竣工验收

15.0竣工、收尾、交付阶段的管理措施通过前面章节所叙述的各项准备、实施工作及有力的措施保障，我们完全有把握按照总的里程碑计划顺利进入竣工、收尾、交付阶段。在这一阶段，我们首先将全力完成竣工备案工作，实现全面“交钥匙”之后，我们将把工作重点转移到配合和服务于客户上来，力求让业主满意，并做好维护与维修的相应准备。15.1竣工备案15.1.1竣工备案的目标为实现对业主的工期承诺，我们保证在2012年7月按时办理完竣工备案的所有手续。15.1.2竣工备案的条件和所需的文件(1)竣工备案的条件区质量监督站的相应文字资料齐全，并已上报质量监督总站。(2)竣工备案所需的文件：①施工图纸设计文件的审查意见书(业主提供)；②规划许可证和规划验收单(业主提供)；⑧工程质量监督注册登记表(业主提供)；④勘察、业主、监理、设计和施工总包方各自提供的竣工报告书；⑤施工许可证(施工总包提供)⑥消防验收单(施工总包提供)⑦环境验收单(施工总包提供)⑧四方验收单(施工总包提供)⑨城建档案馆预验收单(施工总包提供)⑩保修合同(施工总包提供)15.2对业主进驻的服务措施15.3.1业主进驻前的准备措施在业主进驻前，我们将编制《房屋使用说明书》，针对本工程的房屋的工程设计进行介绍，说明结构施工与装修材料的一般作法、各分包施工的内容与范围、系统功能的说明，并提醒客户在使用时应注意哪些问题。同时，我们将有关设备与系统的使用方法等以书面形式提出，如：我们将在开关控制线路上标识有“总开关”、“照明”、“插座”等字样，方便管理和使用。15.3.2业主进驻时的配合措施(1)派专人对《房屋使用说明书》进行现场解释，使业主对楼宇的功能与形式有更直观的了解；(2)业主进驻时，由于搬运办公家具或设备碰撞而造成建筑局部的破损，我们将派专人负责组织维修；(3)对于业主提出的，对局部建筑使用功能进行更改的要求，我们在征得同意的前提下，派专人负责组织变更施工。15.3竣工验收管理措施在工程各系统调试完毕后，除各系统达到设计要求及使用功能要求，同时竣工资料应齐全、真实，满足竣工要求。15.3.1工程交付为保证工程在办理完竣工验收后能及早的投入使用，我们在工程收尾阶段积极配合业主进行设备调试验收、工程保洁、设备就位、工程接收、人员培训等工作，以缩短过渡期，让工程尽快发挥正常的使用功能。15.3.2成立专门的移交小组移交小组积极主动与业主沟通联系，帮助其了解工程情况，向其提供相关资料等，协助业主完成工程交接。移交小组必须具有极强的服务意识和协作意识，积极与业主进行沟通，及时解决过渡期内出现的各种问题。15.3.3编制移交工作计划移交工作计划包括需移交设备及资料清单、移交时间工作表、专项工程责任人、培训计划等。移交工作计划编制完成后报监理、业主审核认可后作为指导本工程移交的纲领性文件，以保证本工程移交工作有条不紊的按计划进行。15.3.4编制用户操作及维修手册由于机电工程具有较强的专业性、系统性，为便于业主的使用和管理，我们将在系统计划试运行前一个月，拟定一份手册格式的系统运行操作大纲的初稿呈交监理工程师审核，无误后草拟一份包含临时性的记录图册、操作和维修保养程序的操作和维修保养手册，供本工程管理部门的工作人员能预先对有关装置有所认识，系统调试时请他们一起参与，使之以最短的时间熟悉各个系统。工程交工时，我们将针对机电安装工程编制《操作及维修手册》，经批准的正式手册在缺陷保修期开始后的五周内备妥并呈交业主。手册包含系统的说明、技术说明和维修保养内容，具体如下：(1)正常时间及紧急联络电话号码(2)系统的说明①详尽介绍每个系统如何调节、控制、监察和调校的说明；②系统各主要装置和部件的大小规格和功能；③提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数；④正常系统设备运作程序和在不正常条件情况时的应变程序，使部分部件能维持运作；⑤有关供电系统，配电屏和控制屏的详细说明。