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——以人为本绿色自然组员：田一禾李家伟李铭贤林观雄韦忠诚王西浩前言：xx茗园园林景观设计注重“以人为本”，以绿为主体，以水为线条，以休闲为主的作画造景原则,近万平方米的现代欧式中庭休闲广场、数万平米的绿和几千平方米的水创造出了步换景移、形色生香的人文自然景观，充分体现了建筑的艺术性和实用性的完美结合。调查分析1市场定位2目标战略3创意活动4经费预算5Contents目录0102一、调查分析：一、调查分析：1.项目基本情况•总建筑面积：近32万㎡•建设用地：26.5万㎡•绿化率：33.5%一、调查分析：2.项目其他情况•学校教育：“XX茗园”的社区配套极为成熟，XX市一高中、XX中学、XX小学以及省林业学院、XX师范大学等名院名校皆坐落于此，是一个富含文化底蕴的高尚社区，堪称XX市的文化区。一、调查分析：2.项目其他情况•交通：XX茗园周边交通网四通八达。小区的“东华门”沿爱民路至“青年大街”仅咫尺之遥。6路、8路、12路、20路公交环城而行，交通极为便利。一、调查分析：2.项目其他情况•购物娱乐：国美电器、商贸中心、人民体育馆、文体。•医疗卫生：第三人民医院。一、调查分析：3.结论xx茗园位置属于xx市绿化环保住宅区，远离工业区，占地面积广，绿化率高，空气质量好，交通便利，未来价值可观，具有较强的商业价值。目录二、市场定位：二、市场定位：（一）自住型消费群（85%）•年龄结构：25~35岁以及退休在家的群体。•职业结构：企业中、低工作人员。•购买用途：短期过渡。•购买状况：用于一、二次置业。•习惯描述：对交通状况及户型设计有着较高的要求。•注重条件排序为：价格水平、户型设计、交通状况、配套设施、物业管理、居住氛围。二、市场定位：•年龄结构：35岁以上的群体。•职业结构：企业白领、个体经营者，公务员及退市股民。•购买用途：偶尔的居住，主要用于投资。•购买状况：主要用于二次置业。•习惯描述：较为注重周边环境，周边配套设施以及发展状况。•注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。（二）投资型消费群（15%）目录三、目标战略：1、价格制定策略①低开高走②平稳增长③扫尾期做盘④力争短平快（一）销售计划三、目标战略：2、阶段•计划销售（xx套）•所占百分比（xx%）•预计销售额（总计xx元）•住宅橱卫装修均价（每平方米xx元）（一）销售计划三、目标战略：3、优惠•第一阶段内部认购期•第二阶段公开发售期•第三阶段强销期•第四阶段持销期•第五阶段扫尾期需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为6～8个月。（一）销售计划三、目标战略：1.销售前•纸质宣传：报纸、宣传单、公交站牌广告、路标广告在闹市设立广告牌•媒体广告：网络广告、电视广告、广播广告、微信公众号、微博置顶推送（二）媒体宣传三、目标战略：（二）媒体宣传2.销售阶段•在超市，闹市，校园附近等人流量较多的地方设立“售房咨询处”。（设立时间段和时长与超市等负责人沟通协调)并在公开售楼前一年开始实行。•宣传单在公开售楼前半年开始宣传•媒体广告宣传时间为一年目录四、创意活动：（一）销售前•举办亲子活动：两人三足竞赛•举办情侣活动：花式接吻大赛•举办老年人活动：品茶活动本次活动中前三名团队将获得XX茗园精美纪念礼包。四、创意活动：（二）销售阶段本次活动中前三名团队将获得XX茗园精美纪念礼包。•设立儿童寄存处：儿童游乐园•邀请知名歌手现场表演助兴•邀请知名MC现场喊麦四、创意活动：（三）销售后期大型抽奖活动：凡已购买XX茗园的客户可以门牌号参与一户一次的抽奖活动，分别抽取一等奖1名，二等奖3名，三等奖10名，鼓励奖10名奖品如下：特等奖：价值18万元北京现代ix252017款汽车一辆一等奖：IphoneX一部二等奖：山地自新车一辆三等奖：精美礼品一份目录五、经费预算：亲子活动、情侣活动、老年人活动中所需要的经费如下：•人工费：5000元•组织活动费：5000元•印刷费：1000元•材料费：800元•交通费：2000元•广告费：50000元•其他机动费：1200元•合计：6.5万元整（一）销售前五、经费预算：大型抽奖活动中所需要的经费如下：•人工费：8000元•组织活动费：230000元•印刷费：1800元•材料费：1600元•交通费：3000元•广告费：30000元•其他机动费：1600元•合计：27.6万元整（二）销售后期