供相关贷款合同√14企业人民银行企业基本信用信息报告（如有不良，请提供相关说明）√15贷款卡号及密码√16董事会成员的名单及签字样本√17如果发行企业债，请提供评级报告/银行信用等级证书、银行授信报告如有18股东会或董事会决议（同意向信托公司融资，可后期提供）√19房地产企业开发资质证书√20实际控制人个人信用报告如有21公司对外宣传资料音频及图片如有22投资项目简介（基本介绍说明，主要包括总投规模、已投资金额、项目的最新进展、已拿到的政府批复清单、现金流预测等）尽量描述详尽23项目的立项文件/已获批准的项目建议书/可行性研究报告√24项目土地使用权取得文件（土地使用权出让合同/土地出让金及契税缴纳凭证/国有土地使用权证）√25与项目开发有关的其他重要权证及文件（建设用地规划许可证/建设用地批准书/建设工程规划许可证/建筑工程施工许可证/商品预售房许可证等）√3/15项目收购一般分为二类，一类是房地产项目公司的股权收购，一类是房地产项目在建工程转让或现房转让。一、涉及公司类的文件1、公司营业执照正副本2、公司房地产开发资质证书3、公司章程4、公司历次股东会、董事会决议5、公司的税务登记证6、公司组织机构代码证7、公司的银行开户证明和贷款卡26项目资本金达到国家政策规定的资金到位及落实来源的证明材料（银行凭证）/项目已经支付的款项（主要）的发票复印件√27《项目资金流量测算表》，说明自筹资金的落实情况、与项目配套的资金使用计划（包括但不限于支付方式，支付方向），各项花费及进度的明细√28还款来源介绍(分述第一、二还款来源)√29抵押物相关情况（周边情况描述、现状描述、土地闲置问题说明）尽量描述详尽30国有土地使用权证及相关规划文件√31抵押人的最新的营业执照/最新的组织机构代码证/最新的税务登记证（含国税和地税）/最新的开户许可证/贷款卡号及密码如与融资主体同，可不必重复提供32抵押土地上若存在在建工程，目前施工方的垫资的具体金额如有33（预）评估报告，提供面积与容积率如有重要提示：1、上述资料如为复印件或打印件，请加盖公司公章；两页以上的资料（如会计报告等）请在第一页正面加盖公章，并加盖骑缝章。2、上述拟提供的资料为尽职调查的重要组成部分，提供方应保证所提供资料的真实性、准确性及完整性。3、请提供纸质版本同时提供电子版本。4/158、公司从成立至现在的股东变更情况和注册资本法人代表变更的情况9、公司历次的注册和增资的验资报告通过对公司类文件的尽职调查主要是了解公司法人的现状及历史沿革。二、设计开发项目类文件1、“一书二证”建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证2、国有土地使用权证3、国有土地出让合同及动拆迁补偿合同4、发改委立项文件或可行性方案批复5、施工许可证6、预售许可证7、大产权证或小产权证8、规划审核意见书或规划部门对方案的批复9、项目扩初的批复10、项目各类市政配套部门的征询意见11、项目的方案文本、扩初文本或施工图12、项目的地质勘探报告13、项目的各类验收报告14、项目面积测绘资料5/15收购项目的报批报建或施工到不同的阶段需提供以上的不同文件，由浅到深到细。通过以上文件的尽职调查主要是了解：1、项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间和原始土地价格的多少，并结合财务调查了解土地款项的支付情况2、项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标3、依收购项目进展到不同的阶段了解所需的相关政府职能部门审批的文件和手续是否完整，是否合法4、如项目工程已实际开工，应了解项目工程的图纸、开工审批手续及政府质检部门阶段的验收报告和工程档案必须的文件图纸，以确保今后竣工验收的合规性。三、涉及财务类的资料1、涉税文件：发票深绿采购的文件和税收优惠、财务奖励类的文件；2、公司历年的报表及审计报告；3、公司的所有账本，包括：总账、明细账、现金日记账、成本台账等；4、银行及非金融机构贷款的明细；5、对外担保的明细；6、开户银行的明细；通过财务类文件的尽职调查主要有以下几个方面的作用：6/151、了解注册资本和历次增资的情况，检查注册资金的到位情况；2、了解企业的资金流向，重点检查往来款、应收应付款的情况；3、了解各类合同款项的支付情况，预测和计算履行合同还应支付的款项；4、详细检查进入成本或存货类科目的发票的合法性、合规性，避免税务的风险；5、检查企业涉税事项：税金是否依法足额缴纳，是否存在税务风险。印花税的缴纳情况等；6、检查财务科目设置和账目是否齐全、合规、合法；7、确保财务反应成本是否合规合法，以免引起今后收购以后增加我司的土地增值税和所得税的负担。四、公司的经济合同履行情况公司签订的所有合同，并重点检查一下合同：1、土地出让合同、动拆迁补偿合同等涉及取得土地使用权签订的相关合同；2、勘探、设计、监理、施工合同等设计项目工程建设的合同；3、贷款合同及担保合同；4、以上合同的履行情况，包括：合同金额，合同的变更情况，已付款、未付款、应付款的情况，合同履行的进度情况，如：设计、工程等的进度情况。此类尽职调查主要作用是，了解企业成立至今的经济活动，各类合同7/15的金额及履行情况，判断可能产生的债权、债务，或有负债、隐性负债，及合同履行中可能存在法律风险和经济责任。附件：尽职调查清单关于项目的尽职调查清单（首批）一、有限公司（以下简称“”）及其母公司公司（以下简称“”）的设立及存续情况1.公司基本情况简述（包括但不限于：英文名称及缩写；法定代表人；工商注册日期；住所及其邮政编码；电话；传真号码；互联网网址；电子邮箱等）2.公司设立申请文件、营业执照（最新）、组织机构代码证及所有登记证照文件（包括税务登记证国税、地税）；3.