(3)技术说明技术说明包括合同内所提供安装的设备和部件的技术资料和功能的说明。①所有系统和装备的技术资料介绍；②管道和接线图；③所有设备需附有原厂所发的图纸，如有需要须同时提供部件分解图以显示各部件的位置；④设备表：列出生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所核定的调节定位参数；⑤提供所有装置设备的产品说明书以及性能指标表等资料。(4)维护保养包括全部装置所要求的运作和维修及错误探察指示。内容包括以下内容：①所有系统的检查手册；②所有系统的运作手册；③装置更换部件的程序和要求；④从整个系统以电路板的维修保养指示和说明、调校程序和寻找故障的指示和说明；⑤执行运作和维护保养操作程序时应特别注意事项；⑥零配件贮存和目录编册系统；⑦系统的故障寻找程序；⑧零配件表。(5)安全保险①各类设备的正确操作程序；②对各项系统操作时可能发生的危险事故所应做的预防、应变、和保护措施说明。(6)供应厂商指南列出每一种设备、材料、和附件的供应厂商和代理商的名单，包括通讯地址、电话、图文传真号码及电邮地址。(7)零备件表列出提供给业主的所有零备件和维护保养工具清单。(8)任何装置或控制系统采用电脑软件式，提供专用使用手册。15.3.5分段验收、移交及服务在完成上述资料准备及人员培训工作后，我们将根据移交计划有步骤地分部位、分系统将本工程向业主移交，移交必须具备的条件是：(1)工程按设计图纸及变更洽商已完成全部工作内容；(2)质量及使用功能均达到要求；(3)工程通过业主、监理、设计、质监站及有关政府职能部门的验收。(4)移交部位已由专业保洁公司进行保洁。移交时各方进行书面会签，个别达不到业主或管理部门要求的地方，限期整改，保证不因本公司处理不及时影响移交进度。各系统移交后，本公司技术人员将继续免费配合管理部门相关人员，帮助其尽快熟悉系统情况，协助其维护过渡期内的系统运行，以确保本公司人员退场后各系统正常工作。15.3.6现场保卫及其他服务(1)工程收尾阶段由于围挡拆除等原因，现场保安保卫工作更加重要，在管理部门保安未完全进驻前，我们将完全承担现场保卫责任，除了对施工现场进行24小时巡视外，特别加强对建筑物入口的控制，凡出入人员必须佩带统一发放的胸卡，凭证出入，防止出现破坏和盗窃现象。在管理部门保安进场后，我们配合搞好交接，并书面约定双方在交接期的管理权限和责任，防止出现管理漏洞，直至管理部门完全接手。(2)为业主办公设施等的就位等提供全方面的服务，包括提供CAD绘制的平面图、相关资料，标识水电、网络接口等，提供临时登记、保卫等，以及为业主提供其他需要的服务等。(3)在办理交接手续之前，本公司将编制详细的成品保护计划，并聘请专业的保安公司对成品进行维护，对所有施工人员进行成品保护教育，提高成品保护意识。制定相应制度，作到任何队伍或个人进入装修完毕的房间必须有经批准的入室施工申请单和出入证，如因修改影响其他专业的成品，分包单位必须填写成品破坏申请单上报本公司，项目部与其他专业分包协调明确责任后方可施工。(4)拟定《入驻计划》，本公司将根据《入驻计划》编制详细的《入驻配合方案》，组织人员配合业主办理前期的入驻准备工作，包括协助业主布置办公家具、配合业主做好设施的前期布置的设计和安装就位以及与管理部门办理交接手续等，如在搬运办公家具期间，做好对搬运工人的成品保护教育和交底，避免搬家过程对成品的损坏，为业主顺利入驻做好保驾服务。15.3.7与验收主管部门的配合（1）本工程功能齐全，系统复杂，各系统竣工验收对应有多个行业主管部门负责，协调好协调好各行业主管部门的关系至关重要。详见主管部门一览表。表主管部门一览表序号各专业系统对应主管部门1变配电系统供电局2消防系统消防局3电梯技术监督局4机电工程质监站5市政给水市政部门6电信及综合布线电信部门7防雷接地气象防雷（2）在工程前期即与各主管部门做好协调工作，施工期间邀请质检站、消防局、气象局等主管部门进行中间验收及现场指导。