搜索
一、近期政策环境分析随着社会通货膨胀压力不断增大，同时房价持续上涨，除各大一、二线城市纷纷出台限购令、开征房产税外，政府再次出台一系列调控政策，通过抑制市场需求来压制房地产价格上涨：1、强化政府监督责任进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、扩大保障性住房建设加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。3、二套房首付款提至六成强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。4、二手房交易税按全额征收调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。结合安庆目前的市场销售情况来看，本次出台的政策重点在于两点：（1）提高二套房首付比例，贷款利率不低于基准利率1.1倍，并取消首套房银行贷款85折优惠政策，（2）调整二手房交易税征收方式。安庆大多购房客户的购房动机为改善居住环境，因此再次提高二套房的首付比例，势必将大大降低市场的需求量；另外由于调整二手房交易税征收方式，投资型客户的成本将大大提高，从而抑制了投资型客户需求，也将再次降低市场的需求量，因此对于2011年的市场发展趋势，预计二次置业的客户量将急剧减少，而首次置业的客户比例将有所上升，整体市场消化量将有所下滑。二、周边城市房地产价格对比及安庆市2010年成交量/价格分析1、周边成交房地产价格对比城市名称铜陵池州安庆蚌埠马鞍山六安巢湖2011年元月份成交均价（元/㎡）4383389445304435579540924127相比周边城市，安庆房地产住宅价格属于高位运行，仅此合肥、芜湖、马鞍山，2年前安庆房价在安徽各城市中位居六至七名，但目前已飙升至前四名，说明近年安庆房价上涨速度超过平均发展水平，这种不规则的发展意味着处于风头浪尖的安庆房价将在一定时间内上涨的幅度将所有减缓。2、安庆市2010年成交量分析5月份安庆市房地产市场受4月一系列新政影响明显，市场有价无市。市场均价硬挺，市场新推楼盘只有绿地利用优惠券、排号靠前等形式促销暗降折价。同时，市场成交量、套数却在锐减。市场新增楼盘都在延迟推盘时间。5月份市场上新推盘也仅限安庆碧桂园和绿地·迎江世纪城，其他楼盘诸如雨润·香水百合、大发·宜景城等都一再推迟开盘日期。说明了各开发企业都担心政策对市场造成的不良影响，从而阻碍项目的顺利销售。3、安庆市2010年成交价格分析通过图表看出受4月房产新政影响，安庆市5月份住房成交价格较前三个月明显下降，5月份3618元/㎡的成交均价较4月份环比下降约177元/㎡，为2010年以来的月均价最低值。7月份成交价格大幅度提升，这主要是受迎江区一些个盘的影响，特别是阳光花园二期·领域，由于其位处闹市区，地段的稀缺性，导致开盘前就已经受到很多客户050000100000150000单位：平米单位：平米5998266525879606710929225363049835060319716865699886345606631月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0200040006000单位：元/平米单位：元/平米4116389939993795361837224600458647514760493247361月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月的热捧，以及小区质量、品质等等方面的优势，销售情况较为火爆，大大提高了全市住宅成交价格。小结：进入兔年，2011年元月份全市成交价格4530元/㎡，环比有较大幅度下降，针对2011年的安庆房地产市场，由于严厉的房地产政策，预计市场成交量将有所下滑，但受市中心个别高端楼盘的价格影响，预计安庆住宅上半年的价格波动较小，呈现平稳发展态势，在下半年期间由于绿地·迎江世纪城商业广场启动和御景国际等高端楼盘的推出，市场价格将有所上扬。三、近期市场竞争楼盘分析江畔尚城大发·宜景城一期工程开发公司安庆市凯润房地产占地面积207422㎡总建面积110830.96㎡绿化率38%开盘日期近期于2011.01.01日开盘交房日期2012年规划形态多层、叠加别墅价格水平成交均价4600元/㎡开发公司安庆钱江置业有限公司占地面积62311.06㎡总建面积157652.1㎡容积率2.5开盘日期2011年1月12日交房日期2012年销售情况前开盘共推出229套房源，开盘当日售出225套只剩余4套1F房源，目前已全部售完，此次推出7#楼共72套，价格约5500元/㎡，优惠98折目前只剩余几套大面积房源。价格水平整盘成交均价约5100元/㎡项目评价项目户型设计合理，小面积房源较多，很好的去化了总价高的抗性；项目前期通过发放会员卡，举行产品推介会等形式积累了大量的意向客户。销售情况推出的3栋多层18#楼、19#楼与30#楼，开盘当天优惠91折—92折，沿街的房源成交价格在4600—4700元/㎡，小区内房源4F成交价格约4800—4900元/㎡，顶层约5300元/㎡，项目高层房源将在2011年3月份动工，2011年7月份左右对外出售。