公司工商登记事项，包括历次变更、变动情况（包括但不限于股权、法定代表人、高管、业务范围、主营业务等变动）；4.公司年审情况（是否存在影响公司合法存续的重大法律障碍，如吊销、注销等）；5.公司出资情况、验资报告及股东出资证书；6.公司章程，及所有补充、修改文件；7.现有全体董事、监事、法定代表人、高级管理人员名册以及以及前述人员的委任书；8.公司成立以来所有的股东会、董事会决议及会议记录；9.房地产开发企业资质证书（“”），公司经营范围内所有依法应取得的资质、许可、政府批复等；10.公8/15司成立以来的合并、分立、变更、重大改组、重大投资，参股其他企业等其他对外投资情况（包括公司决议、所履行的法定程序文件，以及这些行为对公司业务、控制权、管理层、经营业绩的影响）；11.公司的组织结构图，关于其设立的子公司、分公司、营业部、办事处或经营其他业务的详细情况，以及相关的设立批准文件、登记证、营业执照等。二、的股权结构及股东1.公司当前的股权结构、股东名单及历次股权变更情况；2.公司各股东、实际控制人的营业执照及公司章程（若为自然人的，提交身份证复印件、简历及在相关公司任职情况）；3.公司股东发起人协议、附件及所有补充、修改文件；4.公司股权结构历次变更情况的文件，公司股权转让情况的文件；5.公司股权是否存在争议，是否存在股权质押、查封、第三方权利设臵等情况的说明；6.公司关于股东身份的说明：是否存在隐名股东或替代出资的干股等情况，及其参与公司经营的具体情况；7.公司自设立至今的利润分配情况（含分红协议、支取情况）。三、项目的土地文件1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书；2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件；3.征地文件（如有）：（1）市、县人民政府做出的土地征收决定；（2）其他征地所需的文件、资料；（3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）；（4）按规定支付土地补偿费，安臵补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证；（5）征9/15地结案表；4.土地出让/转让文件：（1）土地招拍挂相关文件；（2）国有土地使用权出让或转让合同；（3）土地出让金收据收据；（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证；（5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证；5.土地使用权证、房地产权证；6.土地规划条件、规划用途、使用年限等；7.关于土地的权利障碍设臵情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同；8.土地是否被认定为闲臵土地的说明；9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。四、项目相关文件1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件；2.关于项目的建设用地批准书及附图；3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）；4.建设主管机关对项目的审核批复；5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见；6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；7.建设用地规划许可证；8.建筑工程规划许可证；9.建筑工程施工许可证；10.房地产开发项目手册；11.房地产开发项目建设条件意见书；12.项目规划调整的有关文件；13.地块、地名使用10/15批准书；14.项目已获得的其他相关批文或权证；15.项目开发建设情况说明（包括但不限于项目整体规划、设计、工程进度、建设现状等）；16.与项目建设有关的勘察、设计、监理、施工合同及招投标文件；17.项目施工合同履行情况、工程款支付情况，是否有拖欠工程款的情况；18.在建工程/已建成房地产的权利障碍设臵情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同。19、房地产项目竣工验收资料：单体预验收《竣工验收报告》；建设项目防雷竣工验收；建筑工程消防竣工验收；建设项目人防竣工验收；环保验收；建设项目规划验收；建设工程竣工验收报告及竣工验收备案表；20、房地产预售许可证；21、房屋销售情况及销售合同；22、是否取得房地产证及是否存在产证办理障碍等。五、的财产权利（不包括项目资产或土地）1.公司资产（不含知识产权）（1）列明除不动产、知识产权外的其他所有资产的清单（含生产设施、机器设备、办公设备、运输工具、备品、备件等）；（2）重要生产设施、设备或办公设备的购买合同及付款发票；（3）运输工具的购买合同、付款发票及车辆登记证明；（4）公司所持证券（包括股票和债券）的相关证明文件；（5）公司拥有的其它资产的证明文件；（6）公司是否在上述各项资产之上设臵任何形式的担保或他项权利（如抵押、质押、留臵等），提交相应的担保合同及主合同协议，以及设立担保所取得的政府批准文件及登记备案文件（如有）；（7）公司租赁的重要资产清单及相关证明文件，包括但不限于：租赁的生产设施、机器设备、办公设备清单及租赁合11/15同；租赁运输工具清单及租赁合同；租赁的其它资产清单及租赁合；（8）与转让项目无关的土地使用权证及房地产权证。2.公司知识产权（如有）（1）属于公司所有，或公司正在使用的注册商标、专利权、著作权以及其他知识产权的有关文件、证书或批文（如有）；（2）上述知识产权是否设有第三方权利及