（3）消防工程验收前，配合消防检测公司及电气安全检测公司进行系统的检测，对有不合格项及时整改。（4）积极配合各主管部门进行竣工验收，保证工程的顺利验收竣工。15.3.8工程竣工资料的管理措施本工程系统复杂、专业齐全、使用性能要求高，真实记录施工质量和反映工程性能的资料管理在整个工程施工管理工作中占着举足轻重的地位。我们将按单位工程分列出资料清单，并遵守有关管理规定，制订相应的技术资料管理措施，使本工程的资料管理工作以规范性开始，直至规范性竣工，保证工程资料及时、真实。同时，为保证工程及时投入使用，在办理工程竣工验收的同时，完成工程资料备案，工程资料的报送、移交工作。（1）相关技术资料和施工管理资料的整理归档。（2）向业主提供用户使用说明书。（3）协助业主进行消防、人防、电梯、环保、市政、上水、档案馆、变电等方面的各种验收工作。（4）提供所有设备厂家的保修服务的人员名单、联系方式。15.4用户服务本公司成立有“用户服务部”，是专门为业主提供工程竣工后服务的组织机构，直属公司领导。用户服务部建立了售后服务的档案数据库，确保为业主作好保修服务。15.4.1在施工过程中满足业主的合理化建议及布置要求在项目部设立“现场用户服务部”，在本工程施工时专门接待和解决业主所提出的问题及合理化建议，本公司将尽最大努力来满足业主的要求。对业主提出的合理化建议提供给深化设计部，由深化设计部与设计院联系进行设计出图，再将图纸及意见反馈给业主，看是否合理及是否满足用户要求，如不满足要求在24小时内再向业主及设计院联系，以求在最短时间内解决问题。在施工中时刻为业主着想，满足业主提出的各种合理要求。提出合理化建议，科学地编制施工方案和作业计划，为业主最大限度节约投资。并且本公司还要对业主进行使用前培训。使用户在工程交付使用后立即能够熟练的使用运营。竣工收尾阶段，为保证工程能够及早的投入使用，在四方验收后做好工程保洁、移交，加强成品保护，配合业主办理竣工备案手续及档案移交。在工程交工后，本公司将进行跟踪服务，为工程正常使用保驾护航。15.4.2对物业管理部门培训为确保物业管理部门的工程人员能对我们所安装的系统设备装置的日常运作、耗损和例行维护、事故的处理和解决方面等有全面的了解和认识，工程交付使用前，我们将组织专业技术人员对管理部门工程维护管理人员免费进行机电设备、设施等操作和维护的培训，培训内容包括系统原理培训、日常维修培训及故障判断培训等。培训工作开始前，我们先编制培训课程和培训计划，列出培训课程的大纲、培训所需时间，授课人员的资料，提交监理工程师审核。同时，我们将按每项课程提出接受培训的学员应具备的资历要求，使有关培训能达到预期的效果。为便于培训，我们将提供足够的材料设备、样本、模型、设备内部透视等资料的复印本、幻灯、影片以及其他各种需要的培训教材，教材以中文编制。在征得业主同意的情况下，我们将利用已安装、测试和交工试运转的装置和设备对业主的工作人员进行培训，以加深他们的理解。培训工作完成后，有关装备和教材将提供给业主，以便日后业主自行对其他员工进行辅助性培训时使用。授课内容包含上述专业系统原理的详细讲解，各专业系统的日常维护及管线系统与设备机组的故障判断分析讲述，并针对学员提出的疑问作详细耐心的讲解，课后由本公司具有丰富经验的技师与班组长结合现场进行操作演示。15.4.3定期回访制度在保修年限内，公司将每两周进行一次电话回访，每月由用户服务部组织回访小组进行实地回访一次，雨期后或采暖期后每两周实地回访一次；保修年限外，每两月进行实地回访一次。用户服务部每年年初制定出回访计划。小组成员由公司主管经理和用户服务部成员组成。《回访记录表》必须经业主签字认可。《回访记录表》将按照公司标准作为工程部年终考核依据之一。