项目评价项目位于东部新城，小区内规划设计较好，户型设计合理，目前区域关注度越来越高，客户在区域内购房意向越来越大。绿地·迎江世纪城二期开发公司上海绿地集团安庆置业有限公司占地面积60810㎡总建面积228711㎡二期A两栋高层面积32000㎡开盘日期2011年2月6日销售情况此次公开销售二期A-1、A-5两栋楼，共计房源279套，截止目前销售率约56%。价格水平成交均价约5300元/㎡项目评价项目位于安庆市东部新城，属于安庆市重点发展商务区，受市场关注度较高；尤其是其开发企业知名度及美誉度让该楼盘成为了市场追捧的对象；其次小区规划、景观设计等都比较优秀，能够有效的打动客户。周边竞争楼盘的成交价格大部分保持在5000元/㎡左右，尤其是“皖江春晓”的有力竞争对手——迎江世纪城和江畔尚城，目前在片区内销售价格比较领先，主要因为地段的优越性及产品、品牌的实力奠定了它们高价位的前提。迎江世纪城二期A区目前的成交价虽然达到5300元/㎡，但剩余的房源大部分为底层和顶层，价格落差较大，这也就意味着这一期的整体成交均价并达不到5300元/㎡。2010年下半年房产政策的频繁出台，导致房产市场趋于多变性。市场的舆论导向也支撑着明年房产政策将会进一步加大，在对投资型客户产生影响的同时，也对市场上的部分刚性需求客户及改善型客户产生较大影响。综合考虑项目体量不大，销售房源数量有限，且具有一定的区位优势，因此建议本案的价格制定采取“平开表价，加大优惠”策略，以与周边竞争楼盘同等的表价水平推出，在开盘时利用较大的优惠幅度吸引客户成交。四、VIP贵宾卡客户分析截止到1月30日，已售卡160张，其中普通客户136组，关系户24组（关系户共35组，其中已办卡的有24组，暂不考虑的有8组，1组过几天过来，1组3#401已与开发公司沟通好），现对购卡客户做如下分析。（一）客户区域分析客户来源以区域内居民为主，占到60%以上；其次是大观区客户占20%；其他区域客源较少。（二）职业划分分析个体经营者是本案购卡客户的主流人士，占比34%；事业单位、企业单位、机关单位均占一定比例，占比分别为27%、24%、14%。（三）意向楼栋（四）需求面积分析但是项目依然存在不足之处，如1#楼因其位置临街，且面积相对偏大，客户意向1#楼较少，另外客户对120㎡以上大面积房源也有较大抗性，因此对于本项目的价格体系，应加大小面积房源与大面积房源的价格差，通过价格杠杆将客户意向引导至120㎡以上房源。经过与客户的沟通了解，大部分客户的心理价位为5200-5300元/㎡，考虑到客户对于成交价格有所保留，因此建议本项目的成交价可以定为5300-5350元/㎡。五、开盘活动方案活动目的：集中引爆前期登记的意向客户。活动时间：2011年2月15日下午14：00针对关系户开展内购2011年2月16日上午9：00针对普通贵宾卡客户开盘活动地点：前期工作：1、联系活动场地、公证处人员、彩虹门/空飘等物料2、2月13日前与开发公司核对关系户名单，再由案场电话通知3、为防止后期成交客户因购买房源与意向房源不一致而导致纠纷，因此建议签定《商品房买卖合同》时将户型图张贴在合同内。活动策略：考虑到项目所制定的价格可能会超过客户的心理预期，当首批客户看到价格后，一旦情绪激动在现场报出价格，容易导致部分心理价位不高的客户立即离场，从而影响现场销售氛围。因此建议在客户等候区再举行现金抽奖活动，每摇出30组客户进入选房区选房后，即再摇出5组幸运客户上台参与“砸金蛋，赢现金大奖”活动，以保持现场良好的开盘氛围。“砸金蛋，赢现金大奖”活动累计设立奖金5000元，其中一等奖1名，奖金为1500元；二等奖2名，奖金为500元；三等奖为5名，奖金为200元；四等奖15名，奖金为100元。若中奖客户不在现场，则为客户保留10分钟，以防止客户正在选房，10分钟后若客户仍不在，则另外抽取幸运客户。活动内容：参加认购活动的客户到现场后在登记处签到登记，并将与贵宾卡号相对应的摇号单投入摇号箱内，进入等候区（皖源国际大酒店一楼报告厅）；活动开始后，由公证处人员从摇号箱中依次摇出进入选房区的客户贵宾卡号，经工作人员验证无误，在工作人员引导下，客户携带身份证、《皖江春晓VIP贵宾卡协议书》及诚意金收据进入选房区看价格、选房，每组客户的选房时间限定为5分钟，若超过5分钟客户仍未确定，则请客户至选房区外考虑，确认价格后签定《商品房定购协议》即视为成交，开发公司和正奇公司分别收取存根联、销售联，客户收取客户联后即可离开。优惠幅度：根据近期市场开盘楼盘的优惠幅度，建议本项目的开盘优惠幅度为108元/㎡，其中开盘当天客户凭VIP贵宾卡签定《商品房定购协议》可享受88元/㎡购房优惠，2011年2月28日前签定《商品房买卖合同》可再享受20元/㎡优惠；针对关系户开发公司保留100元/㎡优惠空间。活动物料：话筒（2个有线，4个无线）、引导牌、摇号单、定购协议、X展架、金蛋（含架子）、摇奖单等。六、媒体计划媒体时间内容概要费用预算规格/数量短信群发2月14日东部之星，金质人生！2月16日皖江春晓盛大开盘，现场还有“砸金蛋，赢现金大奖”惊喜等着您！热线：5206600/52066114000元10万条安庆晚报2月15日醇香开启，幸福尊崇——2月16日皖江春晓盛大开盘13440元整版电话2月14日——【活动区域平面示意图】等候区选房考虑区选房区舞台背景登记处彩虹门2011年2月10日