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城市地图1.城市选择与评估1.1城市发展模式研究1.2城市评价1.3城市地图1.1城市发展模式城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式线性模式：交通导向，线形突破阶段蔓延模式：城市自发蔓延阶段卫星模式:资源独立，“卫星城”形成“摊大饼”发展，核心资源局限在传统区域，城市以通勤时间为半径围绕在核心区的外围扩展代表城市：合肥核心区土地价值大幅上升，且区内交通拥挤，通勤时间大大增加新的交通通路建成，相等通勤时间的区域可达性提高价值低洼区在新兴地区形成并承载核心区流出人口代表城市：北京新兴地区的经济人口成规模商务、商业、教育、医疗等资源不再依赖于核心区而独立存在卫星城区形成，撇除核心区的其他功能干扰使卫星城区变得更宜居代表城市：上海驱动力：经济发展、配套资源、宜居环境驱动力：配套资源驱动力：交通资源及地价上升ABC1.1城市发展模式城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式城市核A城市核B+城市核C(C=A+B）=城市核A城市核B+=城市核A+城市核B政策导向融合各个核心建立更强有力的城市中心代表城市：武汉、重庆政策导向建立更加强有力的分核心代表城市：天津多核融合模式:多核融合，建设“大中心”D多核分离模式:多核独立共生，建设“多中心”E与城市同步发展的考虑•城市发展的趋势•对房地产企业的启示•中国仍处于快速城市化的阶段，但是城市化的速度有所放缓1•不同城市的城市化阶段和进程差异明显，在上述差异下，未来5年，中国有五类典型的城市发展模式：蔓延模式线性模式卫星城模式多核融合模式多核分离模式2•未来5年，城市发展模式将有深刻的政府烙印，政府之手，市场之手、地产商之手不和谐的区域，将存在着城市发展的泡沫3•住宅总量增长可能放缓•品类可能会发生演变•过去赖以为生的业务模式是否需要改变•资源的配置要考虑城市的特点•产品供应要符合城市发展的主流•要抓住不同类型城市存在的土地窗口期•对应城市发展，我们自己也要采取谨慎、精益的城市发展模式•对于政府的政策及规划，要做到不盲从，遵从客观规律和发展的可能性与城市同步发展的考虑•城市发展的趋势•对房地产企业的启示•城市发展的社会大环境（人口等）造就了客户需求的差异性特点，具体包括：居住条件的总体改善家庭小型化二线城市的人口回流人口老龄化资产配置型购买需求城市综合体绿色产品4•城市发展的差异性，造就了客户结构的深刻差异国富民强国弱民弱国强民弱5•房地产是类金融行业，要根据社会发展做好战略布局及应对•关注和研究创新业务的开发和运营模式，寻找新的生意机会•进一步开展客户、产品分类细化工作•国富民强类城市要精耕细作，赚足利润•国弱民弱类城市平稳发展，做市场主流产品•国强民弱城市要以高端带动低端，提升产品力1.2城市评价•社会经济基本面指标•房地产市场表现•政策与城市发展规划研究•土地市场分析（土地盘点、获取方式、供地计划、历史成交）•主要竞争对手（本地与外地、现状与未来，圈定关注重点）•……1.3城市地图——为什么需要城市地图新的形势：•一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超过10个；•项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经非常不足；•城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能抢先一步，抓住机会•等项目信息上门已经不能满足发展需要，必须主动搜索项目机会；•项目决策越来越多，必须提前对市场进行研究，才能快速决策，提高效率东进南拓西联北优花都副城区南沙副城区萝岗-新塘副城区十大重点发展区域一、宏观经济二.城市规划三.房地产市场四.重点配套要素五.土地资源及市场11、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。5、白云新城：以白云国际会议中心的建设为重点，构建广州会议和休闲中心。56、广州科学城及周边地区：形成未来广州最适宜创业发展和生活居住的现代化生态园林城市示范区。68、广州新城：逐步形成体育、文化中心，远期发展成为新城市中心899、南沙地区：以南沙片区中心为核心，逐步建成现代化滨海新城。33、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和完善广州新的科教文化区。1010、白云国际机场及周边地区：加快周边地区现代物流业、相关高新技术产业和无污染临空产业的发展。44、铁路新客站周边地区：建设服务珠三角、面向华南地区的全国一流铁路客运站，建成广州乃至全省商业交流大平台。77、萝岗中心区：加强综合性功能开发，建成多种功能于一体的广州东部现代化新城区，实现由产业园区向综合性城区的转变。22、琶洲地区：形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅游为一体的现代商务区。(2001~2010)城市地图范例地铁线路规划一号线二号线三号线四号线五号线六号线七号线八号线九号线二号线：09年南段通车；2010年北段通车三号线：05年末中段已通车；07年南段及支线通车；2010年北段通车四号线：05年末中段已通车；08年南段通车；2011年北段通车五号线：09年全段通车六号线：2011年全段通车七号线：2014年全段通车（未审批）八号线：2009年左段通车九号线：2014年左段通车（未审批）城市地图范例一、宏观经济二.城市规划三.房地产市场四.重点配套要素五.土地资源及市场城市地图范例一、宏观经济二.城市规划三.房地产市场四.重点配套要素五.土地资源及市场广州楼市分布图黄埔区白云板块均价10000以上均价8000~10000均价5000~8000均价5000以下珠江景观板块天河板块南湖板块越秀城区天河板块珠江景观板块海珠板块白云山东板块旧城区板块天河东圃板块芳村板块黄埔板块白云大道板块华南板块一、宏观经济二.城市规划三.房地产市场四.重点配套要素五.土地资源及市场广州大道黄埔大道中山大道新港中路新港西路新港东路滨江东路昌岗路工业大道龙溪大道花地大道芳村大道鹤洞路东风路中山路先烈路阅江西路阅江中路阅江东路宝岗大道东晓路人民路康王璐越秀路解放路广园快速干线华南快速干线南部快速干线广州大道北增槎路西槎路白云大道广州大道南市区道路网城市地图范例片区排序类别I1一类（教育强势区）J2Z3G4二类（教育成熟区）T5P6C7三类（教育安全区）D8B9W10四类（教育匮乏区）F11H12标准：片区中、小学的分布密度及等级比例广州市中心城区教育资源分布图一、宏观经济二.城市规划三.房地产市场四.重点配套要素五.土地资源及市场教育资源城市地图范例一、宏观经济二.城市规划三.房地产市场四.重点配套要素五.土地资源及市场琶洲金沙洲员村白云新城员村：100万琶洲：600万金沙洲：825万白云新城：210万广氮新村：300万下一步储备热点大学城及周边新机场及周边新客站及周边科学城及周边广氮新村政府大型储备项目储备地块短期内还无法推出其它教育商业文娱医疗景观楼盘土地城市地图范例重点片区选择012345678910111213012345678910111213土地存量市场成熟度X1番禺Y1南沙X3花Y2增Y3从城区J旧城西I旧城中心Z海珠西F海珠发展D东部新城C城西发展B白云山南湖W花地湾H黄埔T天河P东圃G中心景观K从化非街口L增城非荔城S花都非新华及南部R萝岗白云北部城市地图范例Ⅰ象限：有大量土地存量，市场成熟，适宜进行储备及规模开发，是重点战略区域Ⅱ象限：市场成熟但土地资源稀缺，适宜城区内布点开发，是机会布点区域Ⅲ象限：市场不成熟但拥有大量土地资源，适宜关注性地适度开发，是潜力发展区域Ⅳ象限：可开发资源有限且市场发展缓慢，暂不适宜进驻，是一般关注区域